少了京味儿的前门大街何去何从

2011-08-03来源 : 互联网

曾经的前门是北京一张**的京味儿名片。 知名品牌美特斯邦威并不能留住前门游客的匆匆脚步。 如今,人气更旺的大栅栏“*”了前门的风头。 尽管品牌组合**化、商街建筑更加复古,但前门却难现昔日的辉煌。

前门大街经过新一轮改造后,于2009年9月28日正式开市;开市半年多的时间里,各方关于其品牌设置与商街定位的争议一直没有断过。在引入了 H&M、星巴克、美特斯邦威等100多家**、国内知名品牌后,前门大街的***仅剩下了14家左右;少了***氛围的前门大街,虽然整齐划一的 复古建筑愈发高耸,但未来发展却显得有些不明朗。

不缺人流*缺有效客流

前门大街是与王 府井、西单齐名的商业街,并以古韵店铺、京味商业、特色小吃闻名于世。但随着、西单等核心商圈的日益繁华,经营特色愈**朗,前门商业街却逐渐淡出主流。为了改变这一局面,前门大街从2007年5月开始改造,崇文区**先是筹集80亿元资金用于修缮,而后,潘石屹注资1.441亿元购入天街公司 49%的股份,对前门大街进行改造。

依靠**的知名度与旅游产业紧密联系,使前门大街并不缺乏客流,与西单、王府井、崇文门等京城核心 商圈不相上下。据相关部门统计资料,截至去年8月前门开街一年多,前门大街的客流已达到5000万余人次,平均日客流量在15万人次以上,节假日客流量更 是达到日均30万人次。据吴裕泰前门店的一位工作人员介绍,周末和非假日的午后时间是前门大街的客流高峰。记者在该时间段在前门牌坊处进行了粗略计算,平均每分钟有超过100名游客进入前门大街,即使是平时客流较少的上午时段每分钟也有40多人前来观光购物。但记者同时发现,不少游客只是拍照浏览,欣赏复 古建筑之余鲜有顾客进入店铺挑选商品。

Swatch专卖店的地理位置**,就在前门的牌坊旁边,但这不足以吸引消费者。店内只有几位顾客在挑选商品,而真正达成消费的更是寥寥。在销售劳力士、帝舵、西铁城等名表的专卖店,以及主营中、**进口化妆品的丝芙兰也鲜有顾客推门而入。

记者在前门大街观察发现,前门大街内的北京消费者不多,举着照相机拍照、拎着内联升包装袋的几乎都是外地游客。据记者目测,外地游客比北京本地人多出近一倍。

由于在前门大街停留的时间有限,这些游客大多会选择购买*能体现京城特色的商品进行消费。记者注意到,在前门大街内的外地游客中,他们手中大多拎着烤鸭等颇具北京特色的***商品,就餐时间都一处门口更是排起长队等候座位。知名老店内联升尽管店面不大,但试鞋的消费者几乎没断过。一位来自山东的游 客向记者表示,不会进入所有的店铺挑选商品,只会挑选一些在家乡难见的品牌进行选购。

**次来到中国旅游的美国游客Jason兴奋地向记者比划着,他想在这里找到能够代表中国元素的“老玩意儿”,比如糖葫芦、老爷帽和唐装。

一些仅在国内**城市开店的时尚品牌也人气较旺,前门大街大部分的北京客源都是冲着这些品牌而来。记者在H&M店内看到,十余位女性消费者手中 拎着被衣服填满的购物筐等待试穿。北京消费者陈**表示,由于外地亲戚来北京游玩,陪亲戚来前门,平时并不会专门前来购买商品,这里现有的时尚品牌在品类丰富、折扣力度大的百货商场都可以买到。

