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2009年，相对于北京市区的房价，通州仍然属于价值洼地。以通州**楼盘天时名苑为例，8月份开盘价为11000元/平方米，但今年3月份天时名苑再次开盘时价格已经涨至21000元/平方米。作为北京市的一个郊区，通州区房价大幅上涨，许多楼盘新房价格突破2万元，较去年底几近翻番，有的甚至超过了北京市部分城区的二手房价格。
通州房价缘何会在短短几个月内迅猛上涨?房价上涨背后暴露出哪些问题?
房价飙涨 “奔3”显而易见
据中国房地产报报道，4月8日，37800人怀着各种各样的目的，在国贸中心拥挤地观瞻了京城楼市众生相。当日开幕的2010年春季房展会，在被看作是全年楼市走势风向标之外，更像是一个“放大镜”，真切地反映了京城楼市本相。
3月末初露瑞倪的“城郊倒挂”现象在此次展会上进一步被佐证、放大。参展的部分城区项目价格在25000元/平方米左右，而通州、大兴一些项目已达到或超过这一价格。
可以看到，在通州区近期开盘的项目中，部分商品房单价已经逼近30000元/平方米，京贸**城、世纪新城等老项目后期的销售均价也达到23000元~25000元/平方米。相比之下，东四环、东三环以及南三环城区，不少二手房的价格仅在20000元/平方米左右。不过，这些区域房价也已在追涨。
另据统计数据显示，本次展会上，北京商品房参展项目均价已达到25500元/平方米，与3月份22885元/平方米的商品房均价相比，上涨幅度达11.4%。种种迹象均指向买房人*不愿意看到的结果，4月后北京的房价或将继续高涨。
3月以来，北京楼市集体见证了通州的疯狂。据统计，通州区目前商品房售价已达到25000~30000元/平方米左右。
房价倒挂*现
值得一提的是，2007年，北京曾出现过同一区域二手房价格与新房价格倒挂的情况，而此次郊区与城区房价倒挂尚是*次出现。更有**直言，不管原因有多少，如此倒挂现象一定程度上反映了相关**部门在管理上的失职和不作为。
“目前北京高房价是人为‘制造’出来的繁荣。”业内人士担忧，作为*基本的民生产品，房地产已成为地方**、开发商和投机者*重要的投资工具，需谨防“全民炒房”带来的恶性循环。
“由于开发商借新城规划爆炒房价，导致局部楼市非理性上涨。”据一家中介机构负责人介绍，在非理性爆炒情况下，通州等热点区域投资客比例已经达到五成。北京中原三级市场研究部的统计数据显示，目前通州租售比已达到1∶1000，也就是说出租一套房子需要83年方可收回购房成本。
除通州之外，另一个典型是：大兴与南四环“倒挂”。去年在土地市场*爆了一把的大兴黄村、房山长阳等新城地块住宅项目成为展会一大关注焦点，但开发商在报价时却是遮遮掩掩。
通州与大兴这两个区域之所以**与城区房价“倒挂”，有一个共同且重要的因素是政策利好。通州借势CBD东扩、通州新城规划**等利好，而大兴楼市则得益于南城规划的**以及轨道交通的利好。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，迅速上涨的远郊房价很可能会成为整个市场房价走高的领涨力量。从远郊房源涨价幅度和速度远高于市场平均水平来看，市场对远郊高价房源的接受程度并不低，而远郊房源价格处于快速上升通道，市区房源必然水涨船高。
“**”后快速上涨
多个中介机构从业人员都承认，通州房价是从“**”后开始快速上涨的，“**”结束当天每平方米就上涨两千元，就连以前*不被看好的运河边上的楼盘，也都快速上涨。
2010年北京“**”上，通州新城的建设规划成为*引人注目的一笔。在北京市十三届人大三次会议上，北京市市长郭金龙在**工作报告中明确提出：“2010年要集中力量，聚焦通州，借助国内外资源，按照世界一流水平高起点谋划，实实在在地启动一批项目，努力取得重大突破，发挥好示范带动作用。”
“**”期间，北京市通州区委书记王云峰就表示，通州区建设北京新城的规划，预计今年上半年**，新城将成为节能、环保、低碳方面的典范城市，从生态环境上说是世界一流的。除了现有的八通线，通州未来还将再建设四条地铁线。
北京市规划委员会总工程师施卫良4月6日表示，通州新城内一共规划了8条轨道交通，其轨道交通的密度将超过中心城区。此外，通州还将规划3个交通枢纽、3条大容量快速公交和1条准快速有轨电车。
