广东湛江房价涨幅领跑全国

2011-08-03来源 : 互联网

湛江金沙湾，似一块瘦削的木楔镶嵌在南中国入海口。元月天里金沙湾周边典型的南国风光：成片椰树栉次鳞比，倩影婆娑；湛蓝天空下，海水轻柔地拍打着黄白色沙滩；金沙湾广场**，片片纸鸢飘荡。

像海南一样，沙滩周边大红大绿的楼盘户外广告牌应接不暇，不断提醒着人们：观海吹风，这里是****的稀缺地段。

赤坎临海新城区，从去年开始四五套楼盘掀起**风暴。“开售那天，早上6点赶来，我们十个销售人员忙得不可开交，直到晚上9点才吃上**顿饭。”御景新城售楼**郭红宇，见证了湛江观海楼的狂飙突进。

2009年前三季度的房地产数据中，全国房价环比涨幅*大的3个城市分别是：温州、湛江、杭州。湛江房价领涨全国同时，交易面积大幅提升――城区房屋去年交易面积达118万平方米，环比增长了118%。

饶有意味的是，仅沿海的君临海岸、观海一号及御景园3个**楼盘就占到了去年交易面积的35%。湛江市房管局局长马澄波表示，正是这些大批中**楼盘**拉动了湛江房价。

面对一路飙升的房价，普通湛江市民自嘲：“湛江属经济欠发达二线城市，蜗居时代提前降临。”房屋开发建设结构的不合理，让湛江楼市“看上去很美”。

湛江，这个二线海滨城市房价赶超全国后，又将何去何从？

●大批中**楼盘**拉升湛江房价，去年涨幅领跑全国

●需警惕的是，大型房企“圈地热潮”从大城市转到二三线城市，高房价泡沫也随之转移

房价三年三级跳海滨城市的蜗居故事

湛江市房地产交易所所长黄群告诉记者，2008年市区房屋均价是3680元，去年达到4390元，而在2006年，这个数字是2260元。据湛江当地媒体《湛江日报》报道，2009年10月，湛江市区房价跃过5000元/平方米，相较于年初涨幅达40%！而同期湛江人均可支配月收入不足2000元。3年间湛江房价的飙升，让霞山区骏景花园的售楼**李秋霞也大呼诧异。

2008年，她25岁，与男友热恋了一段时间后，只身一人到广州做货物代理生意。“那时霞山房价在3800元左右，想法是出去*点*赶紧回来买房。”计划不如变化快，收入更是在与房价的比拼中被拉开距离。去年中旬，李秋霞返回故乡，她愕然发现一年前看中的楼盘已经飙升到5600元。

李秋霞的男朋友供职于湛江一家事业单位，月收入两千余元，“这是湛江工薪阶层的普遍水平。”李秋霞在售楼处打工，月收一千元，“两人不吃不喝，工资加起来也买不到一平米。”恋爱两年，她和男友早有打算结婚，但现实的遽然变化粉碎了她们先有房后成家的梦想。

李秋霞男友父母住在椹川大道南，是100平方米的老福利房。前几日，急于结婚的男友，哀伤地征求李秋霞的意见：能不能先住进去，把婚结了，再想办法？考虑了数日，李秋霞还是答应了。―――“能有什么办法呢，我都27岁了，不能一直飘着啊，我感觉自己就像《蜗居》里的海萍。”

“我相信湛江的房价能降下来，因为这不是一个正常现象。”李秋霞的理由是，虽然湛江是海滨休闲城市，但它毕竟不同于海南，区位优势并不明显。

刚刚毕业的大学生邱懿飞并不这么认为。“**涨，再不下手，以后更买不起了。”邱懿飞还只是湛江钢铁基地的实习生，但他迫不及待地四处看房，准备着成为这座海滨城市的有房一族。看了去年热播的电视剧《蜗居》之后，他心有戚戚―――“我也不想**父母毕生心血换回的积蓄，但如果现在不出手，以后就没有机会了。”

