楼市休整静待两会定调

虎年新春，全国楼市普遍遭遇“春寒”，成交低迷，深圳、杭州等地甚至出现“零成交”现象。在一系列调控政策过后，虎年春节的楼市堪称“史上*冷”。

楼市休整*直接的表现就是市场成交的停顿，而开发商的表现则是推货的延后和优惠的暂停。值得关注的是，从今年1月下旬开始，住建部***土部、发改委等九部委及地方**进行督察。按照***要求，2010年“**”召开之前，督察工作将产生“阶段性成果”，***及相关部委则根据督察情况，考虑制定和调整未来的楼市政策。开发商表示，未来的定价、推货等肯定会参照政策方向再定。

春节演绎“史上*冷”

数据显示，春节期间，北京、上海、天津等28个城市的成交量跌幅环比前一周下跌近5成以上，其中北京、南京和广州的成交量跌幅达90%。深圳、杭州等地楼市春节期间的成交量也是近几年来的低点，甚至出现零成交。即使春节前成交异常*暴的海南三亚成交量也环比下跌18.6%。

对比2007年年底到2008年上半年，以及2008年年底到2009年上半年的广州楼市成交均价及成交面积发现，在政策影响下，楼市的“开年行情”十分突出。

就广州而言，2007年“9・27”新政后，房价开始应声下滑，楼价自2008年1月后开始下跌，到2008年4月后才开始重上万元。可以说，2008年“开年行情”是量价齐跌。到2008年年底国家**了减免税费以及房贷7折优惠等一系列的宽松信贷政策，造就了2009年“开年行情”是价跌量升。

“休整”有开发商主动因素

各地成交惨淡，佑威房地产研究中心主任陆骑麟认为，可能是楼市“拐点”信号，但是否是真正的“拐点”还要等未来几个月的市场检验。不过，一些分析师则给出惨淡成交的另一种解释，因开发商手里*比较多，目前并不急于推新房源。

成交量的下跌，不仅仅是由于需求不旺造成的。充裕的资金流也让开发商缓于推盘。记者采访了解到，不少原本打算春节期间推货的楼盘，都将推货的时间延后。春节期间踩盘也发现，很多楼盘的售楼处都停止营业，甚至给自己员工放起了大假休息。

其背后的原因则是，去年下半年市场的红*销售，令大部分开发商目前的腰包鼓鼓，根本不急于在春节期间卖房。事实上，春节期间，不仅少有新房源推出销售。甚至连促销活动也少得可怜。有些楼盘的促销活动甚至在春节前就已经停止。

**后调控为楼市定调

观望或许是导致楼市整体成交惨淡原因的一部分。采访中发现，不少购房者开始等待后续新政策的**。

从今年1月下旬开始，住建部***土部、发改委等九部委及地方**进行督察，从此次中央督察的重点内容来看，2009年房地产市场中的热点敏感问题成为了督察的重点，如房地产交易秩序整顿、土地出让制度完善、保障性住房政策落实力度以及抑制投机性购房的效果等。此次督察楼市，目的就是便于***及相关部委考虑制定和调整未来的楼市政策。**在即，这次被称为有史以来*大规模的楼市督察行动也将按照***要求，形成阶段性意见。参与督察的住建部专家委员会一位专家对记者表示，预计从二季度开始房价还会呈现上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强，政策将出现明显的“前松后紧”走势。

3月，无疑成为年后楼市走向的关键。对此，住建部政策研究中心副主任秦虹表示，“**”期间或之后，中央还很可能继续**调控政策，进一步促进房地产市场的健康稳定发展。

广州专家甚至认为，“**”将给虎年楼市定调。楼市是个“政策市”，今年春节抛开规律性因素的影响，新年伊始就*速降温很大程度上是受到**调控的影响。因此，3月份的“**”无疑将成为未来楼市走向的关键，虎年的房地产市场能否延续牛市，关键要听听政策的风声。

南方日报记者 关丽

“京11条”**，粤政策后续如何？

2月21日，北京市住房和城乡建设委等部门联合发布了《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。从加大保障性住房建设力度、调整住房市场结构、促进市场供需平衡、抑制投资投机性购房，加大房地产市场监管等方面入手，多管齐下确保房地产市场平稳健康发展。

