谁为楼市调控下注

本轮房地产调控至今，各方角力的结果是一种均势或默契的形成：调控不放松，亦不加码。政策调整以否，或许关键在于今年十月份前后的市场表现。

房价降了吗？

8月12日，在“2010年博鳌房地产**”上，复地集团董事长范伟以肯定的语气称，政策已经起作用，房价确实降了，“大家该买的应该可以买了”。

范伟的理由是，有成交量的价格才是真的价格，现在所谓的热点城市，如上海、北京、杭州、深圳，价格降幅在10%到15%。

万科副总裁肖莉在同**接受《》周刊采访时也表示，万科以自己楼盘的平均房价测算，国内14个主要城市在调控后的均价比调控前下降了14%。

对于这样的降幅，购房者或许并不满足，期待着更大幅度的下降。但是，正在**的成交量，能在多大程度上支持这样的预期？

红七月

以7月24日万科在北京房山开盘的长阳半岛项目为例，*期开盘推出854套房源，均价不足每平方米1.4万元，低于市场预期的每平方米1.6-1.7万元。该盘吸引了近7000组意向购房人认购，开盘仅两天便告罄。

“按照我们的测算，万科长阳项目的售价，已经比较接近成本价。”一位北京房地产公司高层本财新记者表示，“这一定价年底前在北京很可能具有**意义，*先会影响到周边区域的楼盘交易价格，其次还可能引起连锁反应，影响到更远区域乃至这个城市的新盘定价水平。”

一周后，同样采取低价策略的保利茉莉**二期，以1.7万元均价开盘，再次引发6000人争*400套房的购房肉搏战。这个价格亦使得位于北京大兴的该区域其他楼盘价格承受压力。

万科、保利等****开发商近期的低价策略，是否具有普遍的价格引导效应？从现在楼市买双方的僵持书面来看，万科的定价策略尚未被市场卖方普遍接受。

多数分析人士以“触底反弹”来描述7月成交量的上升，表明他们认为本轮调控给市场带来的“*糟糕的时候”可能已经过去，而价格回调亦是成交量上升的重要原因。

据中原地产研究报告，京、沪两地7月的一手住宅成交量环比增加了 2成，广州增幅也有 1成。

8月12日，中原地产主席施永青在博鳌称，发现5、6月成交量大幅萎缩，北京、深圳、上海跌了差不多60%，但7月情况开始改变，*先是深圳，因为深圳调整比较快，此前量价都出现了调整，但现在反弹了，这个月我发现不单是深圳，其他二线的城市也明显交投量增加了。

施永青认为，这说明民间积累的需求已经等不及了。“如果**没有新的政策出来，8、9月份的形势可能还会好一点，交投增加，价格也会上来，问题就是**还会不会出手呢？”他说。

开发商自然希望**能够再松一松。“我们7月份的时候跟***有关部门汇报当中，多次建议目前暂缓**新的紧缩性政策，以稳定市场的预期，要尽量发挥市场在现行政策框架内的调节作用。”8月12日，年近古稀的中国房地产协会副会长朱中一在博鳌演讲时表示。

第二天，朱中一的部分言论被媒体“裁剪”后放入新闻标题，引起一阵不小的市场与社会波澜。地产股当天全线上涨，并将沪综指拉上2600点关口。同时，网上批驳其为房地产商“松绑”的言论长篇累牍。

8月14日，朱本人不得不通过***报道，发表澄清：“我们建议国家应强调严格执行现行政策不要放松，这是前提性条件。然后在现行政策框架内，由市场自身来调节。”

这场波澜，一方面表明房地产商“年底前调控不加码”的呼声，一方面也显示目前正处于本轮调控的敏感和关键时期。当“避免政策起伏过大”、“通过稳定政策来稳定预期”之类的论调越来越多地出现在官方文件与官员口中，市场迫切地等待着更为清晰的政策信号。

看十月

一位住建部官员向财新记者表示，现在是调控的关键时期，政策肯定不能松，现在一旦松手房价又飞上去了。

朱中一亦认为，鉴于今后几个月，引发经济二次探底的可能性不大，完成全年经济增长保八的问题估计也不大，所以他本人估计中央**调控楼市的政策不会松动。

这也是大多业内人士看法。8月7日，万科董事局主席王石新政后*次回应房价问题时称，热点城市的房价肯定有回调空间。其判断的根据有二：一是调控不会放松；二是年底前供应量将明显增加。

“很多房产企业现在不调整价格，就在赌政策。”王石预计，去年下半年开发商纷纷开工新建的房地产项目，推盘时间大多集中在今年9、10、11月份。

今年底前，供应量会增加多少？任志强在博鳌给出一个数据：9月供应量*少要增加50%以上。他说，去年7月以后，投资开始上升，特别9月以后，开工*高的一个月有6亿多平方米。

任志强认为，以价格为目标的调控，*后就可能出现一系列的问题，如果土地垄断、货币增量不解决，要等价格解决房地产问题，可能解决不了，*终导致市场机制破坏、金融体制削弱。消费转换的削弱，比如说梯次消费，变成一次性买一个大房子的消费。过去买一个远一点，现在不行了，矛盾后移而非消失，这个后移结果可能在明年产生更多问题。

不过，任志强仍以特有的调侃方式催促价格调整：“**有时候希望做事的时候，你就得配合……你要从了，他就不把核武器拿出来了。”

朱中一称，从抑制部分城市房价上涨过快上涨的情况看，调控效果已经很明显。但观望情绪依然比较浓厚的情况看，还不符调控的措施要求。

就房地产商的运营而言，以万科方式调价促销，迅速回笼资金后投入新的开发，抑或购买已相对便宜得多的土地，亦不失为一个“以眼前利益换长远发展”的好战略。目前，万科还要求各地分公司采取灵活定价，楼盘推出来后第一个月必须卖掉60%。肖莉称，6月万科新盘销售比例达到68%，7月销售超过70%。

不难看出，本轮房地产调控至今，各方角力的结果是一种均势或默契的形成：调控不放松，亦不加码。政策调整以否，或许关键在于今年十月份前后的市场表现。