创业资讯
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2010年**季度，我市各大房地产开发商还在为虎年的楼市不断下行而忧心忡忡，或许没有人能想到，从第三季度末开始，伴随“金九银十”的到来，商品房的供需骤然提升，成交量突然井喷，甚至出现了消费者*购房屋的现象，房价更是如同脱缰的野马，开始狂奔。在近期集中上市的芦淞区、石峰区、荷塘区等几大楼盘中，均价几乎都已逼近4000元/�。
从房产局研究中心公布的我市10月房地产市场数据来看，10月当月，全市商品住房当月销售均价为3458元/�，同比增长17.66%，环比增长8.27%。
望着日益疯涨的房价，不少想买房却又买不起的刚需族则把矛头直接对准了开发商，一句“开发商把房价抬这么高还不*醉哒”，道尽了他们“望房兴叹”的无奈和愤怒。
房地产行业，利润到底有多高呢？对于这个敏感的问题，卖房人和买房人各执一词，而这两种观点碰撞后所得出的结果，是一个嫌价低，一个恨价高。
开发商的“成本账”
在走访的几位房地产负责人中，他们不约而同地都回避了“利润”这个话题，开发成本的上涨成为了他们谈论的主题。
●土地价格抬高成本
“土地价格连年增长，使得开发成本越来越高。”某地产公司负责人告诉记者，前几年我市的土地价格还在50万以内，短短几年，地价连续暴涨，现在成熟地段的地价都达到了三位数，翻了几番，成本几乎占到了房价的30%以上，所以地价的暴长自然降低了利润的空间，同时成为了房价上涨的主要因素。
●人力和材料成本增加
“人力成本的增加在当前社会各个行业中都是较为明显的问题了。房地产行业不管是开发、设计、土建等环节，人力成本相比早两年的价格，涨了快一倍。现在普通家庭请个电工装盏灯，出场费都得100元。”该负责人介绍说，房地产关联的产业太多，随着物价的增长，钢材、水泥、沙子等建筑材料的价格“日新月异”，这些都成为了提升房价的重要原因。
●提升品质费用增长
除了考虑地理位置，房子综合品质的高低是大多数消费者选购房屋的重要因素。该负责人介绍：“现在消费者买房除了房子本身的品质外，还讲究要小区环境好、配套设施齐、绿化面积大、物业管理还得品牌企业，这都需要很高的投入。比如亭台水榭、鲜花草地等等，看似漫不经心，其实成本相当高，好点的楼盘这块投入都得400元/�左右，可不少人还不买账。”
除了以上这些费用的增长，该负责人还告诉记者，逐年增加的相关税费支出也相应加大了开发成本，再加上项目管理及**等七七八八的费用支出，利润大概也就在10%的样子。
业内**人士“晒利润”
相对开发商集体回避的态度，消费者们对于房地产行业的利润空间也给出了自己的答案，其中绝大多数人认为房地产是**行业。房价的疯涨很大一部分应该归结为开发商对利润的*大化追求。至于开发商口中的成本提升，那只是“羊毛出在羊身上”的一种诠释。
日前，记者走访了我市某房产经纪公司的**人士石先生，他的一番“晒利润”，或许多少能影射出房地产行业利润空间的深浅。
● 新开发项目正常利润30%左右
“房地产项目由于存在区域地价不同、开发企业的实力水平不同、项目开发销售的周期不同、资金来源方式的不同等等许多显性和隐形的因素，所以很难一下子算清楚某个项目的利润具体有多少。”据石先生介绍，就我市大体情况而言，成熟地段目前地价在130-150万元/亩左右，折合成楼面地价大约600-700元/�。
建安部分的成本6层以下现在大概是1500元/�，高层在2000元/�左右，项目配套设施及绿化工程约为200元/�。
此外，除去开发项目所要缴纳各种税费的财务成本外，还有一个消费者不为所知的隐形财务成本。例如开发商投资1.5亿元购置土地后，办理报建、审批、**等一系列手续，到开始建安，起码要一年左右，在这段时期内，1.5亿元资金会产生一个因为开发周期而生成的开发成本，业内称之为隐形财务成本。这一块加上财务成本大概在300元/�。
概算以上这些费用的支出，基本能勾勒出我市成熟地段新开发项目的大致成本。如果房价以4000元/�的均价来计算，开发商的利润大概在30%左右。石先生强调这个利润不包括原来低价拿地的某些项目。
●非正常利润可达80%左右
石先生告诉记者，房地产行业地价成本占比很高。很多开发商在前几年以40-50万/亩左右的价格拿了地，但是由于种种原因迟迟未开发，等到地价飙升房价猛涨之时，再拿出来建房，利润就相当可观了，一般情况都能获取80%左右甚至更高的利润。
还有一种情况是开发商拿到土地，签订建设合同以后，在建设过程中观望市场行情，在楼市房价高涨时尽量把利润做到**。但是由于房地产开发周期较长，楼市起伏节拍难以踩准，普通开发商实力有限，为了避免风险过大，资金及早回笼，他们多半会选择先卖掉楼盘70%或80%的量，收回成本和少量利润后，余下部分再追求利润的*大化。
●行业存在鱼目混珠的潜规则
“房地产业内也不乏鱼目混珠的现象，可以称之为行业内的潜规则。”据石先生透露，通常表现为两种现象，一种是大家比较熟知的捂盘惜售，价高出手。“另外一种现象是，在同一区域推出楼盘，张三卖3500，李四卖3300，就会引发矛盾，解决的结果就是大伙都卖3500。其实李四卖3300已经很*钱了，经过这么一协调，房价闭着眼睛就上去了，而受伤的却是无辜的消费者。”
房产局：利润有时还不到10%
对于石先生的这些观点，我市房产局开发办主任邱伯军认为毫无依据，他告诉记者，株洲市的房地产开发商绝大多数的利润在10%左右，有些甚至还达不到。
邱主任给开发商算了一笔账：
①土地+配套设施≈成本的30%
②建安费≈成本的40%
③税费+**营运费≈成本的20%
由此推算出开发商的利润大概在10%左右。“在**项和第三项费用中，有时存在2%-3%的调节的空间。”邱主任如是说。
