广西地王滚动上演 谁为最后疯狂买单

近日，原属于二线城市的广西南宁、柳州市，地王频现。广西南宁市紧邻原民歌广场的金浦路141-1号G C 2010-003地块，以每亩8650万元、总价15 .9亿元被拍下，楼面地价超过万元，成为目前南宁甚至广西土地出让史上的*高成交单价。去年以来，西部地王滚动上演，让人惊诧不已。

记者对这一事件进行深入采访时发现，几乎被业内人士公认“疯狂”的西部城市“地王”背后“推手”恰恰是畸形的地方财税收入。问题的关键在于：在**宏观调控一浪高过一浪的情况下，谁为楼市*后的疯狂买单。

“地王”频现西部城市地产大鳄惊呼“疯了”

2009年12月5日上午，南宁市柳沙278.97亩国有建设用地经过10家企业角逐、45轮竞价，*终以总价24.7亿元、单价885.4万元/亩拿下这块柳沙路沿江地块，楼面地价高达5400元/平方米，刷新了南宁市总价及楼面地价*高纪录。

这个记录迅速被刷新。2010年3月10日上午，在南宁市2010年**期国有建设用地使用权拍卖会上，金浦路的这块地块以1953万元起拍，拍卖单价*终定格在每亩8650万元，楼面地价11033元/平方米。

在3个月时间内，南宁的*高的楼面地价翻了一倍。

地王频现的不只南宁。在去年11月5日举行的广西柳州市土地拍卖会上，广西保利房地产以总价14.14亿元拿下位于柳州市白沙路2号的27号地，该价格也创下目前柳州土地出让史的*高金额。该地块总面积达254.01亩，地块竞买起始价为70500万元。而就在一年前，这块地以同样价格起拍却流拍了。

层出不穷的“地王”、节节攀升的房价牵动社会各界神经。

3月10日，南宁新“地王”出炉后，潘石屹、任志强等多位地产大鳄，以及闾丘露薇等名人在博客上发表看法，认为“真的疯了”“房地产要出事”。

SO H O中国董事长潘石屹在南宁新“地王”出炉的当日中午就在其微博上写道：“收到一朋友短信：‘刚刚南宁有―块土地拍出8650万元/亩，楼面地价过万。疯了！我们竞价到2600万元/亩。’真的疯了！”随后，其微博中又写道：“目前，有经验的房地产商没有一个不对土地价格不吃惊的。包括王石、任志强、冯仑、易小迪……我们都感到这样下去房地产要出事的。但无数勇敢的、不熟悉的、其他行业的资金都涌向土地市场，新的‘地王’不断出现。这样的地价危险啊！”

董事长任志强在微博中写道：“南宁的土地拍到8650万元一亩，楼面地价己过万元，房价知多少？政府应报喜还是报忧？”

著名媒体人、凤凰卫视记者闾丘露薇在微博中写道：“天啊，南宁的地都每平方米过1万元啦！南宁的房价就得每平方米超过2万元才可能有10%的利润。难怪上海都有每平方米10万元的房子了，你看上海的地价！”

西部“地王”频现，多少有点让人“雾里看花”。

政府“推手”吹高“万元俱乐部”

南宁这宗地拍出每亩8650万元的“天价”，南宁市国土资源局局长谭玫瑰称之前“预料不到”，他认为投资者看好这一地块主要有几方面原因，一是南宁近年来经济社会的发展形势比较好，随着中国-东盟自由贸易区如期建成，南宁市的区位优势日益突出；二是去年底南宁市在“中国绿城”的基础上，提出了打造“中国水城”的设想，特别是金浦路的这块地紧临将于今年年底建成的“汇歌湖”，旁边还有南宁国际会展中心，是南宁琅东片剩下的*后一块成熟地块；第三是这地块比较小，开发起来相对比较容易。

对于“楼面地价达到11033元/平方米”的说法，南宁市国土局称“算法有所不同”。

南宁市国土局土地利用管理科科长冯晓锋说，金浦路这一地块在拍卖公告、拍卖现场对外公布的容积率为“≤11.76”，*终成交的价格楼面价的计算也是以公告公布的一个容积率来计算的，按照容积率计算它的建筑面积，那么楼面价格是11033元/平方米，“这是一种算法”。“这个地块非常特殊，拍卖公告已规定需建成300米以上的超高层建筑。”而100米以上的容积率是没有计算的，若按*低的标准300米来算，它的总建筑面积将达到27万平方米左右，实际容积率可以达到21，楼面地价应该在6000元/平方米左右。“随着建筑高度的增加，楼层的增加，楼面地价还会降低。”

