上海空置房调查困局

高企不下的房价，引发了人们对住房空置率的调查热情。从网民“数黑灯”、“查水电”开始，民间空置率调查的种种招数催促了官方的动作。

日前，国家***决定选取京、津、沪等五城市，利用第六次全国人口普查之机，获取用于了解住房空置情况的相关信息。不过，据国家***称，此次调查主要是进行尝试，积累经验，验证方案，完善方法。

本报记者 王珏磊 实习生 赵淑菊 发自上海

陈迅和是上海一家物流公司的**经理，28岁，尚未有房，短期内亦买不起房。在对住房问题的热衷与焦虑中，他成为上海的“数黑灯”一族。

“数下来发现，世茂滨江有80%左右的黑灯率，古北的**楼盘也有50%-60%，瑞金花园人气更旺些，有30%-40%的黑灯率。这些都是**楼盘，甚至是豪宅，配套都很完善。如果放到全上海来看，以我的估计，平均黑灯率在30%左右。”陈迅和说。

始于“数黑灯”

陈迅和并非“数黑灯”的始作俑者。8月，北京“的哥”李杰豁出去两晚没拉活儿，跑到北京20多个入住一年以上的社区，拍了不少“黑灯照”，上传至微博，成了“民间晒黑灯活动**人”。

很快，便有3万多网民参与网上“晒黑灯”，点燃民间对空置率的关注与热情。“我也知道，黑灯率并不等于空置率，但两者肯定有关联，而且关联度很高。因为**作为不够，所以民间有了自发的数黑灯的行动，目的就是为了督促**尽快进行空置率的统计调查。”陈迅和告诉时代周报记者。

接着，网民又支招“查水电”。一项被网络广泛引述的调查结果称，通过对全国660个城市的调查发现，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。

尽管北京水务部门、电网公司分别公开表示无法通过水表、电表开展空置率调查，“地产大鳄”任志强更是对网民 “数黑灯”的行为“笑喷了”，但汹汹**还是在某种程度上推动了**的“作为”。

9月1日，国家***局长马建堂在第二届***媒体研讨班上表示，要充分利用第六次全国人口普查，获取用于了解住房空置情况的相关信息，并在部分城市抽选一批住宅小区进行空置房调查。

北京市***副局长、新闻发言人于秀琴则对此表示，关于空置房的调查，是国家***投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、天津、上海、广州、深圳五座城市。

而作为试点城市之一，上海市***日前表示，上海确实正在作空置房调查，所有的工作安排按照国家***的统一部署进行。此次空置房调查，主要是对全国房屋空置调查方法进行一定的探索，而不是推算城市的空置率。

何谓“空置”

尽管有关空置率调查的讨论甚嚣尘上，但关于“空置房”、“空置面积”的概念仍尚存争议。

实际上，上世纪90年代中后期，相关部门就引入了“空置面积”的统计指标。2005年、2006年、2008年，国家***都发布了全国商品房的空置面积数据。此后，国家*****发布相关数据。该局一位负责人士指出，该商品房空置和空置率定义，与国际不一样，导致争议很大。

国际上通用的房屋空置率，是指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比。而据国家***新闻发言人盛来运8月11日称：“国家***以前发布的房地产空置面积数据，更准确的口径是指待售面积数据。”

因此，8月4日，国家***正式改用“待售面积”替代以前的“空置面积”说法，发布信息称，截至今年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，其中，商品住宅待售面积为10646万平方米。

从“空置”到“待售”，在上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣看来，这是在“偷换概念”：“严格意义上讲，开发商没卖出去的房子才叫空置房，即待售面积。舆论界混淆概念对房地产行业健康发展不利。”

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟则认为，所谓空置房，在投资者买了后闲置的房屋和开发商达到预售标准后的待售现房之外，还应包括开发商捂盘的面积。

“空置面积应该是指已经出售的没人居住的房屋面积，不过怎么算没人居住，比较复杂。开发商盖好了没出售的，应该叫待售面积。”中国人民大学统计学院院长金勇进告诉时代周报记者。“说到空置率，应该是空置面积作为分子，除以分母得出的数据。难度在于分母应该如何选择，我觉得至少有几种口径，一是全部的住房面积，或是近几年内已经竣工的面积，也有人建议用当年的竣工面积。不同的口径反映出来的状况是有差异的，我个人认为底下的分母用这些年的竣工面积比较好，三年或五年的。计算空置率，复杂就复杂在分子和分母都没有一个明确的指标。”

玫瑰石顾问公司董事谢国忠则告诉时代周报记者：“从经济学理论的角度来说，如果买房是为了投资升值，这样的房子叫做空置房。从统计上来看，没人住的或者偶而去打扫一下的房子就叫空置房。此外，开发商为升值而留着不卖的，也叫空置房，因为它不是一般的生产过程中的正常存货。”

