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**主持人胡一虎与众嘉宾论道。
国内*份《中国**物业气象报告》在汇景新城**发布
■文/陈齐 图/陈昆仑
“这**，注定成为中国**物业发展的一个历史性时刻！”
4月11日上午9点，由北京大学房地产研究中心联合侨鑫集团共同主办的“中国**物业气象报告暨**物业理性繁荣论坛”，在广州侨鑫・汇景新城亚太俱乐部成功举行。
这场盛会汇聚了来自中国金融、房地产、建筑等方面的顶尖专家、学者，包括中国企业联合会执行副会长、北京大学房地产研究鉴定中心研究员孟晓苏、*席经济学家金岩石、**设计理论与设计史专家王受之、国务院发展研究中心宏观经济研究部区域经济研究员张立群、亚太城市发展研究会秘书长卞洪登、合富辉煌集团控股有限公司董事长扶伟聪以及**地产策划人、北京时间传媒集团董事长蔡照明。本次盛会由凤凰卫视**主持人胡一虎主持，大会吸引了来自全国各地的数十家主流媒体以及全国各地多位知名**物业发展商代表。各路精英共计200余人齐聚一堂，纵览中国**物业气象，破译**物业理性繁荣密码。
与会专家们一致认同，随着亚运会的临近和《粤港合作框架协议》的签署，美丽的广州正迎来前所未有的发展契机，**物业市场正进入几十年难遇的发展“机遇期”。在迈进21世纪第二个十年之际，广州**物业正在“洼地突围”。这场业界大师们关于**物业的价值思考与思想碰撞，将随着**物业的理性成长，成为中国**物业发展史上的历史性时刻。
**物业供不应求 “****住区”受青睐
此次“中国**物业理性繁荣论坛”旨在探讨**物业的理性发展与繁荣之道。值得一提的是，论坛还*度**发布了《中国**物业气象报告》，在地产发展史上，第一次全面梳理了中国**物业的发展版图。
报告显示，从1997年到2008年，我国别墅、高档公寓的投资完成额、销售面积、销售均价，总体上均呈逐年上升的趋势。其间，**物业需求年均增长率则达24.6%。如果剔除2008年受金融危机影响的因素，其需求的年均增长率更高达30%。2009年，全国**物业销售竣工比由2008年同期的1.22:1增长到1.45:1，**物业呈供不应求态势，进一步支撑了其价格的稳步上扬。而受亚运等诸多利好因素影响，广州**物业在2009年出现强劲反弹，其销售面积同比增长7倍多。这表明，广州**物业的潜力巨大。
报告分析认为，支撑中国**物业稳步发展的动力，是中国经济的高速发展、**人群强劲的增长以及中国流动性过剩三大因素。“**物业价格的涨幅明显高于普通住宅，而在经济波动时，中心区豪宅价格的抗跌性则优于郊区豪宅。”报告显示，1996年至今，曼哈顿豪宅公寓涨幅为234%，是同期普通住宅涨幅的一倍多。而美国**的郊区豪宅供应商TollBrothers公司，因受次贷危机影响，到2009年其售价下跌了26%左右，而同期曼哈顿中心区豪宅未受影响。
报告同时显示，目前的**物业类型中，“****住区”更受市场青睐。该报告披露，2009年，北上广深四地楼市的单盘销售总额冠军均来自**物业，广州“****住区”代表侨鑫・汇景新城又以59.67亿元拔得头筹，成为“冠军中的冠军”。而今年一季度，该项目热销8.55亿元，再次成为广州商品住宅销售金额冠军。但四大城市房价中，广州又是最低的，报告认为，从城市竞争力的角度来说，广州**物业还存在补涨需求。
报告最后指出，2009年，广州市地区生产总值达9113亿元，经济总量连续21年居全国大城市第三位，但是房价却一直低于北京、上海、深圳甚至长三角一些城市。这表明，广州房价具有更大的上升空间。同时，北京、上海、天津、重庆、广州五个城市被定位为“国家中心城市”，而广州作为唯一入选的非直辖市，将成为泛珠三角城市圈资源配置的核心城市，“大广州”格局已崭露雏形，广州**物业成长潜力巨大。
