弹压投机行为 房地产调控细则将出

依据4月14日***常务办公会上“坚决遏止房价过快上涨”的总体精神，由***下属多部委共同制定的“执行细则”在紧张准备以及会签之后，不日将定稿并下发。

接近决策层的**人士分析称，这份“执行细则”将以制定“更细化的阶梯约束”政策为核心，约束房地产市场中的投机投资行为，在此之前，*******已经明确向相关主管部门表示，投机投资行为是导致本轮房价“过快上涨”的主要原因之一。

与此同时，房价控涨有望在这份“执行细则”中，正式成为各地方**行政*长的政绩考核指标，而在此之前，只有**性住房任务完成不力，地方**才会遭到处罚，上述**人士认为，包括新增建设用地指标“限批”等强制手段，都有可能将被纳入房价“控涨不力”的“处罚手段”之中。

“阶梯”约束

3月70大中城市房价11.7%的涨幅，让中国的*高决策层，多少有些“忍无可忍”——因为这是1997年房改以来，房地产价格单月涨幅的纪录所在，尤其是在不到3个月前，***刚刚下发通知，部署一揽子政策，“遏止房价上涨”。

“虽然银监会连续发布了差别化信贷的政策，但我觉得这远不是政策**的终点。”4月16日下午，接近决策层的**人士向记者表示，在此之前，银监会先后下发文件，对家庭购买二套住房*付比例提高至50%，并执行不低于1.1倍于基准利率的利率水平，以控制楼市投机投资。

这位**人士曾多次参与了房地产调控政策的研究以及制定工作，通过他掌握的情况，记者了解到，***层面很可能协调各所属部委，对个人或家庭购买多套住房，实施“阶梯性”的“约束”，这其中既包括信贷政策，同时包含行政手段。

他告诉记者，这一部分内容应该出现在不日定稿的“执行细则”当中。而所谓“阶梯性”，即是对购房行为进行归类，“购买*套房”、“第二套、第三套、第四套等”都将有对应的信贷、税收政策待遇，而目前，差别化的信贷政策，只是明确界定到“第二套住房”——这部分内容，“执行细则”将继续细化。

记者掌握的情况表明，对于本轮房地产价格的“过快上涨”，***在与相关主管部委的沟通中，已经明确表示，投机投资行为是主要原因，并要求围绕解决这一问题，做好政策储备。因此，此次“执行细则”的**，将会“速度很快”。

围绕这一核心任务，上述**人士认为，***可能还会授权给地方**动用税收手段的权力——但是否出现在“执行细则”中，还不能确定。

而目前财政部也正在紧张修订《房地产税暂行条例》，对原有制度中针对城市住宅的免征待遇进行修订，为对大户型、高价房和多套房征收保有环节税收，提供制度空间。

“房价”考核

在对地方**“授权”的同时，中央**还正在酝酿正式将房价作为地方**行政*长的考核，而在此之前，考核的硬性指标中，并不包括房价，而只是**性住房的建设。

“如果是多部委共同制定的一揽子方案，那么这个方案中就应该包括这个指标责任和达不到指标的相关罚则。”前述**人士向《中国经营报》记者分析。而他所谓的“多部委共同制定的一篮子方案”，即是有望不日定稿的“执行细则”。

此前，在房地产价格控制问题上，***便对地方**颇有微词。记者了解到，尤其是在北京市“一日刷新三次地王纪录”之后，***对北京市**提出了批评，同时要求国土资源部改进土地招拍挂方式，而在本次“执行细则”中，“鼓励综合招标、严格禁止地王”也将有望包含其间。

地方**感受到的压力，实际上来自“罚则”。前述**人士认为，按照现有的考核干部的方法，对于“房价控涨”不力的地方**，可以采用“**考核”、“部委问责”等相关的处罚方式。

而更为严厉的罚则可能是对“房价控涨不力”的城市，在其新增建设用地指标审批方面，予以限批进行“惩罚”，即通过减少地方**可供出让的土地，来形成地方**的压力——按照中国现有的土地管理制度，新增建设用地采用“逐级审批”方式，国土资源部有权对这一指标进行控制。

“这对地方**会形成更大的压力，因为地方**在追求经济发展，以及增加财政收入上，土地都是*基本资源。”上述**人士称，而此部分罚则，也应该出现在不日定稿的“执行细则”之中。

而这一切，有望通过已经使用多次的“多个部委的督察机制”来实现。

“攻心为上”

与此前两次调控不同，除去现实的政策对房地产市场施加影响之外，***层面已经开始考虑，通过舆论宣传与引导等方式，对市场预期施加影响，毕竟在当今市场状态之下，市场预期的变化，对于房价“控涨”任务的完成，十分重要。

记者了解到，4月14日后银监会相继发布的“差别信贷”政策，已经对市场预期产生了一定的影响。4月15日，北京新建住宅及存量住宅交易量环比前一日出现明显下浮。新建住宅网签交易量环比下浮75.98%和存量住宅环比下浮10.98%。

北京中原地产的分析认为，由于4月15日是提出“差别化信贷”的第二天，因此，不可能是在现实市场层面产生影响，唯一产生如此巨大成交量变化的可能，就是政策力度对市场交易主体的预期产生了影响。

在此前的历次房地产调控过程中，还尚未如此有意图地通过舆论手段，对市场预期施加影响，而这也从侧面体现出了房价过快上涨问题，在中国*高决策层心目中的地位变化。

记者了解到，在该“执行细则”中，还有望通过布置2010年**性住房工作，特别是公共租赁房政策的表述，来平抑市场当中对购房的“恐慌性”需求，从而改变市场预期，缓释房价上涨的压力。

4月14日，一切只是个开始。