国家税务总局发布土地增值税清算细则2.0

2011-08-03来源 : 互联网

5月26日,国家税务总局发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》,要求土地增值税从严清算,并明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。

据了解,2006年底,国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。但随着金融危机**,这一政策没有得到严格执行。相比2006年下发的《通知》,此次下发的《通知》可以说是对2006年底发布的《通知》的补充。

《通知》摘要

通知指出,土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,要按照发票金额来确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

为缩小开发商的避税空间,通知明确,开发企业财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但*高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;不能提供证明的,开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用,按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

《通知》影响

据业内人士分析,虽然这与以往的通知没有太大差别,但我们认为此次影响会比以往更大,原因有三,一是地方****平台被紧以后,地方**财政压力较大,有动力在国家调控房地产之际从严征收,既补充了地方财政,又能起到打击房地产市场的目的;其二,过去一年里房价涨幅*,很多超过50%,在这个水平上避税难度很大,尤其是开发周期比较长的单项目比较难;其三,很好的打击囤地行为,有利于逼出存量供给,这是目前*需要做的事情。这也反映了投资者此前所期待的**房地产调控政策有放松预期的落空。

“严格执行土地增值税政策,可以在一定程度上抑制房地产企业的**。” 北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为,土地增值税从严清算会显著加大企业的税收成本,降低房企利润水平,进而降低房企的拿地热情。

《通知》全文

各省、自*区、直辖市地方税务局,宁夏、**、青海省国家税务局:�

为了进一步做好土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定,现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下:

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

二、房地产开发企业未支付的质量**金,其扣除项目金额的确定问题

房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量**金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量**金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。

三、房地产开发费用的扣除问题

财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但*高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按**人民**此前规定的比例执行。

房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条、项所述两种办法。

土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

六、关于拆迁安置土地增值税计算问题

房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》187号)第三条第款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发187号第三条第款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》21号)第二条**款规定“纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第、项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。

八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。

国家税务总局

二○一○年五月十九日

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