实际上，100米以上不计算容积率是南宁市关于促进超高层建设的一项政策的内容。容积率的大小决定了土地开发收益率的高低，从而影响到地价。而100以上不算容积率，那么开发商将享受到实际已没有了容积率的限制。谭玫瑰透露，南宁市对建设超高层建筑在税费等多方面有优惠政策。

超高层建筑高度和数量作为现代城市的标志之一，受到地方政府的追捧。据媒体报道，南宁鼓励超高层建筑，原因有二：一是由于超高层建筑的增多，有助于提升城市的品牌形象；另一方面由于类似的超高层建筑需要注入的资金巨大，因此一般只有大企业才有此能力，而吸引大企业的到来，也可以带动经济等方面的发展。

在政府的鼓励和推动下，开发商高价拿地就在情理之中了。

高涨的房价一直受到各方诟病，“地王”频现甚至让开发商也叹为观止。但是，地价以及与地价密切相关的房价却不断攀升，*终又是谁在受益？谭玫瑰在回应外界关于南宁“土地财政”的质疑时透露，去年南宁财政收入240亿元，土地出让入库收入为67亿元，“不到30%”。3月10日，与南宁新“地王”一起拍出的地块共有4块，共计拍出了27.86亿元。

业内人士分析，政府近30%的财政收入来自于卖地，加上房地产开发带来的税收以及建筑相关产业带来的税收，土地对地方财政收入的贡献率超过了一半。利益导向使得地方政府乐于有意无意地制造“地王”。

谁为*后的疯狂买单？

新“地王”诞生的受益者是谁？“地王”上建什么样的房子？谁来买“地王”上建的房子？……层出不穷的“地王”、节节攀升的房价牵动社会各界神经。在今年的全国“两会”上，温家宝总理在《政府工作报告》中提出，“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求”，似乎“地王”频现的现象已是“*后的疯狂”。然而，西部城市此间新出炉“地王”，谁为这*后的疯狂买单，已成为一个人人心知肚明的话题。

网友“张子吉”说：8650万元/亩，政府有没有考虑它的连带效应？这是城市的沦丧，还是市场的无知？成也罢，败也罢，中国两会关注民生、关注房价的高谈阔论，从某种程度上彻底成了升级版的闹剧。

广西一些房地产人士认为，超过300米的建筑不大可能用于建设住宅，因此新“地王”对房价的影响尚难估计，但对拍出如此高价均表示“没有料到”。广西荣和企业集团公司副总裁周鹰说，“我们的出价是成交价的前一槌，我感觉再高就不行了”“说实话这个拍卖价有点超出了我们的预料。”从成本上来分析，目前的地价再加上后期建设的10个多亿元的成本，估计*后这栋楼的成本要达30亿元左右。加之这个地块停车位的建筑设计比较困难，估计要建到地下8-9层才能满足停车位以及其它的相关配套，这样来看，成本还要往上走。

广西保利置业集团有限公司董事 长 吴 光 明 认 为 ， 仅 从 价 格 上看，这个总价是违背目前房地产市场规律的。目前，全国拥有超过300米超高层建筑的城市都是上海、广州、深圳等一线经济发达城市。以南宁目前的经济发展水平来看，还缺少支撑这样超高层建筑的市场基础。

中国社科院在2009年11月16日发布的首部住房绿皮书《中国住房发展报告》显示：全国35个大中城市中，南宁住房价值潜力排名第35位，为倒数**，土地价值潜力第31位，为倒数第四。而就是升值潜力*小的南宁市，地价飙升可能带来房价飙升，让许多人惶惶不安。

网民评论道：“如果说楼市是一场盛宴，政府、银行、开发商和富有投资客则成为这场房地产盛宴的分享者，而大多数的购房者，却被高房价掏空了口袋里的所有积蓄。”市民担心，新“地王”会以点带面的形式，影响到房价走向，进而影响到老百姓的生活，*终还是让老百姓为天价“地王”买单。