其他店铺包括361°、美特斯邦威、耐克等品牌虽然店面比在商场中的门店更加豪华,甚至安排了促销员卖力宣传,但仍只有很少消费者愿意进门购物。

品牌混搭特色不明

各式国内外品牌在前门大街一一陈列,既有悬挂古老牌坊的中华***,也有霓虹闪烁的**品牌,这些品牌汇集了餐饮、服装、特产等品类。

据前门大街管理委员会的一位工作人员表示,前门大街共有商铺103家,其中国内品牌约占71%,**品牌约占29%。记者实地走访发现,在71%的国内品牌中,***约14家,占商街整体店数的14%,剩下的57%为非***的国内品牌。

“改造后的前门大街,与其他商业街、购物中心越来越雷同。”一位本地消费者表示。在牌坊旁边等候同伴的两位外地游客则说:“这里也不过如此,我们是想感受北京特色,可是走到一半就不想逛了,还不如在这多拍几张照片。”

记者看到,在前门840米长的步行街上,李宁、杰克・琼斯等这些在商场中均可看到的品牌也出现在前门大街中,周大福、森马等还设立了两个店面。

记者还注意到,前门大街与购物相匹配的餐饮、休闲、娱乐等业态及设施也不发达,与很多购物中心可以实现“一站式”购物相比,消费者在前门很难在购物环节享受便利。

此外,前门大街品牌布局也较为分散,缺乏合理规划,游客在时间有限的情况下,无法集中感受步行街特色。前门大街自北向南,两端餐饮较为集中,全聚德、都一处、一条龙等在北端,肯德基、麦当劳与前门小吃城则聚在南端。但是在这营业面积达6000平方米的前门小吃城中,只有东来顺、茶汤李、老北京炸酱面可以让游客一尝北京特色美食,小吃城三层的餐饮档口大部分则被普通快餐所占据,爆肚冯、年糕钱、奶酪魏等北京特色小吃已不见踪影。

步行街中部至南端,虽然较为集中地分布着如ZARA、H&M、红豆、鳄鱼等服装品牌,却有北京特产专卖店、名表行、眼镜店、珠宝店穿插其中;中部至北端也是特产专卖店、服装店、珠宝店交叉布局,无形中增加了游客游览、购物的时间成本。

***跨越租金门槛流失

目前,前门大街内品牌的定位和实际客流的需求错位,难以让大批人流在此实现消费。从全聚德、都一处等知名***品牌经营红火不难看出,前门大街*需要的是具有北京传统特色的商业。然而,*能凸显前门韵味、具备北京特色的***,却因为前门整修后,租金的水涨船高而无力回归,不少小本经营的餐饮类***就 此从这块京城宝地上消失。

以前,大栅栏和前门大街总是呈现车水马龙、摩肩接踵的景象,店铺的伙计和老板、往来的客商、附近的居民有空都 爱到这里逛逛,不仅能看戏购物,还可在饥肠辘辘时来点好吃不贵的特色美食“垫底”。如今,前门大街上仅剩全聚德、都一处、馄饨侯等屈指可数的餐饮***,令人留恋的传统风味难以寻觅。

“前门地区的人气旺盛很大程度上是因为有各式饭店和小吃,饮食尤其是小吃可以聚集人气。很多在国外生活的人回到前门就是想品尝小吃,吃上家乡饭。能够把各地游客吸引过来的,还是带有北京特色的东西”,一位当地居民表示。

由于难以承受高昂租金而迁出前门的***小吃,现多聚集在九门小吃等新兴京城特色餐饮,或就近在前门周边的街道落脚。不少***掌门人表示仍希望有机会回到前门大街,前门大街是这些***的发源地、成长地,也是京城小吃*好的展示平台。

“**出钱把前门大街翻新了,***小吃当然愿意回去,但是租金太高,忙一个月可能连租金和工人工资都挣不齐”,爆肚冯的掌门人冯广聚向记者介绍。按照 目前38元/平方米/天的租金计算,一间100平方米的铺面月租金就将近12万元,销售10元一盘的爆肚很难支付高昂的房租,再加上员工工资、原材料、水电等其他费用,赔本几成定局。

