合肥楼市观察：热点洼地

文/本刊记者 姚博海 合肥报道

9月29日下午3点，合肥市和平广场的和平盛世售楼处，完成尾款支付手续的张昊长舒了一口气。坐在大堂沙发上，看着眼前的楼盘模型，他开始憧憬着在自己家中享受这个城市带给他的归属感。不过很快他就从这种憧憬中回到了现实，房子要到3年后才能拿到手，但是他已经不得不开始为40年的还款好好计划一番。

去年，在北京读完大学的张昊选择了离开大城市到二线城市发展，随后他考取了安徽省**的公务员。对于这个他并不太熟悉的城市，张昊觉得*大的缺失就是没有归属感，这样的感受让他做出了买房的决定。在看了3个月后，他*终选定了和平盛世。

“这个地段应该是市区里*好的了，对面就是瑶海区**，未来离地铁站也很近，而且靠着万达广场，应该会是以后的商业中心。”张昊说。

他选择了和平盛世3号楼18层127平米的一个户型，每平米是7700元。对于每个月税后工资仅有2000元出头的他来说，长期限的贷款是**选择。不过，张昊也许应该觉得庆幸，和平盛世即将推出的2期楼盘均价已经被定在了每平米9000元，越来越多外地投资者的介入使得合肥房价节节攀升。

投资**

金九银十，是楼市销售的传统旺季，在合肥也成为一个初步的现实。据当地房产部门统计，合肥市场住宅销量自4月中旬楼市调控政策“国十条”**以后，5月、6月、7月连续三个月月度成交量在3000套左右的低位徘徊，进入8月后*次回暖，单月成交突破5000套大关；而在刚刚过去的9月，在商品房和经适房双重放量的影响下，合肥楼市住宅销量突破7000套大关。

这种回暖在**楼盘销售中尤其突出。在合肥打车，芜湖路和马鞍山路附近区域是出租车司机*不想去的地方。因为不论在什么时候，这里都是合肥市区里*拥堵的地方。市**规划的高架桥由此贯通，旁边就是未来合肥市区地铁1号线和2号线的交会处，而在万达广场入驻后，这里成为了合肥市区里*大的“工地”。

以芜湖路为界，万达广场在路北和路南分成了两个区，北面是以写字楼为主的商业区，而南边则是精品公寓住宅。一位出租车司机告诉记者，此前万达所在的这块地皮是美菱公司的厂房，后来市里为了招商引资将市区里的所有工业厂房都迁到了开发区，空出来的地皮多是开发成了写字楼和公寓住宅，万达所占的地理位置应该是*好的。

记者29日下午来到万达广场售楼处时，门口的车位早已被来自全国各地不同尾牌的车抢占一空。在售楼大厅里，很难看到操着本地口音的合肥人，更多时候都是操着普通话或者江浙口音的外地人在了解信息。

事实上，万达广场的户型定位更多的也是为投资者考虑。一位姓邓的售楼小姐告诉记者，2009年底，南区曾开盘过两个楼的精装90平米小户型，当时的定价是均价每平米9000元，3个月内便已经销售一空。现在正在出售的是南区靠近芜湖路的199-290平米的毛坯景观豪宅。每平米的定价在13000元左右。此外，南区的部分底商也以每平米4万元的价格在销售。

“这个盘是在今年5月底开始认购的，认筹客户需提供20万的存折证明和身份证。现在18层以下的已经全部售完了，现存的大概还有30多套200平米以上的大户型以及顶层的复式。”邓小姐介绍说。

现场一位浙江杭州来的许先生告诉记者，自己在合肥做生意，万达一开盘就很关注，之前自己已经订了两套190平的，这次是带朋友过来看看。“万达的房子在全国各地增值空间都挺不错，我买的那两套说是2012年底交房，到时候打算改造成商务房对外出租，未来5年涨到每平米2万多应该没什么问题。”在许先生看来，现在杭州房价太高，已经不太适合投资，倒是合肥这样二线省会城市，目前的价位还可以接受，不失为一个投资的好选择。

