二次调控后沈阳楼市更躁动

今年前8月，沈阳市实现商品房销售备案面积924万平方米，同比增长11.2%，备案面积列十五个副**城市第二位。 9月在秋季房交会的拉动下，沈阳楼市喜迎“金九”。

就在业内普遍对“银十”普遍充满乐观情绪时，“二次调控”在争议中落地，“银十”能否实现成为业内*关注的一大猜想，沈阳亦然。

连续两天记者走访楼市发现，沈阳一些楼盘加大优惠和议价余地，或宣称契税优惠将取消，鼓励购房人尽早下手，而一些购房人却陷入出手还是观望的矛盾漩涡。

无论对部分开发商，还是对在选房路上的工薪市民，“调控”所带来的种种杂声，正在加重他们的不安心理，躁动显然成为10月沈阳楼市的代表符号之一。

“一房一价”模糊 议价空间加大

今年房交会上，*次实施“一房一价”，即所有参展房企都需将其所售商品房明码标价，以便购房人查询并决定是否购买。然而，节后连续两天来，记者走访了浑南、铁西共11个楼盘，均未在售楼处看到预售房屋“一房一价”的标示，而有6家楼盘在醒目处悬挂了预售许可等证件或复印件。

在浑南奥体中心附近一楼盘，销售人员称，“其实每套房源都是单*一个价，包括位置、面积、单价和总价款，只是过去都放在销售人员手里，不能随意给顾客看，“现在你想看我也可以让你看”。而在铁西一楼盘，销售人员称尚没听说公开“一房一价”的政策。

尽管开发商在公开“一房一价”问题上态度暧昧，但在游说看房人尽早交定金购房时，则各施手段。在浑南富民南街一楼盘，销售人员大打“低价牌”说：“你也看了不少房了吧，我们周边普遍都要六七千元，我们这里才五千八九，好处就是你现在签合同，只需缴1.5%的契税，而那些家价格高过普通住宅房价标准，得按豪宅标准缴4%的契税。 ”

为鼓动记者尽早下手，售楼员表示已听到信息，沈阳近期将取消契税减半征收的优惠政策，这样可以省下一至两万元契税，而价格方面，他们还可以在98折的基础上再让1个百分点。

记者刚从这家楼盘出来，就被五六名派发楼盘传单的人围住，希望去看他们的楼盘。一位传单派发员不出三分钟即调来一辆看房车，将记者带到另一个楼盘。这家楼盘为高层住宅，记者所看中的房源售价6100元/平方米，但记者提出有4%契税问题时，售楼员李威说：“只要你真正看好位置面积，我们肯定不会因每平一二百元让你多掏2.5%的契税，这不会成为问题。 ”

离开这家楼盘不久，李威给记者发来短信：“11月起，楼价将进入一个平稳期，10月底将有一次价格上调，所以请抓紧选房……”

外地人购房门槛提高 杀伤力不小

几乎每走进一家售楼处，销售人员都问上一句：“你是沈阳户口吧？如果不是，现在真有些麻烦，外地人贷款买房难办了。 ”

一家楼盘的售楼员说：“从9月30日起，银行通知我们外地人提供不了一年社保缴纳证明，不能提供贷款。赶上‘十一’放假前夕，我们有几件外地人购房的材料没及时递到银行，这下全毁了。 ”

在沈阳建筑大学附近一楼盘，从黑龙江来沈阳工作的张岩一脸郁闷，他说：“我来沈阳快两年了，靠做点小本生意攒了点*，家里再凑了些*，准备买个80来平的房子安定下来。看了三四个月房子，早定也就妥了，这下拿不出社保中心的保险缴纳证明，楼盘都说办不了贷款了。 ”

对于限制外地人贷款购房的“二次调控”政策，一楼盘营销总监王强坦言，影响不小，对于政策他们备感“无语”。王强说，“二次调控”前，各银行对外地人在沈阳贷款买房操作上较灵活，即使没有一年以上本地纳税和缴纳社**明，也能办下来贷款。“但9月30日后，我们接到通知没有证明，一律叫停”。