“如果按照前门大街现在的租金,每盘售价18元的酱牛肉要卖到50-60元才能够保证利润。”月盛斋掌门人马国琦计算着成本和售价,如果在前门大街卖的酱牛肉能够和后海的门店做到同等价位,那么15元/平方米/天的租金是极限。

很多未能回迁的***掌门人在谈到“回归”这个话题时都很无奈。他们不愿为了回到前门,把祖辈流传下来的低价小吃变成“天价”,把京城老百姓的家常菜变成进去就得花几百元钱的“奢侈品”。

餐饮***的流失不仅使前门大街的***比例锐减,也造成了步行街难以留住客流。相比***小吃价格较高的快餐、酒店,让消费者越来越觉得前门的“非平民化”,这些因素都影响了整条商业街的可持续发展。

经营受限新商户巨亏

“前门大街目前有些四不像,既没有延续之前以***为主的商街特色,也没有拓展出按照市场规律进行商业化运作的新路。”一位不愿透露姓名的商户无奈地表示。

据了解,前门大街商铺目前有两个业主,一个是天街置业公司,另一个是潘石屹的SOHO中国。根据SOHO中国发布的公告,潘石屹以每平方米3.2万元人 民币的价格收购天街置业北京前门项目中5.4万平方米的商业物业,收购总价达17.7亿元,以此冲销此前投入的13亿元现金后,他仅支付了4.7亿元就从 前门大街的开发商变成了商铺物业方。

两个业主给出的租铺价码相距颇大。天街置业在其所负责的前门商铺招商中,商铺租金一般为30多元/ 平方米/天。而SOHO中国所拥有的商铺则采用了公开招标的形式,去年,其拥有的前门大街两家钻石级商铺分别以60元/平方米/天和51元/平方米/天的 价格创下“天价”。

经营照相器材的王先生告诉记者,自己的店铺是通过竞拍从SOHO中国取得的,当时经营的期待很高,但开街以来一直冷清的生意让他不得不面对现实。

据王先生介绍,店铺每日的流水不到1000元,但一天的租金、水电等支出却高达5000元,不足100平方米的面积,一年到头的亏损高达150万元。

在他看来,前门地区不缺人流,缺的是能真正购物的客流。记者从前门商业街管理委员会了解到,仅正月十五举办的主题活动就吸引了近百万顾客,远远超过了每日15万的平均人流。

据相关人士介绍,吸引目标顾客*直接的办法就是举办特色活动,但相关部门却迟迟没有兑现招商时的承诺。除了今年春节的一场庙会,前门商业街再没为品牌商举办过大型主题活动。此外,商户在门店外进行广告宣传时还会受到诸多限制。

不仅如此,据王先生介绍,他的店铺门前有一片空场,但由于没有专人管理导致不少往来车辆都将车辆停靠于此,只给店铺留出一米左右的空间,严重阻碍了自己的经营。而开发商方面一直欲打通店门前的一条通道,也迟迟没能动工。这些商业街经营中存在的短板都限制了商户获得更高的效益。

记者了解 到,在2008年8月开街后一直陷于亏损窘境中的不止王先生一家,有的品牌的亏损甚至高达千万元,并正在开始考虑退出前门大街。截至记者发稿前,前门大街上的JCL已在门口张贴盘点停业的告示,可看到店内只剩下凌乱的空柜台,一派“人去楼空”的景象;瑞克美食则除了门口的招牌依然悬挂,店内一无所有;琦凡 则直接大门紧闭,挂上布帘了事。CFP/供图

商报记者 李铎 袁芳

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前门1/3客源被大栅栏分流

相比前门大街的国内外品牌“混搭”,大栅栏商业街的***更为集中,也更具中式特色,加上国内外游客对“大栅栏”品牌的情有*钟和大栅栏与前门大街“紧 密相连”等因素,不少游客在进入前门大街不久后就拐进了大栅栏。记者在大栅栏和前门大街相连的入口处看到,平均每分钟有三十几名游客从前门步行街进入大栅栏,约占前门牌坊处客流量的1/3。

