房市调控效果显现 房价面临上涨压力

2011-08-04来源 : 互联网

房价环比情况更能反映房价的*新变动。国家***1月17日公布的数据显示,去年12月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.3%,已连续四个月环比上涨。近期房价环比的上涨,究竟意味着什么?

“去年*后几个月房价环比上涨,显示未来房价还是有上涨的压力。”接受本报采访的金融研究中心**宏观分析师唐建伟告诉记者。同时他也表示,对于普通百姓来讲,没有看到房价的下跌,就认为房地产宏观调控没有起到作用,这是不确切的。

去年4月份,我国掀起房地产宏观调控严厉之风,“十一”前后再次挥出房市调控组合拳,显示出房地产宏观调控之手一直未放松。“去年从年初到年末,房地产市场宏观调控力度****,无论从调控的幅度还是从政策**的频率来看,调控力度是相当大的。”唐建伟说:“目前来看,房地产宏观调控对市场已经产生了一定的影响。我国房地产宏观调控的目标是遏制部分地区房价过快上涨的势头,当前来看,部分地区房价过快上涨的势头基本得到抑制。”

从12月份“国房景气指数”的回落中,进一步显示出房市宏观调控效果正在显现。同时,房地产开发企业资金来源的日趋紧张也显示了这一点。

在看到房地产宏观调控政策效果显现的同时,我们也发现,虽然在严厉的调控之下,去年全年房地产开发投资却一直保持着较高增速,远高于全社会城镇固定资产投资增速。这其中,不乏有国家加大打击囤地、捂房惜售,从而促使房地产开发企业加大开发力度的因素。同时,去年我国加大了**性住房建设的力度,也是支撑房地产开发投资保持较高增速的一个重要原因。

综合多方面的因素,唐建伟表示,预计年房地产开发投资将有所回落,但是回落的幅度不可能太大。

房地产开发企业的资金状况,与房地产开发投资有着紧密的关系。虽然自从去年我国加大房地产宏观调控力度之后,房地产开发商不断声称“不差*”,但是随着时间的推移,他们的底气似乎越来越不足。“从房地产开发商的资金来源来看,他们受到一定的限制。”唐建伟说:“包括银行贷款、订金及预收款、按揭贷款、近期都出现回落,显示近期开发商资金来源不会太乐观,这将影响房地产开发商开发投资的冲动。”

利用外资增速的大幅上升,也显示出在**面临压力情况下,房地产开发企业面临的一个抉择。唐建伟分析认为,在其它**渠道受到抑制的情况下,房地产开发企业肯定会依靠外资。另一方面,当前人民币在升值,外资也有投资中国房地产的冲动。当前A股市场,无论房地产开发企业上市还是**需求都受到抑制,这对于房地产开发商而言,唯一走得通的渠道是到海外上市,或者获得海外机构投资。因此房地产开发企业利用外资的增速明显上升,但是这也只是一个途径,并不是所有的房地产开发商都能够获得这方面资金的支持。

去年总体来看,房地产开发企业虽然资金方面面临一些压力,并且近期房地产开发商的资金链呈现越来越紧的趋势,但是正如唐建伟所言:“由于前两年房地产销售火爆,为房地产开发企业积累了不少资金,所以2010年房地产开发商还挺得住。”

今年房地产开发商的资金链将会面临何种局面呢?唐建伟预计,到上半年或中期以后,会有部分房地产开发商在资金来源方面受到较大的压力。因此,房地产开发投资就有可能出现回调,但是回落的空间也不会太大。因为今年**性住房的目标比去年增加近一倍,由去年580万套增加到1000万套,这将会对房地产开发投资形成一定的支撑。当然,1000万套**性住房年内面市的可能性较小。由此可知,资金压力和供给压力,都会使得地方政府的积极性受到一定的影响。

此外,从目前我国政府的一些举措来看,尤其是近期房产税推出试点的信号已经明确,房产税“靴子”即将落地。从这些措施来看,还将从紧。继续趋紧的房地产宏观调控,将会对房地产开发投资产生重要的影响。

对于未来房价的走势,从近期房价环比上涨,可以看出今年房价仍面临上涨的压力。当然,今年也存在抑制房价过快上涨的有利因素。唐建伟告诉记者:“从房屋施工面积和房屋销售情况来看,年上半年会出现新的供应增加的状况,对房价的上涨形成一定的压力,对于控制房价上涨是一个有利的因素。”

唐建伟还表示,从中期来看,随着中国城市化进程的推进,以及居民收入的增长,房地产市场的刚性需求仍然较大。部分投资性需求也可以看作是一种刚性需求,因为目前中国投资渠道有限,对于一些拥有资金的人来讲,投资也是一种刚性需求,这些需求对整个房地产市场都将起到支撑作用。

房地产宏观调控的目的是遏制部分城市房价过快上涨的势头,抑制投机型需求,因此受到调控影响的大多集中在一线城市,那么未来二三线城市以及中西部地区的房价是否仍有上涨的空间呢。

唐建伟表示,中西部地区城市化进程慢于东部地区,从房价收入比来看,房价的泡沫比较小,比东部地区要好些,未来中西部地区房价上涨的空间还是比较大的。

看来,未来房地产市场分化有可能是一大趋势。

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