开发商冷眼旁观 “保障房抑市”或患“肌无力”

全年580万套**房“任务书”像是一次政策的多米诺骨牌游戏。近日，北京、上海、广州等**城市连续发布**房供应计划，湖北、四川、海南等省的**房数据也纷纷**，一时间“**房供地抑制地价”、“**房抑制房价”漫天飞舞。

2010年房地产调控至今，**次见到**与地方如此步调一致。而**大兴**房的雄心背后，是调控之下房地产投资萎缩、土地出让金有可能继续缩水的真实图景，以此为命脉的地方财政如何实现收支平衡，成为各地官员们直接面对的“理想与现实”。

而《中国经营报》记者从采访的多位开发商处了解到，“不会参与**房建设”、“不担心该调控影响市场走势”几乎成为共识。开发商对**房的态度冷淡，使得这场游戏的主角们有些貌合神离。

考核与问责遭遇地方财政的博弈

从**到地方，从政策到数据，**性住房无疑成为收紧信贷、打击投机购房之后，**调控楼市的又一利器。

5月19日，住房和城乡建设部与省、自治区、直辖市人民**以及新疆生产建设兵团签订2010年住房**工作目标责任书，要求确保完成2010年**房建设任务。

立于风口浪尖的住房和城乡建设部部长姜伟新签字时表示，**性安居工程协调小组将适时对各地落实责任书的情况进行督促检查，年底将组织验收住房**工作目标责任书的完成情况。“考核与问责”成为住房和城乡建设部制约各地**的手段，“在某种意义上将**性住房的建设上升到政治的高度。”中信证券首席宏观经济学家诸建芳如是评价。

按照2010年**工作报告要求，今年全国要继续大规模实施**房安居工程，共建设各类**性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。与此相应，今年**财政拟安排**性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。

“看似**政策呼声强烈，但这点资金完全是杯水车薪，”一家权威第三方统计机构发布报告称，由于2010年大幅增加的**房建设目标以棚户区的增量为主，这需要地方新增资金投资约2000亿元左右，如果调控深入，“地方财政的持续恶化难以完成这一目标。”

然而地方**的“完美报告”已经跟上。上海新开工**性住房的总体目标为1200万平方米，其中经适房约400万平方米，动迁安置房约800万平方米;广州计划2010年新开工建设**房约300万平方米，相当于过去三年的建设总量;四川将于7月底前全面开工各类**性住房7.01万套;湖北则表明2010年至2012年，每年新开工建设经适房260万平方米，竣工180万平方米，解决3万户低收入家庭的住房困难问题。

“通过增加**的财政支持，通过地方解决配套资金的渠道，应该说我们加快**性住房建设的目标是能够实现的。”住房城乡建设部副部长齐骥在与网友交流时表示，**今年会帮地方**“埋点单”。

广州经验可借鉴难推广

“今年的量虽然有大突破，不过还是相对保守，完成应该没问题。”广州一位负责土地工作的**官员告诉记者，**已加大**房供地，今年为这一计划预计投入45亿元。

在新一轮的**性住房建设潮中，广州又将走在前列。据其介绍，今年广州**房的建设主要有四种模式：市、区**直接投资建设;开发商与**合作开发建设;项目法人招标建设;由企业提供自用土地建设。与此同时，广州市国土房管局住房**办还准备在全国首开先河，以“住保办”为产权所有者，通过招投标方式来建设限价房。广州是国内率先尝试限价房的城市之一，2006年、2007年推出的限价房项目因为遭遇2008年市场寒冬，参与限价房建设的开发商抱怨颇多，**甚至一度停止限价房土地供应。

“**本该是**性住房的主导者，广州的经验具有可借鉴性。”一位刚刚参加住建部新政调研会的专家接受采访时称，单纯依赖开发商参与建设限价房、经适房，容易在调控时期陷于被动，“**自己建设**房，一方面是敢于担责，另一方面强势‘**’**房供应不减。”

实际上，更多地方**对于**房的投入仅仅停留在“数据上”。过去几年各地**性住房投资任务完成率通常只有1/3，即使北京这样财力丰厚的地区平均完成率也不到80%。从2009年的**性住房投资完成目标看，官方数据显示完成比例为61.3%，而有行业分析师预计实际完成比例不到50%。

“**性住房前期发展缓慢主要原因在于廉租房的资金瓶颈与经适房缺乏吸引力所致。”日信证券房地产分析师邱晟�如是称，近4年地方财政收入平均只占财政支出的60%左右，入不敷出现象难以支持**性住房大规模的持续开发。

开发商冷眼旁观**房

财政稀薄使得**房依赖开发资金进入，然而**房与商品房“争食”的现实又让开发商对其“爱恨交加”。

“谁都看得到，我们参与**房真正只是为人民服务。”一家珠三角大型房企中层有些无奈，有点调侃。其建设的限价房项目位于广州金沙洲，该区域多个限价房项目由**限价6500元/平方米左右，而从2007年至2009年，周边商品房均价已从6000元/平方米涨到如今超过11000元/平方米。