4月14日，通州区代区长岳鹏透露，北京东站已经确定落户通州，未来从北京去东北、河北唐山等地的列车大多都将从北京东站出发，而北京东站和北京站之间将建设点对点的轻轨，这将成为又一条便捷的进京轨道交通。此外，两广路延长线也将在明年上半年开通，通车后对缓解京通快速路压力将起到重要作用。
一系列的规划利好*先带动了地价的上涨。
投资客成为主流
即使通州房价一直在上涨，但是相对于北京城区来说，通州仍然属于价值洼地，它成为在CBD工作的白领们购房*选区域。然而，随着今年3月份以来的快速上涨，均价站上二万元的通州已经让大多数自住白领们望房兴叹。
虽然新城规划为通州的价值带来了巨大预期，但是具体的规划安排并不明朗。中介机构从业人员在接受媒体采访时表示，分析轨道交通可能会经过哪些楼盘，并表示这就像赌博一样，如果投资了附近楼盘，就可能在未来获得更大的上涨空间。
某行业人士在接受媒体采访时表示：“如果说2009年9月份，通州买房还是白领们的刚性需求，那么当通州房价站上25000元/平方米时，购房者大部分已经从自住者变成了投资客。”
以通州某价格为25000元/平方米的楼盘为例，90平方米的户型总价为225万元，银行贷款*多为180万，按20%的*付比例需要*付45万，按贷款三十年计算月供高达11000多元。这显然会把很多刚性需求者挤出。
新城规划导致房价暴涨?
“此次通州房价上涨，关键在于房地产商对楼市的信心和预期。”中国指数研究院指数研究中心副总经理张化学说，不久前刚拍出的通州“地王”就证明了这一点。预期看涨，房地产开发企业才敢高价拿地。社会投资者也看好通州楼市投资前景。许多二手房中介商在接受媒体采访时表示，过去来通州买房的大多是北京CBD的白领，以自住为主。然而，随着今年通州房价持续攀升，当地房屋“换手率”也很高，说明投资性需求日趋旺盛。
业内人士普遍认为，这与北京新近**的通州新城规划有关。北京市住房和城乡建设委员会相关负责人也认为，通州区房价快速上涨，与通州新城规划**启动、近几年通州区轨道交通等基础设施条件大大改善有着很大关系。
据了解，今年2月24日，北京市土地储备中心对通州半壁店地块挂牌竞价出售，*终被天旭运河房地产以28.2亿元竞得，折合楼面地价10635元/平方米。而在2009年，通州拍卖土地*高的绿城项目，楼面地价也仅为6961元/平方米。
除房地产开发商外，社会投资者也看好通州楼市投资前景。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，在潜在的通胀预期作用下，大量资金必然会选择进入“相对保险”的房地产市场，这也是导致通州房价上涨过快的重要原因。
许多二手房中介商在接受媒体采访时表示，过去来通州买房的大多是北京CBD的白领，以自住为主。然而，随着今年通州房价持续攀升，当地房屋“换手率”也很高，说明投资性需求日趋旺盛。
尽管如此，对于一个远郊区县，房地产开发企业和投资者对通州又为何会有如此良好的预期呢?业内人士普遍认为，这与北京新近**的通州新城规划有关。“在多重预期的共同作用下，规划的政策利好被放大和炒作。”
如今，走进通州各楼盘的售楼部，随处都会看到新城规划的相关介绍，有的楼盘甚至还制作了精美的宣传册：北京CBD东扩、超高地标将落户通州新城核心区、区内规划8条轨道交通……
对此，北京市住房和城乡建设委员会相关负责人也认为，今年以来，通州区房价出现快速上涨，与通州新城规划**启动、近几年通州区轨道交通等基础设施条件大大改善有着很大关系。
不过，也有业内人士认为，郊区房价高于城区房价是房地产市场和经济发展的必然结果，符合城市规划和发展的规律。佐证其观点的理由是，发达的交通和科学的规划是支撑郊区房价上涨的重要因素，随着城区功能调整及多功能中心的形成，聚集在城市核心区的居民向郊区转移成为必然。
涨速过快现泡沫
对于通州如此快的上涨速度能够持续多久，范小冲等业内人士都表示，虽然今年下半年通州房价仍然会上涨，但是否会维持如此快的上涨速度难以预期。
行业人士认为，客户群的变化蕴藏了潜在的风险。虽然通州目前的房价仍然可以被市场所接受，但是如果继续维持这样涨速的话，将会产生泡沫，从而大大透支通州房地产市场的未来。此外，通州房价的上涨会使城区内未来新开盘项目出现一定的涨幅，使城郊呈现相互的挤出效应。孟奇也持有相似观点，认为随着通州房价的快速上涨，城区内新开楼盘的价格将会有一个上涨。
