杭州部分二手房做低价格为避税

2011-08-03来源 : 互联网

5大主力小区二手房成交价格明显下跌

**劝告,这样的做法有一定风险

本报通讯员 荆海燕 本报记者 张卉卉

本报通讯员 荆海燕 本报记者 张卉卉

来自杭州市透明售房网的统计数据显示,杭州几大二手房主力成交小区,房价和去年12月份相比,出现500~800元/平方米的下跌。记者调查发现,这一现象的产生,很大一个原因是面对税费优惠的减少,不少交易通过做低价格来避税。

根据2010年的二手房交易政策,假如一套二手房买进卖出期限未满5年,买家要承担的税费多了10%。不少人想到了做低成交价格这一招。

5家主力小区,成交均价

下降500~800元/平方米

记者选取了5家近两个月交易较活跃的小区,对比了12月份和今年1月份的成交均价,发现成交均价的降幅在500~800元/平方米。这其中,有采荷、朝晖之类的老小区,也有万家花城、亲亲家园之类的新小区。

这些小区价格的下降真的是因为杭州房价下降了吗?其实,事实并非如此。

部分小区12月、1月成交均价降幅

小区 12月 12月 1月 1月 降幅

成交量 成交均价 成交量 成交均价

采荷绿萍 6 18250 3 17584 666

朝晖二区 6 16777 5 16202 575

翠苑一区 6 17719 5 16831 888

万家花城 82 20332 9 19609 723

亲亲家园幸福里 13 14373 6 13760 613

注:以上数据不含产权中心自主交易平台成交数据

房价做低10万,税费省不少

记者从多家中介了解到,除了年前极少数房东急卖降价外,多数房源的价格坚挺,成交价与去年12月份基本持平,但为何不少小区房价会出现明显的降幅呢?

据一些中介公司的**经纪人介绍,二手小区成交价格的降低只是表面现象,实际上是买卖双方和中介公司串通,通过做低成交价格来避税。一直以来,二手房交易买卖双方涉及到营业税、契税、个税等,如果转让时间没超过5年,总税费加上中介费大约占到整体成交价格的10%左右。今年,随着营业税、个税、契税等税费优惠政策的改变,这种现象在二手房市场不知不觉地多了起来。

沈**上个月看中了一套三塘小区的房子,房东挂牌价65万净。由于买进时是房改房,原房价只有3万元,因此涉及到的税费较高,其中几项数额较大的税种有营业税34720元,个税6500元,契税6500元,购买后获得补贴8450元,实际支出约39270元;如果将价格做低到55万,则三项税费共节省7600元,获得补贴也相应减少1300元,实际支出32970元,共节省6300元。而两方的中介费大约也可以省1740元,加起来共可节省8040元。但*终,沈**还是觉得税费过高而没有下单。

而如果换成总价高的大面积次新房,省下的税费就会更多。在1月份成交的数据中,我们看到这样两个案例:某中介公司成交的一套约158平方米的郡亭公寓二手房,1月3日成交价为355万,而1月7日该套房子的成交价重签变成了291万,整整相差了64万元。另外一套124平方米的水印康庭二手房,1月7日成交价218万元,1月28日则重签变成了196.2万元,相差21.8万元。业内人士认为,按照常规情况来推断,此类大幅度的价格变动*有可能是买卖双方为减少税费而重新商定后采取的避税措施。以上面的郡亭公寓为例,价格变动后三项税费约可以节省6万元。

看上去很美,*付金额却要提高

据相关中介人士透露,目前的二手房成交房源中,靠做低房价来避税达成交易的房源大约占了两三成。在成交活跃小区中,这种情况则较为普遍。

一位房产经纪人说:“做低价格这种情况并不是所有买家都能接受的,因为差价部分需要买家用现金补给房东,也就是说无形中就增加了买方的*付压力。”

以上面沈**看中的三塘小区为例,按照65万元的总价来计算,沈***付3成为19.5万,而将价格做低到55万后,沈**付给银行的*付为16.5万。总价的差额10万元则需要直接付给房东,也就是说实际上沈**需要准备的*付款为26.5万,要比正常情况多准备7万元。对于一些资金紧张的年轻人来说的确是一个难题。

业内人士提醒,做低价格的方式对买卖双方都存在着一定的风险。一方面是税务部门的审核比较严,如果做得过低根本通不过,需要重新评估,按照正常情况缴纳税费;另一方面,如果其中一方违约,则对方获得的违约金也是以做低后的价格作为参考依据,数额自然变少。

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