北京城四区重划 房企博弈分蛋糕

曾经一度被众多房地产企业认为已经没有新增土地供应的北京城区，随着城四区行政区划的重新划分与合并，似乎又“柳暗花明”。

拆迁，将只是这场重新切分城区土地供应的起点。

改造“期许”

如果没有旧城改造，北京城市核心区的土地供应，也许仍只是“镜中花、水中月”。

“我们没有接到市**要求调整基准地价的通知。”7月7日，也就是北京正式宣布崇文、宣武与东城、西城合并后的一周，北京市国土局的一位官员对《中国经营报》记者表示。此前，外界普遍认为，合并之后，原崇文、宣武区的地价将会上调。

想象力总是经不起现实的考验。上述官员告诉记者，如果基准地价调整，将可能影响未来旧城改造的成本。因为不同类别土地的基准地价，是制定拆迁货币补偿标准的参照系之一，如果调高基准地价，那么，在城四区合并之后市场对补偿预期已经提高的情况下，会加大旧城改造的成本与难度。

7月8日，北京市常务副市长吉林在解读北京此次行政区划调整时表示，调整将有利于南城发展以及历史文化名城的保护，而新设的东城区和西城区，将进一步完善*都“功能核心区”的功能。

北京市规划学会的一位**告诉记者，目前相关的规划调整工作，尚未正式启动，但是“城四区的合并，实际上是把财政收入的不平衡解决掉之后，能够让新的区**，有足够的资金能力整合资源，推进旧城改造工作。”而记者查阅北京市相关城四区财政收入情况，原宣武、崇文两区与原西城、东城两区的财政收入差距，均在2倍以上。

而目前北京市确定的主要旧城危改项目，主要集中在崇文、宣武两区，对比之下，城四区合并带来的“改造期许”，正在让人看到越来越多城区土地供应的可能。

不过对此，北京市国土局的前述官员表示，不便表态。

“整合”企业

“从**平台的角度来看，财政资金一般只起*期投入的杠杆作用。通常的做法，后面大量土地一级开发，包括相当部分的拆迁在内，应该都会有企业利用自身的**平台，然后介入运营。”北京一家市属房地产开发企业“前期部”的负责人告诉记者。

前期部是房地产企业内部的一种称谓，主要负责前期土地开发整理、规划报备以及**关系维护等方面的职能。

记者了解到，截至目前，相关区级**部门，已经向部分市属、区域以及有北京市****的房地产开发企业，沟通介入新的旧城改造以及相关土地一级开发的可能，不过，北京*都开发集团的一位高管告诉记者，这种沟通与询问，都是在“非正式场合”以“非正式的形式”进行。原因在于，目前具体的正式改造规划，市**还尚未确定。

“如果不是这次行政区划的调整，我们也不敢寄望短期内，城区会有新的土地供应出来，但是现在看，这样的可能性要大得多。”前述*开集团的高管告诉记者。

让他如此感到乐观的是，*开集团的前身之一，天鸿集团曾在2000年前后，通过承揽北京市西城区新街口地区的旧城改造项目，获得了后来熙府桃园等同区域的多块商品房开发用地，其销售期内的均价，均在30000元/平方米左右。

在此之前，北京市曾获得大规模银行授信，用于土地一级开发业务，以加快供地的进度。不过，对于城四区未来改造是否会采用同一模式并增加申请增量银行授信的问题，前述北京市国土局的官员表示，现在还不到考虑这些的时候。

切分“蛋糕”

蛋糕摆在面前，如何切分这个蛋糕?

“我们现在对调整之后的原宣武区部分的旧城改造能否介入还不便说什么，这是个敏感的问题，我**可以确定的是，原西城区范围内，尤其是金融街西扩北延过程中涉及的旧城改造和土地一级开发业务，我们是主要的运作主体。”金融街建设的一位高管向记者坦陈。

金融街西扩项目是北京市此前确定的**投资项目，涉及西城区月坛北街等城市核心区的拆迁、改造工作。目前，该项目一级开发由金融街建设集团承担。而原宣武区目前面临广外大街旧城改造、原宣武区域两广路沿线旧城改造等两大项目，这两个项目目前均已启动，搬迁、拆迁工作正在进行当中。

原西城区**背景浓厚的金融街建设及其金融街控股，与和原宣武区多有合作的华润置地，谁能在未来更具优势，在宣武、西城两大行**力归并之后，尚无定数。

而记者掌握的情况表明，与原宣武区**在旧城改造方面合作关系密切的还包括北京城建等开发企业，面对可能变得更为现实的城区土地供应，蛋糕如何切分，如今恐怕是相关**、企业都在关心的问题。