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■77个楼盘蓄客总计超万人
■高性价比精装小户型蓄客量明显占优
■8月末又现“日光盘”
本报地产评论员 房蓉 程宁 皋静枝 实习生 吴羡
“女朋友逼得急，这两个月必须买房！我现在等着父母家旁边滨江晶典开盘呢”
“真有*，我想后年生个龙宝宝，现在60平方米两房不够住。找了蛮久发现保利叶上海旁边还有一个保利叶语，离公园近又有大房型。我存款现在一点都不敢乱用就等着开盘！”
类似上述一番对话近期频频出现在沪上各办公室闲聊中。
调控**许久，越来越多的刚需置业者放弃观望，决定在九十月这一波供应大潮中伺机出手。《新民楼市》上周针对即将在九十月开盘的近80个楼盘摸底调查后发现，70%的项目已蓄客过百，尤其是一些相对前期性价比更高的小户型项目更会出现三人*一套的紧张场面。
部分热盘客源超千人
“不是我要制造紧张空气，我们案场平时工作日每天都有2、30组客户，周末更是翻倍。*近总计已有近千人来看房。”上周，《新民楼市》来到金地格林世界探盘时，负责接待的现场销售告诉笔者。
类似的情况也出现在十月要开盘的中信虹港名庭。“客户积累**没问题了！现在都超过1000人了！”负责该项目销售的锦和房产总经理蒋雷霆笑着表示：基本每周都有7、80组客户来售楼处，多的时候会达到100组。
根据本报的调查显示，77个九十月开的新盘目前已有54个项目蓄客量已经超过100组，除去有些项目刚刚造好售楼处或样板房，宣传期较短的缘故，预计想在近两个月买房的市民会达到过万人。
业内人士表示：417新政**后导致购房者和开发商的双重观望，随着新政进入平稳期，不排除原先许多条件基本成熟的项目将开盘时间延后到传统的楼市旺季，蓄水期也相应增加。而更多的楼盘由于加大优惠力度，如送面积、打折促销后让自己“名声大噪”，这也使得对“性价比高”四个字敏感的刚需购房者“闻风而动”。因此，《新民楼市》预测，九十月出现“日光盘”的概率会比前几月高出许多。买卖大战一触即发！
少数战场提前预热
事实上，从8月中旬开始“日光盘”已屡屡出现，上海市民买房热情已经接近彼时40度的天气。
8月第2周，全市商品住宅供应仅6.8万平方米，但是其中有6.4万平方米的新增供应来自中环1号和荣乐水岸这两个低价位项目，这两个项目开盘**周便双双挤进全市**。据搜房网数据监控中心数据显示，中环1号二期琉樽尚品于8月9日开盘，主力户型为65-75平方米的一房，85-93平方米的两房，均价17000-19000元/平方米。开盘当天即全部**，成为8月*个“日光盘”；荣乐水岸于8月5日开盘推出200多套，一周成交113套。而在刚刚过去的上一周，成交榜排行**的盐湖新居、中冶祥腾城市佳园、合生城邦三期成交面积均在8000平方米以上。一周成交近百套的现象频发。
无*有偶，地处青浦新城板块的新城盛景园继8月3日加推一栋房源销售良好后，本月14日又再次加推30套86平方米左右的两房。目前价格为13500元/平方米，且开盘当天就全部**。据了解，该案目前在售的是三期房源，也是*后一期。继6月*次开盘**后，时隔2个月，临港海滨国际花城于8月21日推出90套房源当天**。开发商见此情形打算趁热打铁、趁胜追击在本周续推一批新房源。
搜房网数据监控中心分析师认为，当前“日光盘”**项目一再出现表明，当前市场入市的购房者中大部分仍为刚性需求，低总价楼盘对他们更有吸引力。
事实也证明，从各大开发商的供应结构看，9月新盘小户型房源相比8月有了不少增加，半数以上项目均具备小户型房源供应。九十月份蓄客比较好的项目大多为单价不超过20000元/平方米的小户型房源，*好还是精装修房。
如何降价是个问题
“如果开发商姿态放低一点，这个秋天应该会有一个好收成！”德佑地产分析师蒋旭用了一个形象的比喻。在他看来，尽管上市房企提交的年中报一片红，但其华丽的外表已难付其实。63家上市房企负债将近6000亿元，与净利润形成鲜明对比。加上银行信贷从严，开发商资金链已经越来越紧。为尽快回笼资金，一手楼市的价格已开始悄然松动。多数楼盘采取隐性降价方式，如松江、九亭中外环楼盘，尽管表面上均价降幅有限，但实行买房送车，送家电基金，送装修基金，送面积等变相降价促销方式的越来越多。“如果真的可以实质降价，开发商或许还能趁‘金九银十’ 得意一把。”蒋旭如是表示。
根据前几周的成交情况分析，在楼盘销售榜前列的项目中以低总价小户型为主。CRIC分析师薛建雄对此表示刚性需求入市比例渐渐增大，这也让开发商意识到，只要价格相对合理，需求就会释放。在二套房贷收紧、三套房全面停贷后，投资投机性购房进一步受到抑制，刚需成为破楼市僵局关键。薛建雄谈到，目前上海楼市整体成交量依然在低位运行，但开发商的推盘意愿明显增强，而价格低开的房源也能迅速得到市场认可，长期积累的刚性需求得以释放，之后的成交量能否恢复到正常状态，政策的走向至关重要。
不过《新民楼市》在调查中发现：9月预计开盘的有半数以上项目对于价格闭口不谈，愿意透露价格的楼盘也多以“参考价”示人，纷纷表示并不一定是*终价格。根据目前得到的“参考价格”观察，尚未出现明显降价行为，倒是部分项目价格相比之前有了一定的提升，位于宝山罗店的朗诗绿岛、江桥的嘉城等项目报价均比前期房源上涨不少。而近期“日光盘”再度出现证明了此前一轮开发商试探性降价受到购房者的积极响应，专家表示，随着更多新盘上市，促销范围可能将进一步扩大，但是大幅度的促销能否会出现在国庆节后，尚不得而知。
