房地产投资信托基金试水廉租房

2011-08-05来源 : 互联网

内地**单房地产投资信托基金或由央行在天津推出,面向廉租房市场。这一做法既符合当前调控基调,又为下一步***版REITs的发行铺平道路

文/《财经国家周刊》记者 魏洪磊

历经3年等待,内地**单房地产投资信托基金即将露出真容。

参与REITs试点的人士近期向《财经国家周刊》记者透露,与此前诸多传闻不同,央行此次推出的REITs将面向廉租房市场,而非盛传已久的商业地产。接近决策层的人士说,在京、津、沪三个城市中,天津或将拔得头筹。“主打廉租房,既符合当前调控基调,又为下一步***版REITs的发行铺平道路。”

过去一年间,REITs发行传闻不断增多,各方人士均将目光投向商业地产,上海浦东新区及当地四大国企一度成为关注焦点。

“来自上海的传闻*多,是因为天津的保密工作做得更好,目前方案还在审批之中,天津很可能成为国内**只REITs的诞生地。”上述人士表示。

这并非意味着商业地产在REITs上的“失宠”。“先争取把产品做出来,然后逐渐过渡到商业地产,商业地产才是REITs未来的方向。”知悉内情的人士说。

调控下的转舵

广受期待的REITs因发行机构不同,存在两种版本,分别为央行版与***版。“一个是**型,一个是投资型。央行只能做**型,它本身并不是**的REITs,只能说是准REITs。”中国房地产开发集团前董事长孟晓苏说。

前者为债券型,只在银行间流通;后者为股权型,可在交易所买卖。北京贝塔咨询中心研究员杜丽虹对《财经国家周刊》记者表示,“央行版的目前速度更快一些,它涉及的法律问题比较简单,不涉及到税收之类的问题,国外惯例是分红部分免利息所得税。”

**代理行DTZ戴德梁行估值及顾问服务部董事胡峰在其一季度发布会上透露,REITs在银行间市场和交易所市场同步推进,“但外界对于2010年内推出央行版的REITs有更广泛的预期”。

至此,有关REITs的悬念几乎已经破解,只剩下产品内容未有定论。

尽管发行机构不同,但央行版和***版的REITs均涵盖商业地产、廉租房和工业地产等多种业态。业界一种普遍的预期是,北京偏重商业地产,上海在商业地产和工业地产上均有充分准备,天津则面向廉租房市场。

“上海的工业地产和商业地产都有相对比较成熟的企业。”杜丽虹说,这也成为市场人士看好上海的主要原因。浦东将发REITs**单的说法,一度在地产业内获得广泛认可。

若非此次调控,商业地产业界已看到国内**只REITs的曙光。

2010年**期间,全国政协委员、业监督管理委员会上海银监局局长阎庆民曾透露,上海将在上半年推出**单REITs。上海本地人士给出的更多细节是,“很可能是集团、张江集团、以及金桥集团四大国企上报的浦东新区方案”。

接近决策层的人士透露,上海几个国企已准备了很长时间,“而且有几个比较大的券商在盯着这个事情,比如中信、嘉实基金等,基本上把楼都找好了。”

而自4月17日以来的地产调控,**了REITs的前进方向。种种迹象表明,廉租房市场成为REITs“新宠”,地产调控是*直接的诱因。

“现在看来,**单REITs将很可能针对廉租房,而不是大家想象中的商业地产。”一位参与试点工作的分析师对《财经国家周刊》记者透露。

另有知情人士透露,试点早期,每个业态、每个城市都有准备,“但主要是按**适用的商业地产来做的。而现在,必须考虑哪种更适合中央政府的要求。”

这位知情人士透露,REITs发行思路也在原来基础上做了改进,“选择了更容易通过审批的业态。”在他看来,目前符合要求的就只有廉租房。“如果能够按照这种方式做REITs的话,推出速度会更快一些。”

