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自12日南京**限购令后，内地共有八大城市**住宅限购令，包括北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州及厦门。此外，据市场消息透露，广州楼市调控细则将在近期**，同样涉及限购等措施。
早前国家有关部委分别**多项调控楼市政策，包括暂停第三套及以上住房贷款、提高*付款比例至30%及以上、限制购房套数及调整契税等条款，比今年4月**的"新国十条"更为严厉。
“限购令”降温楼市
据南方日报报道，9月29日,“国家有关部委**措施遏制部分城市房价过快上涨”的相关房地产调控措施发布,主要内容涉及到各地实施细则及落实、完善差别化房信贷政策、调整房地产相关税收、增加住房供给、加大交易环节查处五个层面。当中*引人瞩目的,当属要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,在一定时间内限定居民家庭购房套数。
新政的**,显然与“金九”楼市成交和房价的反弹有关。据统计,9月*后一周,中原监测的9个**城市一手住宅成交量均出现大幅增长。9个城市成交总量环比增幅高达六成,其中北京环比激增了163%,重庆增加**,其余城市增幅普遍在三至五成。9个城市的单周成交量均达到或逼近今年以来的峰值,广州、深圳等市甚至与去年高峰期水平相当。因此调控加码赶在国庆前祭出,旨在为“银十”降温的意图明显。
国元证券报告指出,**在实施了史上*严厉调控政策后的半年时间,再次出手打击,是为了保持上次调控的成果。4月份的调控**是开始考虑在供应面增加供给,对于房价上涨过快的一线城市压制需求,对于需求量大的二线城市以增加供应量为主,但这次调控主要以压抑投资性和投机性需求为主。
随后,深圳、上海、厦门等城市相继**了地方细则,明确限购。截至目前,已有8个城市颁布了“限购令”。正如SOHO中国董事长潘石屹所言,此次调控“在意料之中”,是“根据市场的变化随时去调整”,因此“对市场有立竿见影的影响”。
国庆期间,一线四大城市中,京、沪、穗三市一手住宅的周成交量分别有八成、六成和四成的环比降幅,只有深圳仍有四成的增加。而深圳新房成交环比虽有增加,但也主要是由于前4天市场延续了9月的“翘尾”趋势,4天成交近2000套。此后3天,“限购令”影响显现,成交锐减,3天仅成交550套住宅。杭州、宁波和福州等**楼市细则的城市成交量也出现了明显环比下滑。此外,10月第二周楼市继续降温,18个**城市周销量平均环比下滑24%,部分城市如济南、昆明等地环比降幅在60%以上。
国信证券分析师方焱指出,政策变化将对行业产生显著影响,10月楼市降温将是大概率事件,预计四季度行业整体销售速度可能明显放缓。浙商证券戴方则表示,借鉴4月“国十条”**后的商品房成交走势,今年“银十”商品房成交将会相对黯淡。
二手楼挂牌量激增
新一轮楼市调控中,各地方**无一例外的拿出“限购”的令牌,这让此前暴涨的二手房市场受到重创。国庆前夕,深圳突发商品房限购新政。业内人士表示,将有3000多套的二手房成交陷入“半拉子”交易,置业者持币观望情绪再现。*新数据也显示,“黄金周”后深圳一手楼市日均成交套数较黄金周期间萎缩逾七成,二手成交量也出现至少50%的锐减。
国庆刚刚结束,上海又推出商品房限购,引发了二手市场的强烈地震。新政公布刚刚第三天,网上房地产数据显示,二手住宅挂牌量已破14万套,让刚解冻的二手楼市一下子变成 “泥潭”。各城市高调“限购”,市场反应*快的依然是二手房市场。如杭州在推出“限购令”后,有中介透露近几天二手房成交回落了近一半。
“限购令”席卷全国
目前已经**限购令城市：
2010年10月12日：南京市住房保障和房产局在其官方网站公布了房产新政细则。南京市****了《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》，该意见明确规定，南京暂时限制购买第三套住房;同时取消自住改善型购房补贴;申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高。与上海、杭州等城市限制新购一套住房不同的是，该市新政规定已有二套以上住房的家庭将暂时无法购房。南京“限购令”严厉程度出乎预料，与上海、杭州只能“新购一套住房”相比，南京打击炒房的力度更大。
2010年10月11日：杭州版限购令**:本地及外地区居民限购一套。杭州市研究**了《关于进一步加强我市房地产市场调控 加快保障性住房建设的实施意见》，规定不论户籍，每个家庭都只能在杭州新购买一套商品住房;停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关收费。
2010年10月10日：福州市发布住房限购令暂停发放三套房贷
温州：国庆后**的《温州市商品房预售方案》明确规定，一个家庭在温州范围内限购一套新开楼盘住房，多买的新房将无法进行登记备案。限购令起作用的期限为2010年6月10日至12月31日。这里不包括二手存量住房。公开资料显示，房价全国排名第一的温州，从6月到9月，已经连续4个月商品住宅零开盘。这不仅因为温州地少，也有开发商和房产新政的博弈成分。
2010年10月9日：宁波：实行住房限购政策一户只能新购一套住房。宁波市**办公厅下发了《关于进一步贯彻落实国务院坚决遏制房价过快上涨文件精神的通知》，规定宁波市户籍居民家庭，只能新购1套住房;能提供1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非宁波市户籍居民家庭只能新购1套住房。
2010年10月7日：上海楼市新政**1户限购1套房或为楼市风向标。上海楼市调控细则“水落石出”，在这一《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》中，提出1户限购1套房的“限购”措施应声而出，税收调节力度加大，增加供应办法更为全面，凸现对上海楼市供应和需求双向调节力度。
2010年10月6日：厦门地方新政**一户限购一套房。从10月1日起，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房，包括新建商品住宅和二手住宅。
2010年9月30日：深圳规定本地人每家限买两套房。
有可能会**限购令的城市：
广州“限购令”已报市**审批商家当噱头促销
石家庄版调控细则即将**?
