上海招标卖地引潜规则之忧

莘庄地块再次实行招标规则，但**组成员目前尚未公布。 刘建平 制图

土地出让规则多次修改并未抑制地价 业内对“招标”新制担忧者居多

东方早报记者 刘秀浩

上海市规划和国土资源管理局今年第18号土地公告将莘庄镇222号地块出让模式定位为招标，价格**是决定土地归属的惟一标准。

从2004年经营性用地全面实行土地招拍挂出让以来，为了抑制高地价造成的高房价，上海土地出让规则一改再改，几乎每一次都**了全国先河。但至今为止，开发商拿地冲动始终没有得到有效遏制。面对房价暴涨，上海4年后重拾土地招标大旗，地价能否抑制尚难定论，有关于公平性的讨论则已经开始。

此前两次改动规则

上海一开始就走在了土地出让模式改革的***。

作为全国*先出现房价暴涨问题的城市之一，上海从2004年就开始陷入“楼市泡沫论”的口水战中。实际上，也是上海*先关心地价是否会推高房价的话题，并且进行了控制土地出让价格的努力。

2004年底，上海对当年出让的土地采取新的出让模式，对所有的土地**采用“价高者得”，而是设定一个价格区间，即底价和*高限价，在超出底价之后，开发商投标所报的价格*接近*高限价者*终夺得地块。而超出*高价或者低于底价的开发商都不能获得土地。

这种规则造成的*直接结果是，开发商的土地报价变成了一场“竞猜智力游戏”，大量有实力的地产商因报价过高而直接出局。此后经历了2005年上海楼市的短暂低潮，上海这一“价格合适者得”的竞价模式被悄然淘汰。

至2007年，新一轮的房价暴涨期再次来临，地王频现之势更胜于2004年。2007年底，上海再一次祭出了出让模式改革的大旗。为了改变现场“竞争气氛”过浓而造成开发商非理性加价，上海在全国*次酝酿住宅土地一次性密闭报价规则，试图用一次性报价来抑制开发商的盲目加价。令人没有料到的是，开发商为了“确保拿地”，在一次性报价中经常不惜报出心理极限价位，2009年，上海土地*终成交价相比底价经常出现3倍甚至4倍的溢价。

直到今年，土地出让再次重新改革。

招标曾出“乌龙”事件

上海易居房地产研究院综合研究部长杨红旭表示，预计上海土地出让依然将以挂牌和拍卖为主，但招标比例可能会在今后扩大化。虽然采用招标模式一定程度上有望稳定地价，但控制灰色交易将是执行的关键。

实际上，上海2004年采用“区间定价法”后的一段时间里，开发商的主要工作变成了与各地方土地部门“搞好关系”，获取底价信息，成为开发商“工作”的终极目标。

而关于招标，当年的“花木地块的风波”至今让人记忆犹新。

2006年，总面积达到53万平方米的浦东花木新民北块土地进行公开招标出让。该地块东至锦绣路、南至浪水浜中心线、西至中心河东侧、北至白莲泾南侧，靠近大华集团社区型大盘“锦绣华城”。当初的公开招标曾一度使其成为全国关注焦点，彼时报出58.89亿元，险些造就一个全国地王。

按原定时间表，2006年9月6日开标之后， 2006年10月31日之前会公布结果。不料当年10月25日，各家单位接到通知，由于“技术原因”，地块中标结果公布时间将被延迟，而保证金也随之退还。一延就是一年。2007年9月，当年参与花木地块招投标的8家开发商相继接到通知，*终中标方是广东宏宇集团旗下的北京富华园房地产有限公司。由于宏宇报价远低于当初的金地集团，地块还因此被分割一部分用于建设浦东人才公寓。

花木地块的招标出让风波造成了当时上海土地出让史上*大一次的乌龙，由于8家开发商均为地产巨头，有关于出让公平性的争论一直延续数月。而在此之后，上海其余公开出让的地块基本全部采用价高者得的现场竞价模式。如今重拾招标模式，业内的担忧显然多于欣喜。

分析师表示，这样的干预使得行业中非市场化因素在加强，加上综合评定还有诸多不透明因素，可能反而会不利于房地产行业发展。

新闻背景

上海打破“价高者得”

莘庄地铁上盖大型综合性地块出让采用招标形式，由*少5名**组成的评标小组按照招标出让文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审综合评分，并根据综合评分结果确定中标候选人。

上述地块商务标和技术标总分为100分。商务标50分，技术标50分。投标金额仅占全部评标环节中的30%，**是“价高者得”。