前门大街悠久的历史渊源使人容易将***与其联系起来,然而,改造后前门大街上***数量的减少和地理位置分散让不少游客感到困惑。一位游客表示,还是愿意到***去感受一下中华传统文化,大栅栏里并肩相连的老店让他体会到了真正的老前门气氛。

大栅栏内不仅有瑞蚨祥、等耳熟能详的*一家顶级***,还有狗不理、庆乐大戏院等餐饮休闲场所,业态丰富。从内联升、张一元等同在前门大街和大栅栏开店的***来看,其前门大街店店面普遍较小,相比大栅栏店*门*户的古楼高坊而言,吸引力显得不足。前门、大栅栏同时设店的品牌客流也差异较大,前门 大街***店内的顾客屈指可数,到了大栅栏却人头攒动,购买者也不在少数。由于前门大街不提倡商家频繁进行打折促销,内联升前门店里少则三四百、多则六七百的布鞋让游客却步,可是大栅栏店里有一个柜台专门销售打折促销的布鞋,虽然不是*新款式,可是依然吸引了不少消费者选购。

大栅栏***的门店不仅有丰富的产品展示空间,还在介绍***文化历史来源上做足文章,设立工艺展示、品牌来源、制作过程等展示环节,吸引了不少消费者驻足。

专家观点

前门应成为

***“孵化器”

记者通过采访了解到,对于前门大街未来的发展,业内持两种观点,一部分商业专家认为,前门大街应当恢复老北京特色,一种则认为前门大街完全走市场化的运作模式、以开发商获得*大收益为标准引入品牌。后者无疑将使前门大街遗留的历史文化特色丧失殆尽,现阶段一些商户亏损的实例也已证明前门大街的市场化运作 具有很多不利因素。

北京商业经济学会秘书长赖阳认为,前门、王府井、西单都是北京**的商街,目前,王府井和西单已经在消费者心中树立了鲜明的特色,但就目前的情况看,改造后前门大街的特色愈发不明显。

在赖阳看来,前门大街必须坚持打造以老北京传统文化为特色的商街,通过扶持***的发展带动前门商业街的发展。他认为,前门商业街应该成为帮助一些具备发展潜力的***发展的“孵化器”。

北京工商大学商业研究所所长洪涛教授也表示,改造后的前门大街相比以前恢复了一些老前门的原貌,但这更多地体现在建筑结构方面。现在的前门商业街与国内其他5000多条商业街相比没有太大差异,没能体现出北京的文化特色,只是在形式上引入了更多的品牌。

同时,洪涛认为,前门商业街应针对当地的旅游人群来组织品牌,在引入品牌时应以***品牌为主,而前门商业街现有的不少时尚品牌更应该出现在商场内。此外,他还指出,前门商业街引入***不代表不按照市场规律办事,前门商业街要想获得持续发展,仍需要通过各种活动来吸引消费者前来,提升前门商业街的人气。

对于前门商业街的现状,北京***协会秘书长高以道表示,前门大街重新开街后一些“土著”***无法回去,主要是由于卡在了“钱”上,前期高成本投入以及后期投资回报问题是症结所在。目前,**部门应该打开思路,前门大街不仅仅是崇文区的一条街,而是应该各级**共同出资、协力恢复古街繁华的北京名片。

高以道认为,**在前门大街改造中做了前期铺垫,招商时对***进行投资,凭借前门大街的特殊地位和影响,必定会带来高收益。对于***回前门,应该采取“放水养鱼”的方式,而不是“涸泽而渔”。一些***可能没办法承担前门大街目前的高额租金,但是**应该帮助他们成长,让企业和传统商业街能够实现共赢。日前各地城市改造造成的文化缺憾后遗症已太多,前门作为京城、乃至全国的文化古街,更不应该重蹈覆辙。

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