绝大多数城市房贷压力超负荷

昨日，中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合发布“2011年《住房绿皮书》。绿皮书对过去一年房地产市场形势进行了分析和回顾，2009年第四季度到2010年第四季度中国住房市场的形势，并对2011年楼市的走向进行了分析和预测。

绿皮书称，全国35个大中城市楼市出现泡沫，总泡沫指数为29.5%，其中福州、杭州等七个城市楼价泡沫指数超过了50%。绿皮书还称，绝大多数城市房贷压力超负荷，楼市观望情绪出现，2011年还将面临从紧的调控。

现状福州等七城市泡沫占实价过半

绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州和石家庄这7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上，北京、深圳、上海等11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%―50%之间，含广州在内的8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%―30%，南京、厦门、海口等9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。泡沫指数的取值在0―1之间，泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。

中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室邹琳华在发布会中对该价格泡沫指数解释道，泡沫估计采用的房价指标为2010年9月35个大中城市地段普通商品住宅集中成交价。

问题部分城市月度偿付率超过100%

绿皮书指出，按照**通行做法，月度偿付率的*高线是30%，超过此线的家庭属于低收入家庭，这类家庭一般要采取租房而不是买房的做法。如果参照**通行做法，目前国内绝大多数城市的月度偿付率都超过了*高线，只有呼和浩特和重庆等少数城市是例外，在近两年的时间里，月度偿付率在绝大多数月份保持在30%以下。

而我国银监会的规定是，月度偿付率不能高于50%。如果参照此标准，长沙、济南、南京等近一半城市在大多数月份里符合中国银监会的规定。

月度偿付率较高的城市主要集中在北京、广州、上海和深圳等一线城市。*高的是北京，大多数月份的月度偿付率超过100%。绿皮书认为，这样高的比重部分原因可能是北京房地产市场的投机成分过重，将房价推高到本市居民无法承受的地步。事实上，国内绝大多数城市的月度偿付率在大多数月份里高达50%以上，特别是部分城市近100%，甚至有超过100%的月度偿付率，这些现象同样反映出这些城市均不同程度地存在着投机问题。

困境上涨预期弱化租购两难窘境乍现

住房购买消费者多数认为房价过高难以支付，冀望调控，观望情绪渐浓。随着住房调控政策的**，房价上涨预期总体也有所弱化，持币观望静待购房时机成为大部分人的选择。

绿皮书中显示，2010年上半年以来，全国住房租赁市场成交量有所增加，租金水平出现较大增幅。据该书统计，自今年上半年以来，全国住房租赁市场成交量有所增加，租金水平出现大幅上涨。部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处收租房子做“二房东”；大规模拆迁和部分买家转入租赁市场也是推高房租的因素；而高价购买住房导致出租成本增加，以及**缺乏租金管理应该是更为根本的原因。对许多住房消费者来说，住房问题已经出现“买不起”兼“租不起”的困境。

预测2011年住房市场将继续趋紧调整

由于相关房地产调控措施的**，住宅销售价格增速也逐月下降，到今年8月降至11.7%。绿皮书分析认为，宽松的货币政策致使住宅市场快速回暖以至于过热，从而招致了新一轮的宏观调控。

绿皮书中提到，住宅投资完成额在2009年第3季度以来维持较高的增速，2010年1月达到40.0%，8月才有所降低，为30.8%，但总体仍维持了较高的增速。绿皮书预测指出，2011年预计住房市场继续调整，稳中有降。**季度将在多重紧缩因素的综合作用下，开发企业可能会降价或变相降价，销售面积则可能因房价下降而上升；2011年第3季度，市场供求矛盾可能重新出现，房价有一定的上涨压力；2011年第4季度，调控政策可能重新趋紧，房价与销售量相对稳定。

中国社科院财贸所经济研究所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞在发布会中预测，2011年中国住房市场要继续调整，房地产住房价格稳中有降，市场会有小幅波动。“由于**住房调控政策与宏观调控政策方向一致，**在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，对房价采取了露头就打的策略。”倪鹏飞预测，在2011年**性住房的投资会大幅增加，住房**力度会明显加大。住房投机已经受到了抑制，住房消费者的预期继续发生分化。

■精彩观点

昨日《住房绿皮书》的发布现场，会聚了国内各个与房地产相关行业领域的众多**，**上**们就绿皮书及未来楼市的走向展开了激烈的讨论，其中不乏精彩的观点，下面就是其中*精彩的部分：

买不起房的问题，一方面显示房价高，另一方面是房地产市场户型比较大造成的。特别是参加工作不久，户型偏大加剧了“买不起”的窘境。无论跟美国、澳大利亚、加拿大，还是跟人多地少的日本相比，中国的平均户型都偏大。