2009年，城区的高房价让大多数自住购房者选择在通州买房。而现在，基于挤出效应，会出现一些购房者将意向转回到市区内价位相同的楼盘。
据北京房地产交易管理网数据显示，3月份，崇文、宣武等南二环的城区成交量环比涨幅达到206%，明显高出郊区177%的平均涨幅。通州与市区可能会形成相互的挤出效应。
房价暴涨背后的非理性冲动
据新华社报道，通州房价大幅上涨引发了社会各界的广泛关注，一些人担心会对全国房价产生“连锁反应”。
对此，顾云昌认为，通州房价上涨只是个案，不会带动全国房价上涨，但通州房价上涨再次敲响了我国房地产市场的警钟，要警惕暴涨背后存在的非理性投资冲动。
“房价上涨与供求关系有着密切联系。像通州这样的郊区房价上涨，主要还是因为借机炒作。市区房价高，郊区开始逐渐成为房产商、各类投资者的炒作热点。因此，有一点利好都可能会被借机放大，这值得警惕。”顾云昌说。
“通州楼市短时暴涨又卖得很好，说明整个市场在炒，投资、投机氛围很浓。”北京联达四方房地产投资管理有限公司总裁杨少锋认为，“不正常的上涨必然不会持久。由于目前房地产市场的资金多为信贷资金，一旦房地产市场出现波动，可能会引发一系列问题。因此，**部门应采取相应措施对此类投资进行理性引导。”
针对社会质疑的“规划**导致房价上涨”，中国城市规划设计研究院副院长、中国城市科学研究会秘书长李迅表示，从城市规划的角度来看，通州是疏散北京中心城区过于集中的城市功能的一个重要点，必然会引起人口、产业的聚集。因此，这一区域房价上涨是市场对城市发展的正常反应。但影响房价的因素很多，整体经济形势、供求关系、市场预期都会直接影响到房价，不可能仅仅是规划在起作用。
住宅法**李明也认为，****规划将有利于地方经济的发展，例如通州新城。但他在调研时也发现，目前我国一些地区，特别是二、三线城市，仍然存在**部门“拍脑袋定规划”现象，这种不理性的规划更容易被投机商所利用。因此，希望**部门今后在**规划时，能够尽可能周全和完善，考虑到对各个领域可能造成的影响。
据了解，北京市住建委也已注意到通州房价增速较快的情况，将通过加强商品房销售管理，加大房地产市场执法检查力度，市区有关部门建立联合执法机制，严厉查处和打击不按期开盘、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息等扰乱房地产市场正常秩序的行为。
■**观点
**认为，通州房价上涨只是个案，不会带动全国房价上涨，但通州房价上涨再次敲响了我国房地产市场的警钟，要警惕暴涨背后存在的非理性投资冲动。
“房价上涨与供求关系有着密切联系。像通州这样的郊区房价上涨，主要还是因为借机炒作。市区房价高，郊区开始逐渐成为房产商、各类投资者的炒作热点。因此，有一点利好都可能会被借机放大，这值得警惕。 ”**介绍。
政策回顾
2009年9月28日 13届人大常委会第13次会议召开，北京市常务副市长吉林作了《关于“加快南城建设，促进*都经济社会协调发展”议案办理情况的报告》。报告指出，未来五年，力争将服务城市南部地区的7条轨道交通线全部建成通车，新增运营里程188.5公里。
2009年10月 CBD东扩方案在第十届北京CBD**商务节上**，确定了东扩具体范围，带动了通州，廊坊市下辖的三河市、大厂回族自治县、香河县等地区房价的上涨。
2009年11月5日 北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》公布，“未来三年内，**投资带动社会投资总额将达2900亿元”，建成“北京市**一轴一带多园区”的产业发展格局。
2010年1月 北京市长郭金龙在北京“**”的**工作报告中明确指出，“今年要集中力量，聚焦通州，借助国内外资源，按照世界一流水平高起点谋划，实实在在地启动一批项目，努力取得重大突破，发挥好示范带动作用。”
1月 北京市发改委能源处处长高新宇表示，未来三年，能源安居工程将在北京南部地区中心城区大力推进老楼通气、老旧供热管网、老旧给排水管网改造工程。
3月12日至15日 北京计划邀请世界优秀设计团队和顶级设计人才来京参加**论坛，对通州新城总体规划进行论证。
**期间 北京市发改委主任张工表示，北京市和河北省将共同打造一小时都市圈，北京考虑将部分既有地铁线路延伸到周边河北省城镇，目前正在进行前期调研工作。
3月29日 北京市通州区表示，通州新城运河中心区建设正式启动。
