利率提升2到3个点 开发商信托融资成本高企

唐文祺

银行信贷大门紧闭，急需拓展多元化**渠道的开发商越来越多地选择信托**。但是，出于风险控制意识的加强，不少信托公司开始大幅提升产品设计的利率。与去年相比，部分信托产品甚至高出了2~3个点。

早在今年初，在调控政策紧缩信号频繁释放之时，就有信托业内人士向《**财经日报》表示，一旦房地产市场有变冷趋势，将出于严控风险目的，从严控制与房企的合作。这一预判已在实际操作中予以体现。上述人士称，公司在当前为房企设计的信托产品中，已有意识地将收益回报提升了2~3个点。“去年的房地产信托产品收益为7.7%~8%，今年至少在9%以上。”这也意味着，相对于开发商来说，利率亦同时提升了2~3个点。

房地产企业对信托工具的“趋之若鹜”，自去年起便已初露端倪。自近乎严苛的宏观调控政策**之后，今年这一势头越**显。“现在来谈合作的中小开发商非常多。”一位信托公司内部人士称。

中国信托业协会提供的《信托行业2010年一季度分析报告》显示，一季度共有41家信托公司新推介发行集合资金信托计划293只，发行总量较2009年第四季度的281只有4.3%的增幅。其中，房地产类信托计划有78只，在整体推介发行信托计划中占比27%，在投资方向细分市场中，仅次于证券领域。

不过，如愿获取信托工具的支持并不如想象中那么简单。“我们本来控制就很严格，但在今年门槛设定更加高了，至少得是区域性的**企业才符合初步标准。”信托公司人士称。从目前成功借道信托的房地产企业案例来看，绿城中国、、龙湖地产等公司，均在行业内有颇高的知名度。

2009年开初，绿城中国连续多次通过信托**。今年1月27日，绿城中国发布公告称，为旗下上海绿城项目公司引入中泰信托作为股东。“从某种意义上来说，信托可以为房地产公司提供资金套现的机会，从而使得现金流运作更为顺畅。”知情人士表示。

据该人士透露，绿城的企业负债比率在业内向来引人注意，不过对于信托公司来说，衡量回报并不仅仅局限于企业层面。隶属于上海绿城项目公司旗下的玫瑰园项目，仅在4月底开盘之后一月不到时间，便已预计为公司回笼资金约4亿元。“条件好的项目同样是选择之一。”

今年2月，由中国银监会下发的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》指出，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家*低要求等条件。此外，信托资金被严格禁止用以土地储备贷款形式。

“‘四证’齐全的项目是属于风险性较小的，对于资金风险控制较为有利。”一位不愿透露姓名的信托业内人士称，他所处的信托公司正与几家大型房地产企业低调接触。据他介绍，通常信托公司持有的项目公司股权，*终以项目清算回报或者开发商回购股权的形式回笼资金。“开发商的资金应优先**信托资金的安全性。”