新政组合拳引楼市气象万千 京城或将上演退房潮

地产组合拳**近半月来，各方反映楼市成交量大幅下滑，买房人出现了严重的观望情绪。那么，已付完*付没办下贷款的消费者又是怎样的处境和心态？晨报记者对此进行了深入调查，结果发现不少贷款投资客都处在要全款购房还是退房的纠结中。SOHO中国董事长潘石屹判断，未来一个月京城集中上演“退房潮”也是很正常的事情。

林先生告诉晨报记者，自己一个月前在某项目交了2万元的意向金，没想到紧跟着就出来很多政策，于是决定把*退出来，认为目前“高点”买房不适合。记者了解到，有这样想法的购房人并不是个别现象。上周，位于四环内的某项目开盘，交*付款的买房人只有40多人，开发商也有点意外，因为此前认购的人数达到100多人，房子还不够分。

几天来，晨报记者对京城***中介机构进行调查发现，除了中原地产表示退房率有提升外，“我爱我家”、链家地产、21世纪不动产、麦田地产、荧灿地产等9大中介公司均表示退房率还维持在正常水平，没有明显增长。业内**人士常淑娟透露，目前新房的退房现象明显要高于二手房。“很多投资客开始着急出手房子，因为他们在一些新开楼盘刚贷款买了房子，如今贷款办不下来，所以要付全款，着急要现金；而另一部分投资客因套现压力大则选择放弃刚交了定金或是*付的新房。”常淑娟预测，未来几个月投资客抛弃新盘的现象还会增多。

一知名中介门店工作人员告诉记者，自己就刚从投资客手中接了一套位于望京区域的房子，按照3月份的市场价，该套房产单价在30000元/平方米左右，房主着急用*，24000元/平方米就同意出让。“这一价格比当下的市场价便宜1000元/平方米。但长期看，房价还会涨上去的，手中能转开现金的同事都愿意接手投资客抛售的房子，出手**也有空间。”该工作人员介绍说。目前，不少中介员工在去年*爆的楼市中捞到自己的“**桶金”，加入到收房、再售房的队伍中。

观点 未来一个月上演“退房潮”不意外

在日前举行的三里屯SOHO*批租户入驻仪式上，SOHO中国董事长潘石屹表示这一轮地产新政下来，未来一个月内北京能上演“退房潮”。“投资者冷静一算自己的投资回报率不合适，尤其是只付了*付还没贷款的人自然就会退市，因此一个月后即使出现退房潮也是很正常的。”潘石屹解释，判断房价是否下跌有一种算法：“一看资金成本；二看租金回报率；三看物业税。目前中国还没有物业税，只有通过前两个因素来分析，以租金回报率与银行按揭贷款利息的差距来估算。**季度上海住宅的回报率为2.3%，北京为2.9%，而银行按揭贷款利率为6.5%，相差约-4%。根据香港房地产市场的经验，这两者之差超过-3%，房价一定会出现大跌。”

潘石屹表示，上述方法适应于不同区域的不同物业品种，包括住宅、商业、办公楼等，是否值得投资，是否存在泡沫，都可以用这种方法来衡量。“目前银行提高房贷门槛，意味着投资房产的资金成本提高了，但租金回报率没变化，贷款购买了多套房产的投资客会先扛不住。”潘石屹透露，目前上市的100家房地产公司中，7成房企的现金流都在100亿元以上，因此这些公司不会降价卖房。“如果精打细算过日子，100亿元让开发商扛3年没有问题。”