邱懿飞把宝押在大项目的落户上。中科炼化石油项目、备受关注的湛江1000亿吨钢铁项目以及茂湛铁路的建设，都是湛江楼市的利好消息。

两天时间，本报记者在湛江赤坎区、经济技术开发区和霞山区，由北向南扫楼调查发现，除了海滨大道中**楼盘外，城区新楼盘十分紧俏。比如在开发区，主要住宅区域绿化大道板块新楼都已售完，只有人民大道附近有零星新楼；老城霞山区更是紧张，即便是去年底开售的楼盘也到了销售尾声。

观海楼盘的亢奋*高价可达1.3万元

2003年，某建筑集团的副总工程师周建堂，刚到湛江工作。在汇景湾看中了一套200平方米的观海房，价格是70万元。“我觉得贵，没舍得买，没想到越来越贵，一路飘红。”

这一次，他出手了。去年，金沙湾的**楼盘御景名城还没有开始施工，他便电话预定登记。所有人都知道，这里的区位是得天独厚的：一出门就面朝大海，周边云集着五星级酒店、体育场、国际会展中心等公共场所，市政府也很快要搬迁到此的传言，预示着这里将成为湛江市的政治、文化中心。

他买了一套160平方米的大房子，花了135万元，用完了工作20年的积蓄。好在他现在每月收入过万，单位福利也不错，生活上还有保障。“这一片是稀缺地段，****，卖完了就永远没有了。”周建堂朝着波涛泛光的大海挥舞手臂，踌躇满志。

御景名城售楼**郭红宇，笑嘻嘻地回忆起1月24日楼盘开售那天的火爆。“十几个人，从早上6点一直忙到晚上9点，数不清签署了多少认购合同，之后才吃上那天的**顿饭。”

记者仔细查看楼盘销控表登记信息，御景名城共有554套新房，正式开盘一月后，没有被认购的只剩下137套。而该小区绝大部分房子面积在140―230平方米不等。*便宜的一套要5080元一平方米，贵者需要一万元以上。

“预售时，一个水产公司的老板一下子认购了10套240平方米的大户房，不用按揭，1600万元现金全额付款。”郭红宇语速极快。

相邻的**楼盘丽湾名邸价格更贵，起价都要6800元一平方米。1月22日开盘后，却轻松地被认购了1/3。售楼**自豪地说，该楼盘几无小户型房，现在*小的也要170平方米，豪华房520平方米，而区位好的房子每平方米价格过万。

去年3月，湛江商品房均价是4000元左右，当时的**楼盘君临海岸单价也在4000―5000元，而这个月某楼盘突然以8000元的均价横空面世，仿佛一枚导弹投放大海，轰动了整个湛江市。

2009年，湛江市先后涌现出华德力・雍景城、城市假日花园、君临海岸、观海一号・滨海园、荣基・翠堤湾等高品质楼盘，以地段优越、配套完善、或以“稀缺海景”为重要卖点。这一年，湛江住宅商品房的价格首次达到1万元/每平米，湛江媒体记载为“破万”年。

在金沙湾观海长廊，**楼盘的户外宣传海报连成一片，将政府“整治环境卫生”的广告湮没在不起眼的地方。

“湛江房价涨幅能引领全国，引起媒体关注，连我们自己都想不到。”马澄波说，正是中**楼盘的火爆销售拉高房子的均价。

房产老板态度谨慎“价格过万肯定存在泡沫”

去年，湛江楼市确实火爆。该市房地产交易所所长黄群告诉记者，2009年市区房屋交易面积为118万平方米，同比增长118%，房屋交易备案登记量同比增长160%。“*忙的时候，一连几个双休日都要加班。”

一位长期关注湛江的房产专家分析说，去年湛江楼市火爆、房价飙升引起全国瞩目，这里面有多方面原因。

长期以来，湛江楼房基础价较低，2006年还停留在2260元/平方米水平，而近年来经济发展较快，尤其在去年，gdp增幅首次超过广东平均水平。“湛江房地产业近10年停滞不前，房价不可能永远处于低位状态。”