―――中国社科院研究员王城庆

我们应该完善住房过滤机制加强住房**，高质量住宅随着时间的推移可能就慢慢往下移，价格也应该是下降了，过滤的住宅由低收入家庭来接。但是目前这样住宅的城市比较少，而且大部分高收入家庭占据这些住宅，中低收入家庭被排除在这个之外，资金压力大，住房**任重道远。因此，利用市场机制促进住房过滤机制的形成，加强住房**，有利于促进形成我国房地产市场健康发展的长效机制。

―――中国社科院研究员姜雪梅

住宅的完全商品化、市场化必然会造成国家经济结构失衡，给科学发展观的贯彻带来很大困难。也给收入分配差距的进一步拉大造成了主要的。住房中可以有商品，但是不能把住房商品化，住房商品化必然加大社会的两极分化。住房中商品这一部分是供有钱人购买，普通老百姓购买不起的就应该是**设法给予解决。

―――中国社科院党组副书记、副院长李慎明

城乡差别和城市间差距的扩大使人口呈单向流动，部分城市供给增长速度无法赶上需求扩张速度。在城市化和大城市化趋势不出现逆转的情况下，作为人口流向目的地的大城市，供给的速度无法赶上需求扩张的速度，无论是扩大供给都将很快被新一轮的流动人口所填满。

―――中国社科院研究员邹琳华

■看点

房地产平均毛利润率为55%

昨日发布的《住房绿皮书》指出，共有802家上市公司涉足房地产业务，2009年中国房地产平均毛利润率为55%，经济房地产化正使社会风险加大。

昨日发布的《住房绿皮书》指出，共有802家上市公司涉足房地产业务，2009年中国房地产平均毛利润率为55%，经济房地产化正使社会风险加大。

802家上市公司涉足房地产

绿皮书指出，近年来，A股上市公司涉及房地产业务呈现出爆发式增长的势头。仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。房地产业务已成为A股市场分布*广泛的行业，不仅房地产类上市公司为数众多，而且涉足房地产领域的非地产公司也为数众多。据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。

其中，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。收入中有房地产贡献的前三位是：综合类公司19家中15家涉足房地产业务，占78.95%；35家建筑与工程业的公司中，24家通过销售房地产取得收入，占总数的68.57%；批发和零售行业73家，占行业114家公司的64.03%。

经济房地产化使社会风险加大

绿皮书称，国内众多企业集中投资房地产行业主要有三个方面的原因：一是相对较高的行业毛利率；二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁；三是民间投资渠道窄，经营环境差，使大量的民间资本难寻出路。

绿皮书提醒，当前中国应警惕经济房地产化的风险，经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中。从短期看，上市公司的财务报表看似好看，但从长远看会削弱上市公司的竞争力，其危害显而易见。此外，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度。

公租房将成住房**“新主力”

新华社电《住房绿皮书》认为，2009-2010年我国住房**力度有所加大，公租房将成为住房**“新主力”。

绿皮书指出，2010年住房**目标进一步提高。住房和城乡建设部确定的2010年**性安居工程建设目标是：建设**性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户，总量比上年增加1/3。2010年众多城市明显加大了**房的供应力度，例如北京、广州等一线城市。

绿皮书显示，**房建设总体进度比较理想，但是各地区进展不平衡。根据住建部公布的2010年**房建设进展情况，截至2010年8月末，全国**性住房已开工220万套，占全年计划的75%；各类棚户区改造开工190万套，占全年计划的65%；农村危房已开工68万户，占全年计划的56%。其中，廉租住房开工率75%，公共租赁住房开工率85%，城市棚户区改造开工率70%。截至2010年8月末，**性安居工程已完成投资4700亿元，占全年投资计划的60%。**财政692亿元补助资金目前也已经全部下达。

■名词解释

月度偿付率

简单说就是月供与月收入的比值，通常取4成首付20年按揭下的月供值与收入值的比，用以反映家庭月供的压力程度。月度偿付率为零表示月收入不需要承担供楼压力；月度偿付率为100%意味着家庭每个月的收入全部用以供楼；超过100%意味着收入不够供楼。

《住房绿皮书》所称城市月度偿付率，是指某一城市三类普通商品房价格平均每月销售价格，以90平方米首套房贷款额度进行计算，按照30%的首付，以首套房平均供楼时间计算月供。再按照城市城镇居民家庭平均每人可支配收入的季度数据，以三口之家作为基本家庭单位将每人可支配收入换算家庭月可支配收入。以月供额除以家庭月可支配收入额计算出的数据。

南方日报驻京见习记者 孙蕴佳