“限购令”被指存在漏洞
据广州日报报道，近半个月，全城热议房地产新政——“限购令”，从多家地产中介机构发现尽管有多项房地产政策严控，但还有漏洞可钻，境外婚姻的家庭未在境内民政局登记的，*多可购买3套房。
在深圳这个移民城市中，拥有户籍的仅300多万人，近900万在深圳工作生活的人则来自全国各地乃至世界各国。在政策的灰色地带，仍有待补充性条例**。
深圳地产知名律师张茂荣表示，在现有的政策和法律框架下，的确让少数涉外婚姻者有漏洞可以钻。
在限外令中规定，外籍人士只可购买一套住宅。而在内地无法查明我国港澳台和国外的婚姻情况，如果未在国内登记结婚，并在购房时不提供身份证，配偶又为深圳户籍人士的，这个家庭*多可以购买3套房。如果配偶为非深圳户籍人士，这个家庭则可以购买2套房。
对于涉外婚姻存在的政策漏洞，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，限购令主要针对深户或非深户家庭购房，因此没有明确对涉外婚姻的补充说明。
“任何政策**一段时间后都会有人想出各种对策应对。政策*主要的是堵住大的漏洞，然后根据情况的发展逐渐增补和完善。”他表示，
限购令或难让房价大降
从*新的市场反应来看,“限购令”突然杀出,成交量明显降温,不少市场的二手房成交减半。业内专家表示,限购的效果会立竿见影,成交量下降是板上钉钉,但房价依然难跌。不少人担心,由于限购是非常时期的调控政策,一旦有松动,房价将会出现更大一波的报复性上涨。
限购令到底能否平抑房价?多数专家给出了否定的回答:成交量拐点出现,但房价难言大降。有买家表示,**“只堵不疏”的调控难以真正让房价平稳。杨红旭指出,稳定房价是近几年房地产调控的重要目标,但他认为,只要地价不降,房价也很难抑制。
“我个人觉得没有可能会降。”经纬房产咨询主任朱健表示。他分析指出,从开发商的角度来分析,主要开发商在8~9月份和10月初,销售业绩完成非常好。“没有什么资金压力,房子就可以慢慢卖。”而且根据他们对开发商的了解,大多数房企对后市依然看好。
虽然广州“限购令”仍在酝酿,但多数人士并不看好该政策。满堂红研究部主任肖文晓坦言,无论是那种限购,都是压制需求。“将来万一这个政策放松市场的反弹可能又要随之而来。”资深房地产营销专家谢逸枫也表示,“限购令”也许只是高烧楼市的“止疼药”,还算不上是那颗能真正降温的“退烧药”。
房企拿地仍“挥金如土”
值得注意的是,在严令之下,部分开发商拿地依然毫不手软,挥金如土。就在“新五条”**后,10月8日,雅戈尔、华业地产和张江高科三家公司发布拿地公告,合计动用资金逾57亿元。从万科和保利地产的公告中也发现,这两大巨头近期抢地更是疯狂。
中投证券分析师李少明则认为,宽裕的资金环境将使得大型开发商在获取更多低价优质资源上游刃有余。万科前三个季度累计卖楼收入714.2亿元,已超出2009年全年的634亿元。保利地产上个月销售进账91.29亿元,前9个月收入也高达413.96亿元。
而中国指数研究院独家提供的数据显示,今年1~9月份,国内开发商在30个城市斥资8922.85亿元拿地。李少明还预计,二次调控也会让地价有所下降,大开发商目前手中“粮草”充足,未来半年又是巨头开发商拿地的好时机。
房产税蓄势待发
联系今年楼市每一次出现反弹都会促使新的调控**,显示出**调控的决心。相信未来政策走向仍将着眼于房价,如果房价继续上涨,则会有新的调控措施。而综合来看,调控政策储备仍较充足。
除了未来其他地方的楼市调控细则将会陆续**,征收房产税是比较受到关注的调控楼市的砝码。中原地产报告指出,房产税经历了多次传闻和风波,“9·29”新政中再次提及“加快推进房产税改革试点工作”,预计上海和重庆前期关于房产税试点的传言有望成为实际。
上海市细则中也明确提出,“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。10月9日,上海市房管局局长刘海生在对“沪十二条”进行解读时透露,目前上海市已建立房屋状况信息中心,是做好房产税改革试点的一项重要基础工作。
分析人士认为,在当前流动性充裕的情况下,仅通过行政性限购措施和收缩信贷控制房价,还是有相当的难度,因此房地产税的**势在必行。叶檀也表示,动用规则中已有的财税手段,对拥有两套以上住房者征收物业税,以体现多占用资源者多纳税的公平原则,可使房地产市场回归到消费者需求为主体的健康市场。
但叶檀同时提醒,新政以来我国的房产税一直雷声大雨点小,传闻中**的税率仅为0.4%左右,远低于国际平均水准,这将大大增强投资者对未来的收益预期,这将使房产税蜕变为多如牛毛的房地产税费中的一项,而不是大众所寄望的摆脱土地财政的体制性改革。业内人士分析,房产税或物业税到底能在多大程度上影响房价,取决于具体的细则、税收如何征收、对第几套房是否采取分别的税率等。
除了对保有环节征税如物业税和房产税这一杀手锏以外,大通证券研究员黄鹤认为还有一些其他的政策可供**,例如对开发贷款进一步收紧以促进开发商快速销售,以及进一步改变个人住房贷款信贷政策,坚持非价高者得而是综合考虑的土地拍卖政策甚至改变预售制度等,都将从一定程度上稳定房价。
