新政后上海首批105块地将开标 纯住宅占23%

唐文祺 陈纾洁

105幅商业、住宅用地，涉及出让面积约505万平方米。上海近期将以此在增加土地供应方面向****表达调控的“决心”。

*近**的“国10条”中称，国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。4月23日，上海土地交易市场就以类“勾地”模式发布了约105幅经营性用地信息。这则上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字第1号”发布后，《**财经日报》记者统计发现，公告中105幅商业、住宅用地包括了宝山、崇明、闵行、闸北、浦东新区等区域。其中纯住宅地块24幅，在所有挂牌土地量中占比约23%。

知情人士向本报介绍，105幅地块的推出只是供地计划中的**批。这样大规模的经营性用地预申请有史以来还是**次。不过，从目前出让土地起始价来看，与去年相比并未调整，某些区域甚至不降反升。

担心流拍？

去年以来，上海已出现土地出让预申请，一位港资开发商表示，**以相对集中方式公布可出让地块，有利于纾缓目前市场上的紧张气氛，控制土地供应节奏。易居中国－克而瑞**分析师傅琦认为：“**想让市场看到，这些新增供应随时会被推入市场，但我不认为这些地块都能在今年正式面市。地块要*终进入出让阶段，还要满足多个条件，包括有至少3个以上申请人获得资格确认、地块出让条件不变等，就算满足了上述条件，地块是否会被正式推出，也还要看出让方的意愿。”

至于有关部门为何不直接挂牌出让这些地块，不少市场人士认为，是出让方出于对“流标”的担心。傅琦指出，目前楼市走向阴晴不定，可能影响土地市场行情，类“勾地”有利于让出让方在不确定行情下随机应变，“如果想要拿地的人多，就正式推出；如果乏人问津，就再等等看。”上述港资开发商也认为：“此次公告地块以商业用地居多，2008年以来，上海商业用地的行情一直偏冷。直接公告出让，流标可能性会大大增加。”

住宅地价走向成疑

从预公告内容来看，纯住宅地块占比约23%。涉及商品住宅的地块有30幅，出让面积约200万平方米。从地块数量来看，仅占总数三成不到，从面积来看，只占总规模的四成。但不少地块起始价不低。

“开发商对于市场土地供应不足的后市预期，会使得土地市场的‘热度’短期内不会冷却。”一家大型房企相关负责人表示，“宏观调控政策刚刚**，开发商手里的现金流还算充裕，从住宅市场作用到土地市场还需要一段时间，因此当前土地价格发生大调整的可能不大。”

部分地块起始价印证了这一说法。如预公告中位于宝山区的两幅0.6的低容积率住宅用地，曾在2009年发布的第13号土地出让预公告中“昙花一现”。此次“亮相”起始楼面地价分别为15381.4元/平方米及16250.11元/平方米。“这一行情与去年相比没变化。”一位关注宝山区域的开发商表示。

还有不降反升的。2009年12月，起始楼面地价仅为3980元/平方米的唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块，在一些开发商的狂热追捧之下，*终被绿城集团以19049元/平方米的楼面地价夺得，溢价幅度高达近四倍。或许受到这一气氛影响，今年预公告中同一板块内的唐镇新市镇D-04-14地块，土地面积12.85317万平方米，容积率1.4，起始价格已达12.785亿元。折算下来，起始楼面地价7104.97元/平方米。

黄金地段的高层住宅用地――“黄浦江沿岸E18地块”，出让面积5.4415万平方米，起始价格高达34.1646亿元，粗略估算，其起始楼板价约为25113元/平方米；三林集镇A14－1地块的起始楼板价约为12000元/平方米；有两幅罗店低密度住宅地块的起始楼板价更是高达16200元/平方米。

一位频繁出现在上海土地交易市场的港资开发商表示，4月28日，新政后*批住宅用地15号公告地块将在上海土地市场开标，其成交结果将具有不小的市场借鉴意义。