地产巨头总裁任志强2008年底到合肥时曾表示，华远看好二三线城市的市场。之前在2008年3月份，他曾来到合肥看地，当时地价100万元-200万元/亩，而8月份再来时，发现合肥的地价已经上涨到400万元/亩。

万科、万达、华润、保利、恒大、宝业、宋都、融侨……在中国房地产界占有一席之地的大牌开发企业在将触角伸向合肥的同时，也使得其房价逐步在向一线城市靠拢。

万达广场销售火爆的同时也带动了周边楼盘的销售。名为和平盛世的楼盘离万达广场只有步行5分钟的路程，这个楼盘是由国企淮矿集团开发的，今年6月份开盘的1期3栋25层的楼盘除了顶层复式外基本已经售完，他们现在正在筹划年底开盘的2期楼盘销售。

“价格还没定，不过参照周边的楼盘价格，2期至少也要在每平米9000元以上了。”据售楼处负责人介绍，楼盘主要以70-150平米的自住型房为主，这主要也是考虑到做万达广场以外的差异化市场。

“就目前看来，以投资为主的客户还是挺多的，大概有40%的购买者都是来自江浙一带。很多人可能是看到以后这片会成为合肥的CBD，所以打算将房子出租给白领或者改造成公司使用。”这位负责人介绍说。在万达广场东侧的明光路与芜湖路交叉口，一幅打着“38万变78万，年回报高达22%”名为力天国际的广告牌吸引了记者的注意，随后在广告牌旁边的售楼处记者了解到，这也是一处投资型的楼盘。

“我们这个盘是纯投资产品，更适合有闲钱的中小投资者投资。”售楼处姓王的小姐介绍，楼盘主要以50平米南向的精装小公寓为主，其销售方式是购房者一次性付款38万，获得房产所有权，然后由房产开发商返租，租赁期限是15年，每年回报率是2.2%。

“简单来说，我们就是一款理财产品，购房者在一次性付款后就能获得房本，然后每年收房租，*少期限是出租10年，如果到时候想卖，开发商会以购房款的150%回购，*长期限是15年，回购款是78万。”王小姐介绍说，现在楼层已经快封顶，大概还有10余套没有售出。

火爆的楼市也带动了周边二手房的价格。在芜湖路和大通路的交界处，和万达广场仅有一桥之隔的御景湾目前的二手房价格已经达到均价每平米8000元。在大通路上一家名为三和房产的中介机构里，一位吴姓小姐告诉记者，御景湾的房子现在量很少，基本都要8000元以上，而且基本没有还价余地。

据了解，御景湾1期2007年开盘，当时的售价是每平米3800元，2009年御景湾尾盘4期开盘，售价每平米6400元，底商为每平米2万元。在售楼处，售楼人员告诉记者只有顶层复式还有剩余，底商还有很多没有出售。

“一旦万达广场盖好，御景湾的房子肯定还会涨，万达是以商务写字楼和公寓为主，这个楼盘是纯住宅，而且已经非常成熟。”吴小姐给记者算了一笔账，正在挂牌出售的一套御景湾108平米12层的房子要价每平米8500元，算上营业税、契税等税费和中介费后，总价要将近100万。“这套房子我们已经带了两个客户看过了，可能朝向稍微有点不好，所以还没签下来。不过要是朝向好也就不是这价了，之前我们卖过一个南北通透102平的，每平米9000元挂的牌，出来3天就卖掉了。”

吴小姐告诉记者，*近交易量并不太多，主要是因为房源少。“很多人都觉得现在卖会吃亏，都想等万达广场盖好后再出售或者出租。不过，只要是有房子出来的，一般很短时间内都会卖掉。”

刚需几何

二轮新政**使得合肥楼市已经有所减弱。

据合房网统计，“国庆黄金周”后的第一个周末，合肥楼市供应呈现弱势，一周内合肥楼市仅1个项目开盘、1个项目认筹，另有楼市活动5场，楼市行情仅好于国庆节前*后一个周末。