不仅限价房遭遇尴尬，各地**对经济适用房利润率3%～5%的设定，也让经适房难于亲近。“商品房利润率一般在25%～30%，如果通过资本运作，不少商品房的利润率可达50%甚至更多。”武汉某国有房企负责人表示，虽然投资经适房利润率不高，不过收益较为稳妥。但是**对于经适房销售过程的全程甄别审批，导致项目周期拉长，经适房又会陷入资金周转缓慢的困境。

虽则如此，**房还是成为实力派开发商的秀场。据记者了解，首开、天房、保利、北辰等国企纷纷表示将在北京加大参建**房的力度，广州则有国企开始尝试自建**房，福星惠誉、百步亭等本土一线房企成为武汉**性住房主力。

“一方面是**‘逼迫’国企来做，另一方面，不少大型房企借此向**示好。”广州社科院研究员彭澎分析称。对于大型房企来说，单个项目的利润对整体影响并不大，然而不少之前参与过**房的中小民企往往感觉“很受伤”。

让开发商感觉两难的还在于**房与商品房之间的微妙关系。一般来说，**房并不属于商品房范畴，二者并无冲突。然而**房对商品房潜在需求的分流毋庸置疑，更尴尬的是，“开发商参与建设**房，**却想着用**房作为手段来调控商品房，等于说让开发商自己割伤自己，”上述房企中层认为，**需要平衡好这种关系，否则难以调动开发商参建的积极性。

2008年年底，受**9000亿元**房投资计划的刺激，碧桂园、凯德置地等房企都曾“热恋”**房。“如今各地**的都是指标性的数据，难见**投入的资金。”上述房企中层称，如何找到社会资金进入**房的平衡点，将是各地今年**房建设目标能否实现的关键。

记者观察 警惕解药变毒药

**找到了两种治疗楼市高热的退烧药，一是抑制投机需求，一是加大**房建设。

投机需求是因为有人钱太多，兴建**房则是因为有人钱太少，贫富差距在各地楼市房价飙升的过程中显露无疑。**的本意是让低收入者能租到廉租房，买不起房的“夹心层”享受经济适用房，甚至拥有城市户口的居民可以选择拥有一套**划定价格的限价房。再通过收紧信贷、限售三套房、卡住外地购房等，挤出投机者，不致房价过快上涨。

然而抑市良方在现实面前被烧得粉碎。近日，媒体爆出佛山禅城区限价房“宇翠庭”原本限价3000元/平方米，如今已卖到7300元/平方米，国土局官员却给不出合理解释。陕西省宝鸡市眉县网上公示经适房申购名单，大批领导干部现身其中，有关人士一边辩解“干部收入低，属困难家庭”，一边将申购名单作废重新分配。4月初，深圳第二次**性住房初审合格家庭公示名单中，至少299户有家庭成员在**机构工作，有些家庭甚至多人同为**机构人员，还有不少住在豪宅……

“愈有钱，便愈是一毫不肯放松，愈是一毫不肯放松，便愈有钱。”“豆腐西施”杨二嫂的逻辑看似粗鄙，却可谓至理。这就不难解释武汉经适房摇号出现“六连号”，上海有人开宝马住廉租房，深圳却将售价3.5万元/平方米的豪宅列入**性住房购置范围，该项目主力户型为150～220平方米的三至四房单位，最小户型都是90平方米的两房单位。

原本是让利于民的**房，不觉间“**”了**和有钱人士。于是民众看到了**每年公布大量开工新建**房的数字，却感觉只见数字不见房子。公开数据显示，2009年全年仅完成了**房计划的61%。

**房的建设除需要大量资金投入，还需要**提供优惠的土地政策，并对建设前期的征地、拆迁进行支持，加之建成后的分配过程又极为复杂，其所带来的“麻烦”往往大于效益。

“解民怨?拉经济?”某证券机构最新研报用两个问号质疑**大规模公布的**房数据。此前，**与地方签订2010年住房**工作目标责任书，要求确保完成2010年**房建设任务。

如今一线城市连续曝光的**房“黑幕”无疑让这种激励政策效力降至低谷。从**房所涉主体来看，本该居于主导的**吝于土地财政不愿投入，开发商顾虑资金周转和利润率也大多不愿接手，独独翘首以待的无房者望穿秋水，一次次失望而归。

土地的双轨制和产权模糊，注定了并无完善制度的**性住房始终处于尝试边缘。这种主要依赖行政力量的住房不为市场规律左右，从而可以继续无视需求与供给间庞大的落差。

各地成交减缓，价格开始回落，抑制楼市投机已慢慢显出效力，这种触手可及的变化对经济、对民生都是一剂解药。反观住建部画出的“580万套**房”大饼，却因为频频曝出的**房违规操作而沦为“毒药”，时刻警示着决策层的执行乏力和监管失效。