来自沈阳市房地产研究所的调查显示，*近几年，外地人来沈阳购房的比例持续攀升，截至目前，沈阳销售商品备案面积中，约40%为外地人。

业内人士给记者算了笔账：沈阳每年新增外来人口约十万人，折合户数约3万户，如来沈阳经商的外地人、在沈阳就业的大学生、投亲靠友的外乡人，每年产生的刚性需求应该在1万套房源以上。

王强说：“外地来沈阳经商的个体户、灵活就业没保险的外地人、新入职场经常换工作而未缴社保的大学生，他们受政策的影响*大，而真正投资性购房的外地人往往不需要贷款，政策肯定要误伤部分有真正需求的人。 ”

新小区入住不多 挂牌却不少

在浑南部分楼盘采访过程中，记者随机调查发现，年龄40岁以上看房人中约8成是二次以上置业。

正在四处看房的刘英告诉记者，她从今年5月起就开始在浑南看房了，8月末相中的一个楼盘，现在再去看时每平方米又涨了近800元，“真后悔，如果5月拿下，现在每平方米都有1500元的*头”。刘英说：“我自己家有一套房子，想再买一套房子投资，谁能想到浑南房子能涨这么快。我身边人来浑南买房的，绝大部分是投资，都是想‘做生意没经验怕赔，炒股更没底’，还是买房投资*稳妥。 ”

在沈阳理工大学附近，一房产中介**吴先生说：“哪里都是这样，不缺*买房的真不缺*，而没*买房的还是没*，你看我这旁边XX小区，楼都卖完一年多了，现在真正自己搬进去住的不到四成，空置房的房主显然不止这一套房子。 ”

为了印证自己的说法，吴先生从电脑里调出这个小区登记出售的房源，共有40余套。他说：“开发大浑南，这里的房价已经起来了，自然有的人想套现，还有的人看好未来上升空间持房待涨。 ”记者在沈阳二手房网上，输入浑南、长白岛几个开盘销售不到一年的楼盘名称，均能看到有7至60多套挂牌出售房源。

在三环外白塔堡附近投资购房的于先生说，跟着城市规划进行房产投资很有学问，*有影响*受益的就是浑南大开发，他今年5月以每平方米3500元购的房，现在已升值至每平方米4300元。他坚信随着沈阳市行政中心搬迁，新沈阳南站建成，他所购的房子升值至七八千元没有问题。而于先生在白塔堡新买的这套房子，他称并没有住的计划，市内两套分别为110余平方米和80余平方米的房子，已“足够摆布”。

专家声音陈晟：“二次调控”恐非*后重拳

中国指数研究院副院长陈晟表示，尽管“二次调控”措施中，大部分是重申4月楼市新政已颁布的条款，但开发企业还是应品味其中的严厉态度。

在需求方面，新政策会对投资客产生巨大的心理影响，尤其是房地产税的征收，由个别城市转向全国，这将进一步加重投资者的恐慌，让他们不敢轻易多买房产。这可能是另一只让投资者担心的靴子，因而此次调控恐非*后重拳，取决于调控效果。

陈晟认为，即便要求贷款购买普通住宅*付3成以上，开发商只要稍微降一点价就可以，对市场的影响面也不会很大。但房地产各企业将再次出现分化，一些在完成营销策略调整后，将顺利实现目标；而另一些则很有可能无法完成今年的目标。

周世昌：沈阳房价未必能下降

沈阳市房地产研究所研究员周世昌说，今年9月份，沈阳楼市的销售状况良好，10月份也问题不大。“二次调控”政策，对沈阳这样的二线城市，影响将会有一定的滞后性。

但周世昌表示，“二次调控”对沈阳楼市肯定会有影响，未来一段时间，将体现在销售量上。每次调控政策，都会或多或少引起业界和购房人的观望。

“二次调控”政策对沈阳房价走势有什么影响？周世昌认为“暂时不好说，沈阳房价不一定就能因此降下来”。

*席记者 胡海林