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为什么撼山易 撼房价难？
摘要：根据广东省房地产协会27日发布的《2010年上半年广东房地产市场分析报告》显示，广东省商品房销售均价一季度为7155元/平米，新政后，二季度均价上涨至7312.3元/平米。
南都记者 李乾韬
根据广东省房地产协会27日发布的《2010年上半年广东房地产市场分析报告》显示，广东省商品房销售均价一季度为7155元/平米，新政后，二季度均价上涨至7312.3元/平米。
为何广东房价至今难降？粤房协这份半年报中的统计图表和数据揭示了其中缘由：尽管房价涨幅放缓，成交量出现下跌，但广东土地市场却创下土地单价的新高，2409元/平米的楼面价不仅是去年的3.7倍，更是达到近年土地单价*高年份2007年的2.4倍；粤房地产资金来源总额，二季度比一季度环比增长0.8%，开发商资金依然充裕。
《报告》指出，粤上半年房地产开发投资占G DP比重为7.67%，同比提高0.8个百分点，低于全国平均水平3.76个百分点，新政预期遏制房价快速上涨势头，成效已显。
房价背后的土地推手
南都记者了解到，粤房协27日下午发布的这份《报告》是由广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省***固定资产投资统计处共同撰文，其中的图表数据均是来自官方的一手材料。
《报告》显示，广东房地产业上半年购置土地面积694.42万平方米，同比下降28.4%，比1季度增幅回落82.3个百分点，但另一方面，土地成交价款大幅增加，同比增长167.2%，比1季度回落31.3个百分点。
“原因在于土地单价的高企。”一大型房企拿地相关负责人表示，7月初广州石楼地块的流拍正是因为业界对挂牌价难以接受。事实上，新政前，开发商对市场预期偏向乐观，拿地热情也较高，土地市场*热，但第二季度受调控政策影响，房地产开发企业在土地市场上更加谨慎和理性。
即便如此，土地市场价格却在节节攀升。南都记者根据《报告》公布数据测算发现，二季度房企购买土地366 .35万平米，与一季度328 .06万平米基本持平，土地成交款却从一季度的66 .51亿元大幅上升到二季度的100 .79亿元。这意味新政后，广东土地市场价格依然在不断提高。
从近年同期房地产企业购置土地面积情况来看，今年上半年*少；与之相比，土地的购置单价达到*高，取得土地的成本大幅增加。《报告》揭示，截至6月份，上半年广东土地单价已经高达2409元/平米，远高于此前*高点07年的1020元/平米。
“**应当对土地价格进行调整。”上述房企人士表示，如果拿地成本不断上涨，其结果必然是房价的**不下。“否则，房价涨幅难以跟进地价涨幅的情况下，将会有更多的土地流拍。”
房价大幅下跌可能性很小
“从新政开始到现在，房价一点下跌的迹象都没有。”广州白领小李满以为人生*套房置业的时机已经到来，但是3个月来，从番禺祈福新�到新塘碧桂园凤凰城，甚至跑到南海桂城，无论一手还是二手，“房价在慢慢地涨。”
这是购房者*真实的感受。
《报告》显示，上半年全省商品房销售面积2851.49万平方米，同比下降3.2%，这是今年以来销售面积*次出现同比下降；销售额2059.93亿元，同比增长13.7%；销售均价7224元/平方米，同比增长17.5%。
广东省房协认为，自房地产调控政策**实施的4月份起，商品房的销售面积、销售额的同比增速逐月下降；销售均价保持小幅波动，总体略有下降，说明国家和省对房地产市场的调控政策的效果已经显现。
“原因在于政策意图与市场的期待存在较大的差距。”广州经纬行朱欣苑认为，对于购房者而言，希望房价下跌的期望强烈，房价企稳之后局部地区出现打折优惠活动增强了市场的预期，包括下半年广州地区将有亚运村等大盘集中推出，市场看跌后市房价的预期更为强烈。
“但房价大幅下跌的可能性很小。”朱欣苑分析说，本轮行情与08年下半年的行情存在很大的区别，加之此前经历过09年一、二季度的反转行情，“房价下降的过程中会不断有购房者出手，而销售量上升则会让开发商调整价格。”
广东省房协建议**保持政策的延续性和稳定性，稳定市场预期，避免市场大幅波动，切实维护调控成果；建议房地产开发企业审时度势，顺应政策要求，调整赢利预期，转变营销策略，注重资金回笼，保持稳健的发展态势。
手中有*房企开发热情不减
一方面，土地单价创下近年新高，另一方面，开发商的投资热情不减，但投资结构出现调整。《报告》显示，与去年相比，今年上半年广东省房地产各类用途投资的同比增速较去年均有大幅度提高。其中，按用途划分的完成投资中，住宅同比增长30.0%，低于办公楼、商业用房、其他用房投资的增速；办公楼、商业用房和其他用房投资同比分别增长39.0%、35.2%和43.4%。
此外，上半年住宅完成投资1067.06亿元，其中，经济适用房完成投资9.55亿元，大幅增长275.2%，占商品住宅开发投资的0.9%；别墅、**公寓完成投资148.81亿元，增长46.1%，占商品住宅开发投资的13.9%，同比提高1.5个百分点。
“二季度914.29亿元的房地产投资，远高于一季度的593亿元，但比去年四季度的1094.45亿元要少近100亿。”广东省房协此次报告工作组成员向南都记者表示，开发商投资的热情仍不能说是减退，上半年到位资金2723.62亿元，同比增长23.5%，“开发商资金压力还没有明显的表现，二季度资金与一季度持平，略增0.8%”。
《报告》揭示了开发资金来源的构成，其中，国内贷款690.38亿元，大幅增长43.8%，但第 2季度比第1季度减少15.0%，贷款占总资金来源比重环比下降了4.3%；自筹资金在资金来源中的比重变化不大，仅0.4%的下滑；但外资比例则由原来的占比0 .4%上升至1.8%，销售回笼资金更是从原来占比44.4%上升至47.7%。
“只能说出现了资金压力的趋势。相信这个趋势会在下半年进一步得到体现。”上述课题组成员表示，从资金投资比看，上半年房地产到位资金占完成投资的181%，与近年同期相比仅低于去年的 194%，仍属高位；但与今年前几个月相比，该比值呈逐月下降趋势，企业资金压力逐渐显现。
广东省房协认为，今年上半年，广东总体经济运行继续保持平稳增长势头，房地产完成开发投资1507.92亿元，同比增长32.8%，增幅比去年同期提高48.2个百分点。房地产开发投资占 G D P比重为7.67%，同比提高0.8个百分点，低于全国平均水平3.76个百分点。