“当前的大背景是调控,决策层*先考虑的是如何推动保障房建设,而不是商业地产,这直接导致了REITs发行的转向。”一位不愿具名的分析师表示。

助推保障房

廉租房在REITs发行中迅速进入角色,不仅与决策层转变思路有关,更有其历史原因。孟晓苏则是这一系列政策的见证者和参与者。

孟是*早提出以REITs建设保障房的学者之一。2008年12月,他曾给当时的建设部提出详细建议。建设部将此建议报至国务院,国内发行REITs在原则上得到通过。“就是用REITs来持有政府的房子。”

孟晓苏透露,之后的工作交由央行试点。“但央行转弯做商业地产去了。”

此后,开发商与相关学者,均将商业地产视为REITs破冰的关键。

这也符合**惯例。在美国,REITs的标的资产基本上都是优质的商业地产项目,市值高达数千亿美元。DTZ戴德梁行估值及顾问服务部董事胡峰对《财经国家周刊》记者表示,产权清晰、结构简单的商业地产*适合做REITs产品,“因为它有稳定的租金收入。”

但孟晓苏认为,如果要启动REITs,**单资产池标的必须是廉租房,这关系到今年的保障房任务能否完成。

2009年,保障房目标仅仅完成一半,此种窘境伴随房价高企,引发舆情震荡。为此,住房和城乡建设部与各省市签订责任书,以问责手段来促进保障房建设。

“中央去年投了500亿元,但地方政府没有钱,保障房任务完成不到50%。今年尽管签了责任书,但不搞金融创新,仍然无法完成。”孟晓苏说。

“保障房*大的难题还是没有钱。”全国工商联房地产商会会长聂梅生判断,借助金融工具解决保障房资金问题,可能性很大。

孟晓苏提出的设想是,廉租房REITs分为三个阶段推进:局部城市试点;逐步覆盖主要城市;债权变为股权。

此外,REITs在投资渠道狭窄的当下,还能为一些资金找到投资渠道。

“保险公司的4万亿资金、社保基金2万亿,都可以拿出一部分来投资廉租房。老百姓也可以进入,给市场加入一个回报稳定的产品。”孟晓苏说。

收益难题

关于廉租房REITs的回报,杜丽虹表示,国外廉租房REITs的收益可以达到7%到8%,其前提是要有成熟的廉租房市场和廉租房运营企业。“这些在国内都是没有的,目前各方面条件都不成熟。”

“关键是现在没有廉租房,你把什么打包进去?”杜丽虹说。

孟晓苏则认为,某些省份和城市,已经达到发行廉租房REITs的条件。他在广东省调研时,曾与当地建设部门有过交流。“我问他们现有的廉租房资产有多少,他们说有50亿。如果能拿出一半打包上市,岂不是很理想?”孟晓苏说。

“用金融工具来做保障房。问题是,谁来担保?”聂梅生对《财经国家周刊》表示了自己的担忧。她长期关注这一做法的可行性,但遭遇*多的提问是谁来担保,以及能否有5%到6%的稳定收益。

“地方政府没有钱,才去考虑基金。民间资金进来要求一个担保,也要求一个回报,但现在地方政府的财政担保已经过度了。”聂梅生说。

孟晓苏则认为,廉租房本身有一定收益,且土地造价不高,户型受限,还可以发展底商。这被他称作“暗补”。“商业回报可以补贴到租金里,政府也要补贴租金。廉租房REITs看起来虽然租金不高,实际上达到7%到8%的收益是有可能的。”

一位直接参与REITs发行的投行人士表示,廉租房的回报率并不是问题。“投资者愿意买到什么样的产品,要求怎样的回报,一定会达到它们的要求。我们会有一些方法让投资者满意。”

对于未来商业地产才是REITs主要发展的方向的说法,孟晓苏并不讳言。“REITs将成为一个很成熟的**渠道。如果是廉租房,就是帮政府**;如果是商业地产,就是帮企业**。”

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