“京11条”的思路显而易见，“高端有市场，中端有支持，低端有保障”。《实施意见》要求，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。从2010年1月1日起，对已经过期的购房优惠政策一律停止执行。对二套住房贷款严格执行不低于40%的首付比例；个人销售普通住房营业税个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年；未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房买卖时，营业税按全额缴纳的，方可享受个人所得税按总额1%缴纳的优惠。

“以后新增供应中，有一半都是政策性住房，这在香港都是经过20多年才做到的，因此，对商品房的打击会非常大。”地产专家韩世同认为。

《实施意见》指出，严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住房。2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。韩世同认为，在限外令和开发商房源公开上也要严很多。“取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当3日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。在广州目前*快也是5天。”

上海易居中国研究院综合部部长杨红旭也有同样的看法，他指出，《实施意见》规定个人销售未满5年的普通住房时，要享受个人所得税按总额1%缴纳的优惠，必须符合营业税按全额缴纳的前提。北京大学房地产研究所所长陈国强认为，“京11条”政策是“国11条的地方版”，内容与“国11条”基本一致，是对国家相关精神的进一步落实。

“京11条”的推出，令广东市场开始猜测后续政策的方向。即将在3月份到期的“粤15条”政策之后，相关部门将会祭出怎样的措施？广州会否**同样的政策？

记者在采访中发现，与去年提早一个月就为“粤15条”吹风不同，此次的**部门显得谨慎了很多，多次的询问之下，相关人士只是透露，中央的政策框架在“国11条”中已经给出，“粤15条”的存废不需要讨论，而之后的政策**也正在讨论之中。

据介绍，今年广州的保障性住房要投资30亿，新建2.8万套、续建2.8万套，总规模将达到5.6万套。按这一规模，即使今年市场总的住宅市场需求规模达到9-10万套，政策性住房供应量也将超过5成以上。关丽

■政策万象

物业税试点呼之欲出

“国4条”、“国11条”，**相继**的文件、措施，以及日前各地**期间对楼市政策的频繁动作，针对楼市调控的密度和力度都相当罕见。

专家表示，**前后，地方**的调控措施将陆续**，而3月能否出现“小阳春”行情还很难说，要看全国**如何定调。

而***牵动人心的政策，恐怕要数物业税了。尽管业界认为物业税开征的条件和时机尚未成熟，但是试点物业税的消息却是越传越真。业内分析，物业税开征还有几个现实问题等待解决。物业税开征之后，需要协调分给国家和地方的比例，以及哪些相关税收将替代；其次，由于我国房地产评估业在跨体系评估方面的经验不足，**每年对所在区域的物业进行评估几乎是不可能完成的任务。*后是法律方面的问题，物业税的**还需要经过一个立法的过程，但是至今还没有看到任何立法的草案或者有关这方面的消息。

另一个重点是货币政策。除夕前夜，中国人民银行发布再次提高存款准备金率的消息。这是继今年1月12日宣布上调准备金率后，时隔一个月再次宣布上调准备金率。对于今年楼市走势，业内人士将注意力更多的是放在信贷政策走向上，如果信贷不过于收缩，楼市将维持平稳。有分析认为，一些可执行的细则将会**，比如二套房贷政策或许将更加明朗等等。此次二套房贷款首付比例采取一刀切的做法，显示出**遏制房价过快上涨的决心，而且不仅是商业贷款，像上海已经降低了二套房公积金贷款额度，因此未来一线城市房贷的收紧是一个大趋势。业内人士指出，不排除**再次明确二套房贷款利率上浮10%的可能，届时房地产市场遭受的调控压力将更大。

此外，目前部分地区已经突破了70/90政策的限制，因此再度要求严格执行70/90政策或许也将成为今年**调控房地产市场的手段之一。不过对于这一政策，业内异议比较强烈。开发商表示，这一政策不符合楼市趋势。因此，这一政策会否重启，要取决于**和市场间的博弈。

吴旦颖