**楼盘的热卖也说明市场需求的释放。湛江市房管局局长马澄波佐证说，湛江作为粤西中心城市、港湾城市，高校数量位居全省第二，**直属企业特别多，另外还有大量的驻军部队及转业军人。这些人都是中**楼盘的目标群体。

“在外经商的人口也很多，比如吴川人多地少，一些发财的老板都喜欢到湛江买房。”记者调查发现，外地炒房客的数量有限，湛江市房管局数据显示，去年外地人购房面积仅占总面积的13%，没有出现像海南疯炒“概念”的状况。

另外，去年房地产市场政策的放宽也刺激了湛江楼市。马澄波说，去年湛江市将公积金的贷款额度由45万元提高至60万元，并且允许公积金账户直接转为首付款。“往年成交量保持在75万元平方米左右，2008年受金融危机影响成交量骤降到54万元平方米，政策调整后逆势反弹。”

湛江房地产交易所所长黄群说，2009年房屋交易以改善性住房为主。“这些楼盘多由知名的大型设计公司设计，设计和施工在湛江处于领先水平。”黄群以开发区锦绣华景为例，2004年开盘两期，但都是楼梯房，所以2009年改善性住房需求集中释放。

某**楼盘一位不愿透露姓名的房地产老板对本报记者称，并不看好高房价会持续运行。“没有实业支撑，经济要素不会持续注入，高房价很难维持，上世纪的海南就是一个教训。”

“去年出现不少过万的房价，这里面肯定存在泡沫。”该老板同时表示，虽然中科炼化石油以及1000亿吨钢铁等大项目落户，给去年房市注入了一剂兴奋剂，但这些现代产业所带来的外来人口有限，所以对以后的湛江房价继续拔高持谨慎态度。

二线城市也现地王百姓购房何以承受？

去年11月18日，湛江市国土资源局六楼拍卖大厅，大约20分钟的拍卖过程中，《湛江日报》记者陈鸿莉，见证了湛江新地王的诞生。“市中心64.5亩的原湛江啤酒厂地块，从1.2亿元的起叫价，飙升到4.56亿元的成交价，足足翻了近4倍。”

拍卖的价格每到一个节点，现场都响起阵阵掌声和欢呼声。一家外地开发公司，在28家房地产企业的激烈角逐下，创下了775万元/亩的湛江地价之*。

“这块地的高价与地少也有很大的关系，湛江政府二年内没有推出满足市场需求的土地，特别是面积较大的土地。近年来，霞山区椹川大道以东的土地开发基本处于饱和状态，这块60亩好位置的土地在霞山十分难得。”一位开发商直言。

现实的逻辑是，湛江市区人口分布和房屋开发结构十分不匹配，导致湛江房价成为普通市民难以承受之重。

市区城东海湾风光，人口较少，出现单平过万**楼盘；而在市区，马澄波透露霞山人口众多，但楼盘开发极少。非但如此，2007年11月，一家公司以11.03亿元竞得416亩地块，平均约280万元/亩，成为当时众人瞩目的地王，而仅仅两年后，湛江又拍出775万元/亩的新地王，接近原来的3倍。

按照面粉的价格决定面包价格的道理，地价一定程度决定房价。按照容积率3.0、建筑密度22%计算出，总建筑面积为117629平方米，房屋的楼面成本为3944元/平方米，加上建筑成本2000元/平方米，霞山啤酒厂房产的成本价已经达到6000元/平方米，加上开发商盈利，该地王的房价突破万元几乎成为必然，商铺价格在2万元/平方米以上。

历史经验是，但凡地王一出，周边的开发商或多或少会借着地王造势，或提价、或促销……高价土地所造成的价格蔓延效应，几乎在所有城市都有先例。一年内要动工建设，三年内要竣工，“2012,就算地球没有毁灭，普通老百姓却要面对上万的房子了。”一位市民向本报记者自嘲道。

“频现地王不是好事，这样对湛江地产的健康发展很不利，易造成房价的大幅波动，让消费者不知所措。”一位不愿具名的经济学专家认为，“从湛江现时的情况以及大项目推进的情况来看，湛江的发展前景与房价水平是不相称的。”

链接

大型房企涌入二三线城市

借着城市化的大势，开发商实际上早已开始部署在二三线、三四线城市的发展。公开数据显示，2009年前7个月，万科