最贵四合院标价4个亿 现在买四合院还值吗

2011-08-04来源 : 互联网

“门前一棵槐,升官又发财。这都有‘讲儿’的。”从后海南的柳荫街转进西口袋胡同,看着一棵老槐树,一家中介公司的经纪人小苏对记者说。

“这胡同怎么这么窄呢?”“要不干吗叫口袋胡同呢,就是‘口小膛儿大’,再往里走走,就宽了,停车、调头都没问题。”

说着话儿,我们来到了要看的四合院门前。“这是一套坐北朝南的三进院子,规矩方正,占地824平方米,*早是清朝一个管皇粮的四品大员的宅子,保存得比较完整,报价3800万元。”小苏介绍道。

听完小苏的介绍,记者跟着小苏走进这座院落,细心欣赏:位于院子东南角的门口已经没有了门楼,两扇红色木门自然开启着,像是从来没关过,不过,即使关上了也没什么意义,木门的下边已经破了两个大洞。

进入院子里,一片低矮、破旧的平房出现在眼前。确切地说,这里已经没有了院子,只要能盖房的地方都盖上了房,盖不了房的地方也堆满了旧自行车、旧家具等杂物,一座三进院实际上已经变成了一个大杂院。院子中,原本的南房、正房、后房、耳房虽然还在,但已经破旧不堪、墙皮脱落,**没有了当年的模样。

据小苏介绍,这个院子目前住的是这座老宅子的后人,房本上有7个产权人。看着眼前这座杂乱的院子和破旧的墙体,记者不禁产生疑问:就这么一个院子,报价高达3800万元,值嘛?

“四合院”市场现状扫描

看过这个院子,小苏又带记者看了其他3个目前四合院市场中的典型院子。

1号院:位于柳荫街东侧大翔凤胡同,占地400平方米,报价2200万元。

这座院子是一套门朝北开的倒座儿房,刚刚翻建过,刺鼻的油漆味儿还在。小苏介绍说,这个院子的设计师是一个新派设计师,因此,与常规设计不同:四周都盖了一圈儿房的院子中间,建了一个大厅房,把南北房连成工字,同时,也把院子一分为二,形成东西两个各十几平方米的小院,每个小院的北侧还分别有一道月亮门。

厅房和月亮门的设计不仅挤占了院子的大部分空间,而且挡住了北房的视线。据小苏介绍,许多看房人都对这个院子感觉不太好。另外,记者发现,由于这个院子比胡同高出一截,因此,虽说院子不小,但也不能建**,车子只能停在胡同里。

2号院:位于德胜门内大街东侧羊坊胡同,占地约100平方米,报价420万元。

这也是一套门朝北开的倒座儿房,三间破旧的北房、一间西房,院子虽然很空,很敞亮,但美中不足的是,院子的东墙、南墙外,邻居都开了后窗,整个小院都无任何私密可言。

3号院:位于正义路南的草厂三条,占地300平方米,报价1500万元。

这是一套院门朝西,正房为东的小四合院儿,据说是一个京剧名家的故居,原宅中,山墙上的福字砖雕、垂花平门已经不见踪影,房子也有些老旧。小苏说,这边的院子售价基本在2、3万元一平方米,这套房子之所以贵,主要是因为它有一些历史和故事,有一定的文化附加值。

四合院“珍品”少之又少

看过一圈市场上的四合院后,记者怎么也难以把它们和“天棚、鱼缸、石榴树、老爷、肥狗、胖丫头”的美好生活联系起来,但价格却高得惊人。

对于记者的感受,经营了多年四合院的万德成总经理井蕴娇一点儿也不觉得奇怪。她说:“事实上,目前的四合院市场就是这样的,多数房子都是老旧房、大杂院,需要重新翻建,有些翻建过的房子也不是特理想。”在她看来,西口袋胡同的房子虽然破旧些,但位置、环境、“品相”还都算不错的。

