2009楼市关键词大搜索 小产权房二套房贷比较火

日前，齐鲁晚报对2009楼市关键词进行了盘点，大致有以下几个关键词：**房企“入侵”、涨价、棚户区改造、二套房贷、土地供应、万元房、小产权房等。

★**房企“入侵”

2009年上海*大的房地产开发商绿地集团不断加快在国内扩张的步伐，7月31日，该公司宣布签约受让济南市房地产开发总公司51%股权，同时获得济南当地5个大型项目开发权；8月8日，济南历下区与上海有限公司济南解放阁项目投资意向书签约仪式在山东大厦临沂厅召开，区长雷天太与上海世茂股份有限公司总裁许薇薇分别代表双方在投资意向书上签字。上海世茂集团将投资40亿元人民币，把解放阁区域打造成济南市乃至山东省金融聚集区、精品商业及特色服务区、古建筑保护区；8月27日，香港嘉里集团董事长郭鹤年一行到济南考察项目投资，**查看了奥体中心、济南二中原校址、朝山街片区。

记者点评：近几年，曾活跃于房地产市场的本土开发企业风头光已**，从早年进入济南的地产，到如今保利、路劲、世茂、南益、中海等**实力地产***的进入，江湖传言万科、恒大、龙湖也将涉足济南，省城的土地被逐渐“瓜分”，“大吃小，小没得吃”的市场生存法则在近几年被演绎的****。开发商*重要生产原料“土地”，成为了**企业四处寻找的目标，作为二线城市的济南，由于其*大的城市发展潜力，目前陆续被**开发企业看中，纷纷进入，欲获得更多的企业立足点。

★涨价

据济南某大型房产机构调查，8月份，在可供销售的房源面积持续大幅下降情况下，济南房价每平方米上涨了29元，均价达到6632元/平方米。整体均价环比增 长 4% ， 同 比 上升7.6%。自去年五六月份需求集中**后，一直推动着省城楼市处于平稳增长状态，成交量虽有所下滑，但均价一直处在上升之中。到7月份，均价已达到了6603元/平方米。

记者点评：自从去年下半年到今年3月份之前，济南的观望者一直在嘀咕：房价还能不能再降。想抄个楼市大底，而如今则四处打听哪里有好房源。购房者被各路所谓专家忽悠之后，终于开了眼：在经济危机下房价居然还能这样涨！眼见着中心区房价冲破一万且还有上行的趋势，心里那个悔呀！而一直坚信买房就升值的投资者此时更是喜不自禁，暗暗盘算着眼前及未来的收成，于是，有人就惊呼“在中国，房子不是用来住的，是用来投资的”。也许，只有城市化进程的完成，商品房才成回归到消费品的本来面目。

★棚户区改造

3月9日，济南市召开加快推进棚户区改造工作座谈会，正式发布《关于进一步加快推进棚户区改造的意见》。会议确定在如期完成已承诺原38个集中片区基础上，再同步完成66个零星片区改造，拆迁建筑面积由196万平方米增加到460万平方米，涉及人数由3万户、10万人增加到6.8万户、18.6万人，投资总额由145亿元增加到220亿元。

记者点评：济南的城市化进程在全运会的推动的下又加快了，奥运会带给济南百姓的是欢呼，全运会带给百姓的可是实惠。棚户区改造让四处找地的开发商获得了市中心珍贵的土地，另一方面，棚户区百姓住房条件得以“大跃进”，沐浴到了城市居住文明发展的光辉。同时，城市面貌的改变，也为济南吸引更多的资金、人才的进入打下了良好的基础。

★城市综合体

今年8月举行的济南市委理论学习中心组读书会上，明确了今后的全市工作**，其中“加快打造城市综合体建设”，以其崭新的概念和对经济的*大拉动作用引起与会人员的热论。大家认为，以城市综合体建设为切入点，把投资、建设、发展继续高强度地向前推进。济南市各县区认真贯彻落实会议精神，在开发建设城市综合体上下工夫。其中，槐荫区将以西客站片区建设为**，打造具有明显带动力的城市综合体；市中区拟开发建设十大城市综合体；历下区将把城市建设的**放在打造体量大、配套全、主业突出的功能片区上……

记者点评：在城市化进程加速，外来**房地产企业纷纷进入济南的背景下，*能体现城市特色的城市建筑，也开始由单一走向多元，由孤立的大楼，低矮的棚户，走向集住宅、商业、办公、休闲娱乐等功能为一体的城市综合体项目。有评论称，当今我国已步入以城市综合体“唱主角”的时代，未来城市之间的竞争，很可能要靠城市综合体决胜负。对此，一些城市反应很敏捷，行动很迅速。杭州宣布要开发100个不同业态、不同主题的城市综合体，合肥在建城市综合体超过20个，昆明规划建设的综合体项目有12个。面对这种态势，济南也做出了反应，各区加大了招商力度，而究竟她的大量出现是对城市文明发展的贡献，还是对于城市特色的破坏，代价昂贵的实践，也许*终能验证大量综合体在济南出现的正确与否。

