秦虹山东潍坊论楼市：明后年房价稳定可期待

2010年，楼市的主基调就是调控，但是作为老百姓似乎有些看不明白了，怎么总是在调，但是房价依然不见降，不少城市房价反而越调越涨，甚至于有人称之为“空调”。28日，国家住房和城乡***政策研究中心副主任秦虹在山东潍坊接受了本报专访，对调控政策进行了详细解读。

记者：秦主任您好，欢迎您来到潍坊。我注意到您在近期的“2010年中国地产年会”上提到，通胀预期强化的背景下，房价下跌不大可能。那么国家**调控政策真的像坊间说的是“空调”吗？

秦虹：调控不能从短期来看，从目前的调控来看，很重要的一个成果就是供应量增加，特别是土地供应量是往年的三倍。预计在明后年随着供应量的增加，供求关系会得到缓解，房价稳定是可期待的。

记者：*近几年，国家连续**调控政策，为什么房价似乎没有受到大的影响？

秦虹：从2004年至2010年间，国家共有三轮调控，而这三次调控的目的是不一样的。**轮调控的时间是在2004年，当时的背景是经济过热。在居民收入提高的同事，也暴露出些问题，资源环境压力过大，固定资产投资增速过快。固定资产投资率超过总投资额的30%就是经济过热，而当时投资率高达40%。第二轮调控是在2008年，大背景是金融危机。老百姓都不买房，一年时间降息5次，利率水平跌至25年*低，而且7至8折的利率优惠非常普遍，当时是购房成本*低的时期。银行放宽信贷，房地产交易量稳步增长，同时房价也被带动增长。第三轮就是现在，全国一线城市地王频现，房价飚升，房价增长过快，成为百姓关注的热点。

前两轮调控都不是针对房价，而今年的调控针对性很强，就是平抑房价过快增长。**轮是为了防止经济过热，通过“紧银根”、“紧地根”的方式，控*、控地，当年甚至停了半年土地审批。当时**的政策有“国六条”，还有“90/70政策”，就是开发楼盘90平方米户型必须占到70%。第二轮调控，金融危机背景下主要是通过金融政策实现的，2009年一年银行放贷9.5万亿，理财产品2万亿。成交量上涨带动房价攀升，销售面积与上一年相比增**达44%。同时也带动了房价上涨，因供求关系更加严峻，房价上涨不可避免。

三次调控房价没有明显受到影响的另一个原因就是需求量的增加，从2004年到现在，房子需求量逐年增大，2004年供求比是1：1，也就是说建一套房子卖一套房子；2005年，供求比为1：1.2；2006年供求比为1：1.3；2007年，供求比为1：1.4；2008年，受金融危机影响，供求比回落至1：1.2；2009年，供求比达到1：1.5，就是建一套房子，预卖了1.5套，**成了卖方市场。这就是百姓没有明显感觉到调控对房价起作用的主要原因。