“大家理想中的四合院在市场上很少很少,一年也出不了一两套,但有‘瑕疵’的比比皆是。因此,我们这里有许多人都是揣着*和梦想而来,*后失望而去。”井蕴娇补充说。

据了解,井蕴娇所说的“瑕疵”,包括产权人多,房子不方正、私密性不好、不方便停车、周边有公共厕所等。经纪人小苏和记者解释说:“由于历史原因,一般一套300平方米以上的院子中,都有5个以上的产权人,和5个人谈判是一件很费力的事儿。至于院子本身,许多院子都是长条形的,或异形的,另外,院子周边还有二层、三层的高层建筑,或邻居有后窗,这样,院子里的生活都暴露在别人眼皮底下。停车虽然是现代人生活必须的,但过去胡同里走的都是轿子和洋车,能进车的少之又少。”

*高售价4亿元

房子虽然不理想,但因为四合院的短缺和越来越多的有*人迷恋四合院的生活方式和尊贵地位,带来了四合院价格的高涨。据了解,目前北京四合院的价格与2000年相比,翻了5倍左右,每平方米售价达到2万元至10万元,一套300平方米以上的院子,基本都在上千万,其中,万德成手上有一套房源,售价4亿元。

据了解,目前,不少房主在出售房产时通常对价格抱有较高的期待,在东四、西四等文保区内,不少卖家无论自家房况如何,动辄报出四五万的均价。至于高价四合院是否“虚高”,哪些四合院售价“虚高”,经纪人小苏认为,这是一件特别难以判断的事儿,他说:“四合院和楼房不同,‘一步一价’,两个相邻的院子价格都可能差一倍。以目前*受关注的什刹海地区为例,院落与院落之间的价格落差非常大,根据与海边距离的远近、胡同的规整和宽度、离商业区距离的远近、附近房源的数量、院落大小、房屋保存状况等诸多因素,有的报价,每平方米十万元以上,而每平方米三万多的价位也并不稀罕。”

据井蕴娇介绍,虽然四合院价格是否虚高难以判断,但目前的价格确实影响了成交量。今年以来,四合院市场不是很活跃,买房人出手很谨慎,毕竟价格这么高,又不能做贷款。

现在买四合院值不值

朱女士已经买过3套四合院了,其中她2000年在南池子买的一套四合院,单价已经从当初的7000元一平方米,升到8万元一平方米。

对于目前的四合院价格,她也认为高得有些难以想象,但她强调,目前,她还在淘房,如果“淘”到合适的,“品相”好的,她还会出手,但有一些房子,她也认为不值,比如大翔凤胡同400平方米的院子,在她看来,就不是一个“正经玩意儿”。

做了十多年的四合院经营,井蕴娇虽然也觉得目前四合院的价格有些高,但她认为即使“虚高”也很难打下去,毕竟四合院太少了,又有人认。另外,从过去来看,去年房地产形势那么不好,四合院的价格也没降,而且还在涨,涨幅还不小。“比如草厂三条那套房,现在看着有些贵,也许2年后,就不是那个价儿了”。

据了解,四合院价格难以降下去,还有一个重要原因,就是卖房人不着急卖,据了解,有的业主卖四合院卖卖停停,都卖了四五年了,卖不出去,也不降价。 本报记者 李海霞**55

专业人士介绍,目前,买四合院*先要明晰投资用途,到底是做办公、餐饮还是旅馆经营?另外要做好投资预算:“四合院投资回报固然诱人,但交易不能通过银行贷款,投资人必须要**手头有足够宽裕的资金流。除了交易款,四合院后期的翻建费用也必须要考虑。”在价格方面,支出的成本与投资回报之间成正比,便宜的院子固然好,但价格昂贵的四合院也因其****的优势而更容易收获***。

四合院交易牵涉到十分复杂的产权明晰、税费等问题,交易过程比普通二手房繁杂得多,一旦出现麻烦,损失难以估算。还有一点需要注意的是,提前打听好规划,是否有可能拆迁,周边是否会起高层等。

相关资料

房源:老北京四合院多分布于东城、西城、崇文、宣武四区的胡同,经“**”年间拆毁和多年北京旧城区市政规划改造,能保存完好的四合院已经寥寥可数。目前,产权明确、能够上市交易的四合院房源大概只在170套左右。

购买人:小时候就住四合院的纯北京人,现在事业有成买套院子找感觉的;迷恋京味文化有四合院情结的外地人士和海外华侨,买院子安享晚年;把四合院当作一种增值投资的个人和公司。

用途:三成自住,七成翻修后等待升值。部分尝试经营,如开旅馆、棋社、茶室等。

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