**物业领涨止跌更保值
2010年，“理性”已成为中国楼市的一大“关键词”。而**物业，则成为观察楼市风云变幻的“晴雨表”。
对于如何实现中国**物业的理性繁荣，寻找理性的资产“安全岛”，各位专家均不乏真知灼见。
**设计理论与设计史专家王受之在《**物业是怎样的――我的豪宅观》演讲中特别指出，一座城市的**物业，也代表了一座城市的品格与高度。“豪宅最重要的，就在于其资源特别是土地的高度稀缺性，而不是以面积、装修为标准。”
好城市要有好的住宅。“比如汇景新城，广州大部分外国总领事都住在这里，还有众多的跨国企业高管也住在这里，这说明这里是实实在在的好地方，别人才愿意住在这里。”王受之说。
国金证券*席经济学家金岩石在名为《中国**物业的理性繁荣》的演讲中，明确指出**物业具有领涨止跌的特性，也是货币的理性去向。“金融危机使美国整体房价下跌了30%，但豪宅区不跌反而逆势上涨，2002年到现在，香港楼市的销售均价上涨了130%-150%，而豪宅上涨超过了200%。因此，资金往往流向代表理性置业的**物业。”金岩石表示。
今年全国两会后，国家在土地供应上将更多地向保障性住房、中低价位和中小套型普通商品房倾斜，严控大套型住房建设用地，这种供应结构的悄然变化又将给楼市带来怎样的影响？
北京大学房地产研究鉴定中心研究员孟晓苏在《解读两会政策――2010年**物业发展态势》演讲中分析指出，“国家重视保障性住房，才能促使住房供应结构更趋完善，未来**还将加大对土地资源的保护，这将推升城市土地的持续升值。资产价值的上升，**物业也将更保值。”
亚运盛会催生广州“豪宅机遇年”
随着“大广州”格局的拉开，随着众多跨国企业区域性及全国性总部相继布局广州，广州**购买力提升迅猛。论坛对话环节，合富辉煌集团控股有限公司董事长扶伟聪指出，广州市的人均GDP全国排第二，仅次于深圳。2008年人均GDP已达8万元人民币，高于上海和北京。而广州可支配财产达到100万美元以上的人群，达到4.5万人，年收入达25万美元的超过8万人，其中还不包括来自北京、上海、深圳、香港等全国各地及国外的买家，且这些数据还是相对保守的。据悉，2009年，广州总价超过200万的**物业市场份额，2-4月份在10%左右，到5-8月就升至17%以上，9月**物业成交21.2万平方米，已跃升至24%。
此外，4月初，广东与香港签署了《粤港合作框架协议》，使这一区域形成3000多万人口、6000平方公里、6000亿美元的贸易区，跃升为世界最大城市群，广州**物业“价格洼地”效应更加凸显。
论坛中，**地产策划人、北京时间传媒集团董事长蔡照明还提出一个全新观念：“豪宅机遇理论”，即置业豪宅有“机遇期”。他表示，精英人士的豪宅获得机会并不是均匀伴随一生的，比如纽约**公园公寓错过就不会再有，因此决定一个人一生获得**物业的机会是有限的。豪宅还有一个显著的特性，就是它的供需无弹性，土地、景观等资源是不可复制、不可再生的，这就决定每座真正的豪宅都是“限量版”。
“随着亚运盛会的举办，超过2000亿元提升城市价值，2010年无疑将是广州的豪宅机遇年。”蔡照明指出，置业价格仍处于理性状态，且为“****住区”代表的汇景新城，尚存机遇。
广州**物业成资产"安全岛"
