七折利率继续 改善型住房认定有玄机

郑智

1月10日，***办公厅**的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》重申，二套房贷*付不得低于四成，同时规定二套房的认定以家庭为单位。

1月13日，在国新办新闻发布会上，银监会副主席王兆星重申，对于个人住房按揭贷款第二套以上的带有投资和投机性的行为实行有效的风险控制，严格坚持*付不低于40%的要求。

一家国有大行个人金融部人士表示，国11条相比之前的房贷政策，并无多少新意，但值得注意的是，新政没有再次提及，购买第二套改善型住房比照*次贷款购房的优惠政策。如果银监会就改善型住房的认定**细则，并得到严格执行，将很大程度上缩小银行自主操作的空间。

由于各银行还未及针对国11条制定新的房贷细则，记者在调查北京房贷市场时发现，一些银行在发放二套房贷时仍然拥有较大的自由裁量空间，尤其是对于改善型住房的认定标准不一，其二套房贷的*付仍然突破了*低4成的限制。

在利率方面，二套房贷的竞争非常激烈。一年多来，北京市场平均的标准是同期基准利率下浮20%到30%。

改善型住房认定玄机

2008年12月21日，***办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》规定，“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行*次贷款购买普通自住房的优惠政策。”

而比照一套房的政策，利率*低可为基准利率的7折，*付*低可以两成。

但改善型住房如何认定，并无明确说法。北京市银监局去年3月曾规定，以北京市统计局发布的2007年北京人均住宅建筑面积27.07平方米为限来认定改善型住房需求。

但是，记者调查发现，这一标准并没有得到严格执行，各家银行有自己的标准，也使得二套房*付4成的底限可以被轻易突破。

“不管第一套房的面积有多大，第二套房都可视为改善型住房。” 1月13日，北京分行一位负责房贷的客户经理明确向记者表示，且不需要客户到房地产管理部门开证明，因为“各家银行对于改善型住房的认定都是灵活掌握”。但是，第二套房*付必须高于3成。若*付4成，利率可以打7折，如果*付3成，利率只能打8折。

一家股份制银行支行行长表示，改善型住房的认定标准确实比较模糊，虽然北京银监局规定了以人均住宅建筑面积27.07平方米为限来认定改善型住房，但是对于家庭人口没有严格规定，“一套房子如果一家3口住，人均超过27.07平方米，但是如果加上父母，5个人一平均下来就在27.07平方米以下了。”

记者调查发现，建设银行并非个案，北京分行一位房贷客户经理也表示，如果确实是优质客户购买第二套房，即使第一套房人均超过27.07平方米，也可以帮助客户“做成”购买改善型住房，从而使*付可以降低到3成。

也有一些银行相对比较严格。客户经理就明确表示，家庭人口包括借款人、配偶和未成年子女，不包括借款人父母，按此口径来计算第一套房的人均居住面积。而的客户经理则表示，“一般不认改善型住房，除非你能从房管局开出证明，因此二套房贷利率可以打折，但*付必须4成以上。”

竞相打出7折利率

表面上，各家银行还在执行原来二套房贷利率不得低于同期基准利率1.1倍的规定，但实际上，由于二套房贷的市场竞争十分激烈，利率水平仍然可以下浮到*低7折。

1月13日，记者先后以客户身份致电10余家银行，咨询二套房贷政策，得到的回答均为*付*低4成，利率*低为同期央行基准利率的1.1倍。二套房的认定标准以家庭为单位，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女。

但是若具体咨询各家银行北京分行负责房贷业务的客户经理，得到的答案则有所不同。

工商银行北京分行的客户经理表示，如果一套房的房贷还款没有任何不良记录，二套房的利率可打7折。民生银行则*低可打7.1折，招商银行、分别可以打7.3折和7.5折。

“这只是客户经理的报价，实际上，北京的二套房贷的利率普遍是基准利率的7折，银行稍微定高一点，客户就到别的银行去了。”前述股份制银行支行行长表示，各家银行都将个人住房按揭贷款视为优质资产，而在竞争激烈的情况下，二套房贷的利率已经和一套房贷没有多少差异，只是在*付上有的银行严格执行*付4成，有的银行有所突破。