杨红旭:房价不跌则调控不止

2011-08-04来源 : 互联网

杨红旭 上海易居房地产研究院综合研究部部长

近段时间,官方频频表态楼市调控。先是***副总理**强在北京和常州两地视察工作时,反复强调楼市调控不放松,坚决抑制投资投机性购房需求。近日,国家发改委主任**在第十一届全国人大常委会第十六次会议上做报告时表示:今年以来的房地产调控取得了初步成效,住房价格过快上涨势头得到初步遏制,但目前部分大中城市住房价格仍然过高,调控房地产市场的工作依然繁重。

老实说,住建部和国土部是房地产行业的主管部门,但国家发改委却是全国经济政策的制定部门,而房地产业既是国民经济的支柱产业,又是本轮宏观调控中紧缩程度*大的行业,所以发改委对于房地产调控效果的评定,直接关系到房地产政策的下一步走势。而上述**主任表露出来的意思,依然是政策不放松,甚至还有加码的可能。

调控效果是有的,只是“初见成效”。本轮房地产调控*重要的目标是:遏制部分城市房价过快上涨。所谓“初见成效”,是指从6月份开始,全国房价基本上止涨了。国家***和发改委联合发布的70个大中城市房屋销售价格显示,6月份*次出现环比下跌,不过跌幅只有0.1个百分点,7月则是环比持平。

国家发改委单*发布的36个大中城市房价数据表明:7月份新建商品房集中成交价为8680元/平方米,环比6月份上涨1.61%。这一数据是实际成交均价,而国家***是价格指数,二者在统计方法上有所差别。不过二者皆反映出近两三个月全国房价只是止涨或涨幅减少而已,离调实质性的下跌还有明显距离。

国家发改委在公布36个城市房价时曾指出:从7月份的房价变化看,一线城市房地产市场量跌价滞,房价走势趋稳,对市场变化反应较为灵敏的存量房价格出现回落。但近期部分二、三线城市新建商品房价有所上涨,多数城市平稳,部分城市涨幅较大。

由此看来,房价不跌,则调控不止。问题的关键是,房价跌多少才能让**满意?这其实是无法量化的,但还是可以有些大概的衡量目标。上一轮全国房价下跌,从2008年8月至2009年2月,全国70个城市房价指数连续7个月环比下跌,虽然每个月的跌幅都没超过0.5%,累计跌幅只有1.9%,但已达到国家不愿承受的程度。当然,彼时国家更担心宏观经济过度低迷。

若以此类推,在当前宏观经济增幅正在下滑,而回落速度不可能超过2008年下半年和2009年一季度的情况下,国家可以忍受或希望70个城市房价环比下跌半年左右,也即跌至明年一季度,这样基本就能达到预期目标了。至于跌幅,按照我国房地产市场的现状,不可能出现较大跌幅,累计环比跌幅达到2%左右就差不多了。

当然,必须考虑区域差异性。本轮调控主要是抑制部分房价过高、房价上涨过快的城市,所以就房价指数而言,一线城市的跌幅应明显大于全国平均水平。7月份70个城市房价环比持平,而上海则下跌0.6%,反映出一线城市和部分二线城市的房价调整幅度大于其它城市。若以同质楼盘价格相衡量,全国住宅价格应出现10%左右的跌幅,而高房价城市则应出现20%左右的跌幅,才能算得上基本达到调控目标。近几个月商业银行反复进行房价下跌30%的压力测试,从一个侧面说明了**意图。

所以,至明年一季度之前,一线城市和部分二线城市的房价应该有所下跌,房地产调控才有可能松动。如果接下来几个月,房价不跌反涨,则极有可能招致新的调控政策的**。比如,近段时间,国家发改委、重庆市、上海市等皆有研究推出房产税的媒体报道,这就是很重要的一个“备用政策”。

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