**物业起步早、起点高
张立群表示，广州城市的理性发展与**物业的理性繁荣，主要得益于几个方面的有利因素：一是广州作为"南中国"重要门户与对外窗口，城市发展格局宏大，其**物业起步较早、起点较高，**化程度也较高；其二是广州的城市发展定位不断提高，辐射力逐渐增强；其三是区域性、全国性**物业开发商云集，开发水平不断提高；四是广州人特有的务实之风，使其专注于内功的修炼，少有浮躁之气。这些优势集于广州一身，推动了广州及其**物业走上理性、稳健的发展之路。
城市价值正驶入飞跃期
专家们指出，2010年的广州亚运会、粤港合作等世纪性机遇叠加，城市建设飞速发展，城市价值正驶入飞跃期。2008年底，国务院通过了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，进一步强化了广州国家中心城市、综合性门户城市和区域文化教育中心的地位，将打造成中国面向亚太乃至世界的重要"窗口"。2010年，广州又作为唯一的非直辖市被国家确定为"中国五大中心城市"，城市地位一日千里。
中心城区几乎无地可供
扶伟聪还指出，近日，广州市政府新近公布的《广州市土地利用总体规划》显示，中心城区已基本无新增建设用地可供，未来10年只能寄希望于"三旧改造"盘活用地。可"三旧地"巨大的拆迁成本必将令土地成本比普通新增用地更大，加上拆迁释放的大量新购房需求，未来广州房价走势预计仍会持续向上。
港深广楼价差距将缩短
卞洪登表示，"广州北有上海、北京，南有香港、深圳，楼价都比广州高得多，是一个不可多得的'底'。目前香港最贵的房子已卖到70万港元/平方米，广州的也就2万多元/平方米。中国房地产还有30年的黄金期，随着粤港合作的深入，港深广的差距必然会缩短。值得关注的是还有这两年年越来越多的'候鸟回巢'和**买家入穗现象，连越南的一些华人高官都在广州买房。"
**物业更保值
●孟晓苏
1.国家加大对土地资源的保护，推升城市土地的持续升值。
2.资产价值逐步上升，**物业更保值。
3.2009年以来，拉动中国经济的主要是内需，其中住房和汽车起到了重要作用，使中国经济出现"V字型"反弹，并领先世界，现在的问题是商品房价格上涨过快，主要原因是供不应求。
广州豪宅要超10万元/平方米
●金岩石
1.**物业领涨止跌，是货币的理性去向。
2.货币之水繁荣珠三角，自然之水集聚**人群。
3.广州的豪宅价格要超越10万元/平方米。
有品格的城市应有高品质的豪宅区
●王受之
1.真正的豪宅，在于土地的高度稀缺性。
2.城市应该是分层和分区的，应该是有品格的；有**化、有品格的城市，应该有高品质的豪宅区。
3.汇景新城虽然不算超大，但广州市大部分外国总领事、众多跨国企业高管也住这里，这说明这里是实实在在的好地方。
豪宅引领中国和**接轨
●张立群
1.生活现代化最重要的是住房的质量，包括社区的环境、管理、社区文化氛围。
2.高尚豪宅是引领中国和**接轨的关键因素。
3.广州高品质住宅与社区将有更好的发展。
中国房地产还有30年的黄金期
●卞洪登
1.中国房地产还有30年的黄金期。
2.中国地产很难再找到像广州这样的理性发展区域。
3.包括马来西亚、越南的一些高官都在广州买房，说明广州具备价值优势。
汇景新城可成广州**物业的标杆
●扶伟聪
1.广州真正的**物业较少，没有将价值挖掘出来。
2.**住宅成稀缺产品，我担心的是，今后其价格会上涨太快。
3.汇景新城可以做成广州**物业的标杆。
2010年是广州的"豪宅机遇年"
●蔡照明
1.豪宅供应没有弹性，精英人士购买豪宅的机遇是有限的。
2.广州**物业是资产的"安全岛"。
3.2010年是广州的"豪宅机遇年"。
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