统计之难

据国家***声称，空置房和空置面积要清晰计算出来很难，“这里面不仅有状态问题，还有时间问题，很难给出一个标准。”

尽管官方称难，不久前，上海三大中介机构中原地产、21世纪不动产、汉宇地产配合《**财经日报》还是作出了一份调研，结果显示，目前不少上海二手豪宅空置率高达50%。三家机构基本一致的观点是：上海的空置房主要集中在、联洋等部分高房价区域，以及部分配套欠佳的区域。

二手房换手金额排名，可能是此次调研的一个参照指标。汉宇地产从今年1-7月二手房换手金额前30名的楼盘中，得出了早前以投资型购买为主，此后频繁转手，且空置率偏高的楼盘大体集中区域。

对此，中国房地产信息集团研究总监薛建雄认为，这是有欠稳妥的途径。“转手率并不代表什么，现在行情不好转手慢，行情好的时候转手特别快，这难道意味着行情不好的时候空置率低，行情好的时候空置率就高吗？房地产所有数据都只能提供参照，不能作为绝对标准。”

谢国忠则通过在不同的城市随机抽取100个样本的方法，认为中国住房空置率可能高达25%到30%。谢国忠告诉本报记者：“我一般是到哪里去，会问问当地我认识的人，他们所在的小区估计有多少人在住。个人能做的就是随机抽样，比如以工资来举例，你到一个城市里面，随机找100个人，问他们工资多少，然后再除一除得出一个平均数。这跟**严格统计得出来的平均值非常接近，误差很小。”

不过，谢国忠承认，他并未区分不同档次的住宅比例，“这应该是***干的事。”

“还是要采用股市加权指数的形式，对不同档次的楼盘，要计算一下各自在房屋总量中的占比，再根据比例去进行抽样调查，否则就会有偏差。”薛建雄认为。

“100个样本有点少了，住房的问题真的很复杂，不同类型的房子，空置率差异也是比较大的，还是要有所区分。”金勇进也认为。

陆骑麟则建议，“随机抽样一看样本多少，二看样本是否具有参照性。在很难得出一刀切的空置率数据的情况下，可以按豪宅、普通住宅、经济适用房等不同类别，分别作一些调查，得出各自的空置率数据。”

据统计部门透露，在第六次人口普查的过程中，设定有10%的样本填长表，涉及住房状况，可以获取相关信息。于秀琴表示，北京市试点小区的选择分为繁华、中度繁华和相对偏远3类，涉及6张调查表，包括物业、家庭、水电燃气等几个方面。“长表中的内容比较细，像水电、物业等等，跟计算空置面积都是有关系的。我个人觉得这么做是一个挺好的想法，你设想一下，10%就相当于调查了1亿多人，哪项调查能做到这么大的数量？但是这个到最后会不会成功，还很难说，可能还要总结经验。”金勇进告诉时代周报记者。

“统计是一种纯粹的工具，不能有预设立场，不能受到利益群体的干扰。如果能做到这样，得出统计结果并不困难。”大学读统计专业的陈迅和也告诉时代周报记者。

数据之争

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡；空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。10%，被认为是住房空置率的警戒线。在官方数据尚未出台的情况下，谢国忠得出的中国住房空置率达25%-30%的数据，在业内引发颇多争议。

“我认为这个数字可能还低了一些，不过没做过研究真的不好说。”陆骑麟认为，“肯定是超过空置率警戒线了。十几年的老房子相对空置率低一些，五年以上的次新房肯定是大于这个数据的。”

与中原地产等上海三大中介机构得出的结论一致，陆骑麟也认为上海空置房主要集中在豪宅和配套未完善地区。“豪宅像汤臣一品、星河湾，空置率要高达80%-90%。不过，一些配套没跟上的小区，随着时间推移，渐渐适合居住，空置率在往下走，像松江九亭板块。而像临港新城，空置率要接近100%了，周围什么也没有。”

不过，朱大鸣和薛建雄都认为，目前空置率并不高，离警戒线还差很远。“空置率只是存在于一部分新兴区域而已，绝大部分区域并不高，这是一个正常的过程，没有外面说的那么严重。”薛建雄称。

至于为何要启动空置率调查，薛建雄认为，商品房不加利用，会对未来市场造成不利影响，同时也涉及社会资源的配置问题。“找到问题的症结，用法律机制和税收机制来调控，让房子利用起来，这是做调查的初衷。”

“统计空置率，应该还是希望打击投资、投机客，对住宅能够理性消费，回归住宅的**属性，即居住功能。”陆骑麟说。