★二套房贷

今年以来不少银行纷纷降低二套房贷门槛，以多种变通形式招揽业务。5月28日，山东省银监局下发关于规范个人住房贷款业务的通知，通知紧急叫停违规办理二套房房贷业务等多种违规业务。银监局重申积极支持合理的住房贷款业务需求，对居民首次利用贷款购买普通自住房的，可以享受贷款利率和首付款比例优惠政策；对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他申请贷款购买第二套及以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，且贷款首付款比例应随套数增加而提高。

记者点评：上有政策下有对策，好经文让歪嘴和尚来念，自古是有之的。一度变了态的二套房贷政策在求利润保任务的压力下，一些银行在实际工作中进行了灵活变通的处理。而这确实助长了楼市投机的再次形成，二套房贷政策在实际操作上的由紧变松到今年下半年的转而由松变紧，折射出的是经济危机下金融杠杆作用与现实经济发展状况不太和谐的一面，而“注重运用市场化手段进行动态微调”则成为监管层提出的新论题。

★土地供应

在经历了2008年土地供应疲软后，济南土地市场进入3月出现“井喷”，进入7月份以来，济南市国土部门又加快了土地放量节奏，已供应土地46块。济南市国土部门公开披露的招、拍、挂信息汇总统计显示，7月份以来，济南市已供应土地46块。这46块土地中，6块是工业用地，40块为居住和商服类用地。

记者点评：随着一线城市竞争加剧、门槛升高、市场渐趋饱和，处于上升期、市场空间大、需求旺盛的二三线城市成为房地产投资的新热点。之前在济南跑马而圈到土地的外来实力房企如今大多已经将产品变为现金，作为主要生产原料的土地，再次成为房企渴求的东西。政府适时的供地，让欲大展宏图的企业解了渴，而济南至此也许真正开始成为更多品牌房企竞争的主战场。

★万元房

2008年，在二线城市济南，除别墅项目，每平米过万元的房子还是凤毛麟角，而目前集中在中、东部地区的大舜天成、天泰・太阳树、历山名郡、济南万达广场，以及文华园、海尔绿城全运村等楼盘价格已经在每平方米一万元左右。城市化造成的市中心土地稀缺，学区房优势以及依山傍水的自然资源优势，加上刚性需求及通胀预期造成的投资者增多，是万元房出现的主要原因。

记者点评：一万元只能换来一平米。想起在2003、2004年百姓对于每平米4000元以上房价的咂舌，如今万元房的出现大家却没有太多的惊讶。在全国房地产发展大势下，不能免俗的二线城市济南，其房价也在持续上涨。在北京，任志强则预测，因为城市化会加速人口流入，带来房价进一步上涨，而目前商品房住宅用地供应量明显不足，北京房价将在5年内进入5万元时代。我们二线城市与一线城市相比，虽然有着区域的差异，但大势是相同的，因此，未来济南的房价万元一平或许几年后也会落伍，但愿那时我们都有着一颗平常心――有钱咱就买，没钱就去挣吧！

★小产权房

今年8月，位于济南市槐荫区被称为“济南西部第一样板房”的小产权房“格林小镇”25栋楼，大部分已经被夷为平地。随着济南西客站7月12日正式开工，京沪高铁穿越济南的日子也进入了倒计时阶段。格林小镇出现在了西客站片区控制性详规图上，连同周围的一些小产权房一起，不得不为西客站的开通让道。广州市国土资源和房屋管理局不久前也下发《关于不要购买“小产权房”的公告》指出：“小产权房”销售所得款属于非法所得，“小产权房”买卖一经查实，购买者买“小产权房”的房款会作为非法所得款项被没收，希望市民不要抱任何侥幸心理去购买。而其他一些城市对于小产权房的处理也在观望着兄弟城市的做法。

记者点评：在如今小产权房成为一个全国房地产问题时，究竟如何处置，成为有关部门挠头的问题。在济南，也曾刮起过小产权房的处置风暴，而既成事实大量入住的小产权房未来的命运如何，好像没有哪个省出台具体的措施，是全部推倒，还是给予“转正”，大家都在雾里看花。未进入体系的小产权房在价值升值与现实交易中与正规商品房步调一致的走着：你升我也升，你好卖我也好卖。在正牌商品房也是问题多多的同时，以赝品身份出现的小产权房现存的如质量、物业、纠纷等问题便**是关键，*主要是从源头上查找原因，有关部门能否严格执行国家政策，从源头下手杜绝生米煮成熟饭。