业内人士分析，受近期不断深入的楼市二次调控的影响，合肥后市观望情绪将会越来越浓厚，原本稍显回暖的楼市或将再次降温。

但与市区多是投资者购房不同，更多的合肥本地居民选择了郊区购房，舒适的环境以及靠近学区成为郊区房的卖点。

王瑞是一位土生土长的合肥人，在市区她和父母住在一起，不过马上准备结婚的她还是希望能够拥有一套属于自己的房子。“市区房价太高，而且居住环境不太好，我把看房的主要精力都放在了几个新区上面。”

王瑞所说的新区是目前合肥市正在建设的三个区：政务新区、经济开发区、滨湖新区。由于此前合肥市区建筑规划过于拥挤，本世纪初合肥市**便已经开始着手建设新区，目前三个新区已经基本成形。

“相对于市区来说，新区的地更好拿，而且新区批下来的多是住宅用地，小区规划得都比市区的要更加合理。”一位市规划局的工作人员告诉记者。

9月30日上午10点，位于合肥市经济开发区翡翠湖建国迎宾馆的翡翠湖・玫瑰园售楼处里已经人声鼎沸。尽管楼盘价格还没*终确定，但这个由绿城开发的豪华楼盘还是吸引了很多人的目光。

售楼处的冯小姐告诉记者，这个盘是绿城2009年底开始运作的，占地大约33.5万平方米。整个规划分为两个区，北区为独栋别墅，南区以高层住宅为主。目前预售的主要是南区的高层住宅。

“目前高层的价格我们还没*终确定，但是肯定不会低于每平米9000元，现在开始预售，主要是想看看市场对我们这个盘的认可度如何。”据她介绍，南区除了高层住宅还将配套从幼儿园到中学的一系列教育设施和服务设施。

这也是吸引方氏夫妇来这里看房的原因之一。二人告诉记者，夫妇两人是合肥本地人，今年都三十岁出头，此前一直在上海打工。后来选择了回到老家工作，在市区买了一套60平米的二手老房子自住，不过今年刚生了孩子，为了孩子他们还是打算买一套环境更好离教学区近的房子。

“这里旁边就是安大新校区，据说小区规划中未来还会引进一所知名中学。而且幼儿园、小学也都有了，为了孩子的将来，我觉得这里应该是个不错的选择。”方先生说。

此前，为了吸引更多的本地市民到新区居住，从2007年开始，合肥市知名的大中院校都开始向新区搬迁。合肥一中、合肥四十六中、合肥师范附中先后迁往滨湖新区，合肥八中迁往政务新区，安徽大学、合肥工业大学、安徽医科大学也先后将新校区建在了经济开发区。

除了教育，人文环境也是吸引购房者前往新区购房的原因之一。在位于合肥市政务新区的市新体育场附近，分布着十几个楼盘，但是当记者逐一了解楼盘信息时，得到的答复却都是基本售完。

在位于体育场南侧的宋都西湖花苑和三盛颐景园两个楼盘，记者了解到这附近楼盘大约都是2008年左右开的盘，当时均价基本在每平米4500元左右，到2009年中旬已经基本售完。“现在剩下的只有200平米以上的顶层复式，价格大概在每平米6500元左右。” 宋都西湖花苑售楼处负责人告诉记者。

但是当记者来到小区后，却发现小区空置率几乎占到70%，许多房屋甚至连门窗的保护膜都没揭去。一位姓吴的小区住户告诉记者，当时100平米以下的户型基本开盘3个月就卖光了，他自己也是摇号才抢到了一个4层102平米的房子。不过到现在他们那一层16户他只见过有3家住人。

“很多人都是买了就放着，或者装修好了不来住。”吴先生告诉记者，自己在开发区有家厂子，所以自己开车比较方便，但是小区门口没有公交站，在市区上班的话如果没有自驾车还是很不方便。“可能以后地铁建好了，这里人会多一点吧。”吴先生说。