地产大腕把脉武汉楼市：不要指望房地产价格会暴跌

记者 张瑞茹

继在北京以“从了论”轰动国内之后，有地产界“大炮”之称的任志强在汉抛出犀利观点，其关于武汉房价的一番言辞更是掀起热议。

9月18日，“阳光100新阶堂别墅新品全国*发式”在汉举行，易小迪、任志强、陈劲松等行业大腕现身武汉，再次对话中国房地产热点，探讨武汉地产未来发展轨迹。

谈房价：“不要指望房地产价格会暴跌”

在任何时候，谈到房地产，房价都是人们*为关心的话题。主持人袁一泓*先抛出的就是关于未来房价走势的质询。

针对这个问题，任志强发表了题为“当前形势与发展趋势”的主题演讲，作出六大推论：“当前宏观经济保持较高增长，但下滑加速；通胀压力减弱，但未消失；房地产高位运行，但进入下行通道；预期供求关系改善，库存上升；未来价格竞争压力加剧；连续数年的调控，并未出现重大差异。”

他分析，1-8月份房地产市场的运行数据显示，8月份固定资产增长了9%，总的投资完成了2.8千亿左右，而去年前年不到4万亿。因此，开发商的资金其实并没有人们想象中那么大。

而从宏观调控的角度，任志强把2008年、2009年的情况和2010年作了对比，发现不论宏观调控的力度如何，房地产投资增速和市场供求的曲线基本趋同，都有一个二次探底的过程。

对于8月份出现的“小阳春”和“金九银十”将量价齐升的看法，任志强认为，销售量上升的时候，价格不一定上升，尤其当供应量急剧增加的时候，销售量上升并不能让价格增长，从前两年的曲线来看，甚至可能出现二次下滑。但是由于今年没有出现08年底和09年初金融危机这样的外部环境变化，在这样经济高增长的形式下，房价可能有升有降。

任志强引用西蒙・库兹涅茨在《各国的经济增长》中的理论作出结论：经济增长率在小于4%时，地产业萎缩；在5%-8%时，稳定发展；在10%-15%时，飞速发展。因此“只要GDP保持在8%-10%，地产就是高速发展的过程，不要指望房地产会暴跌。”

“涨价和降价都不是我们决定的，但是我可以告诉大家，我们一直在扩大规模，销量也一直在快速上升。”易小迪用PPT展示阳光100无锡**城、沈阳**新城、柳州城市广场等项目开盘当日即旺销的相关图片：“我们对中国房地产充满信心，相信所有的调控、所有的**政策只会让房地产持续、健康发展。”

谈武汉：“武汉还可能涨”

虽然各位嘉宾一直回避直接谈“涨”，但无论是对宏观经济形势、国家调控政策的分析，还是对武汉发展现状的判断，都一致将结论引向“武汉还可能涨”。

对于主持袁一泓关于宏观调控政策下房价走势的疑问，任志强表示，对政策的理解不能脱离***的两个文件，1月10日的国11条和4月17日的国10条，“****没有说让房价下来，****说的是防止房价过快上涨，而且是部分城市――部分城市的三个条件是：一是房价过高，二是上涨过快，三是严重供不应求。”

任志强指出，并不是全国160个城市都符合“部分城市”的要求，例如武汉。从目前武汉的房价收入比和市场供需状况来看，武汉不在房价过快上涨、需要**调控的城市范围之内，甚至“可能武汉市是全国**大学生工资能买得起住房的城市”。

“现在全国其他的大城市年轻人离买房的梦想越来越遥远，武汉今天是大城市里年轻人能够买得起房子少数的城市之一。”易小迪也认同任志强的这一判断，同时对武汉未来的城市发展前景深具信心：“一份**的研究报告认为，未来十年，经济的重心和动力会在武汉和重庆。当经济变化时，城市也在发生着变化，城市在变化时，房价就有变化。”

任志强用来到武汉的一路所见所闻反问：“现在武汉几乎所有的街道上全部在修。难道未来的路更好、桥更好、城市环境更好，房价反倒越来越便宜吗？”

谈行业：“现在是老百姓置业的窗口期”

一个显而易见的事实是，8月份全国房地产交易量普遍开始回升。陈劲松提供的数据显示，万科突破了有史以来*高纪录，销售额达到120亿元，也超过了2009年的成交额，成交面积和成交额同比上升。9月前两周主流开发商、主要代理商的成交情况与8月前两周差不多，依然延续了8月份持续成交的态势。他认为，目前调控政策仍在延续，房价波动不大，**性住房尚未大量推出，这对老百姓和开发商而言，都是一个窗口期，可以入市交易。

陈劲松指出，目前全国各主要城市尤其是二三线城市土地财政压力继续增长，“在武汉我们看到全城范围内大的基础建设投入不断，我们就知道这代表着**土地财政的压力会越来越大，地方**融资平台正在清理之中”。

今年地方**实现土地收入以三四线为多，一二线为少，也就是说大部分的土地指标没有完成。“这对于开发商来说是一个窗口期，当前通过回笼资金谋求未来的可持续发展是*优的选择。”

而今年新楼盘推出会集中在目前的所谓“金九银十”甚至是整个第四季度阶段。陈劲松预计，未来一个季度将以新政推出以来平均月成交量一倍的量持续成交。在成交量放大，基础设施不断投入的情况下，“房价不涨就是下跌”，他认为：“未来一段时间里，中国房价在这么高的按揭障碍前提下，能够持续走平，意味着这是中国主要城市老百姓置业的窗口期。”