房企以价换量 上海楼市供应井喷迎接销售战

2010年经历大起大落、风风雨雨的楼市即将过完第三季度。在三季度中，**依旧随着房产市场的变化，制定着各方政策来为抑制房价上涨增加砝码：“认房又认贷”，“停三贷”，“沪五条”，严格控制“三万以上楼盘”，“一房一价”……总览第三季度，沪上楼市量价齐齐回暖。

供应井喷迎接“销售战”

受到9月上旬楼市成交上升的带动，开发商的推盘速度明显加快。据搜房网统计，截至2010年9月13日，上海共开盘住宅78个，其中公寓项目61个，别墅项目17个，较8月份32个住宅项目翻了一倍。

有数据显示，9月下旬开盘的楼盘包括尚海湾豪庭、保利・叶上海、好世皇马苑、骏丰・嘉骊花园、晶苑四季御庭、绿地蔷薇九里、中冶祥腾城市广场、上海裕花园、昆山方圆云山诗意、观庭四荷艺墅、长泰东郊御园、新城御景和复地新都**等，总计开盘套数超过1000套，预计开盘均价在24783元/平方米左右。

笔者在采访长甲地产销售经理鲍磊时，他表示一期推出的长泰东郊御园在两天内遭到购房者的“疯*”，全部**，因此在即将到来的“十一”期间，将“正面迎接销售战”加推40多套房源。此时，各内环和外环豪宅也纷纷瞄准这个“机不可失，时**来”之机遇，选择于此入市。**也表示，由于此前购房者的置业需求被不断积压，无从释放，值此“金九银十”之际供应会出现井喷现象，销售量必大幅反弹，而开发商也会乘机提价。

刚性需求支撑“量价齐升”

从7月以来的成交情况来看，在4月中旬**的楼市调控政策促使整个上海楼市连跌三个月之后，这段时间出现了一波明显的“量价齐升”的现象，目前成交量和成交均价也已接近新政之前的水平。同时，刚性需求仍旧是成交主力客群。

相关调查发现，刚需购房者购买力相对有限，户型面积为90平方米左右，总价在100―200万元之间的两房更容易受到这部分购房者的关注，其中在近期的成交中，有近六成的房源是90平方米左右的两房。而业内**吴教授也认为：“目前销售量的增加是低价盘增多和刚性需求**共同作用的结果。”

笔者在走访了*近的一些**楼盘中发现，这些**楼盘大多为低总价并位于外郊环的楼盘，而购买的主力群就是刚性需求的购房者。除了低总价的楼盘是目前刚需购房者的*选外，一些特价房也是此群体的主要关注对象。位于奉贤的明城海湾新苑就是非常典型的低价位楼盘，在该销售处的不少客户就表示：就是看中了这里的7000元/平方米的低价。“这样的价格，我们工薪阶层也承受得起，也是想稍微改善住房条件嘛，其它地方实在太贵。”一位已签约客户这样对笔者说。而就在9月上旬，一些新开的均价为1.4万左右的楼盘，由于没有特价房的推出，一些瞄准特价房的刚需购房者就此放弃。该案场相关负责人员也表示说：“很多客户都跑来和我说，之前去了其它的楼盘看看，但没有特价房就跑这里看了。”

房企以价换量求资金运转

种种迹象表明，随着下半年供应量的增加，开发商们正结束观望，通过打折促销，采取“以价换量”的市场策略，再加之刚性需求的释放，使得上海商品房成交量在逐渐回升。业内人士分析认为，成交量的反弹，部分原因是开发商在“以价换量”求得资金运转。

据永庆房屋研展部统计，9月上旬沪上一手房的成交量共为4963套，8月上旬的成交量为2875套，环比之下成交量回升了72.6%。数据显示9月上旬一手房的平均成交单价为20841元/平方米，环比8月上旬的一手平均成交单价21128元/平方米，于9月上旬平均成交单价基本持平。另据统计，9月上旬成交单价在5万元以上的楼盘，较8月上旬爆增160.7%。

经过几个月的冷冻期后，房价又开始以“骄傲”的姿态开始上升，“金九银十”的威力开始渐渐显现。华燕集团地产分析师张宏伟对此也发表评论说：“接下来的金九银十，在比较大规模推盘的情况下，如果大多数楼盘打折促销，量增价稳就可以成为一种市场态势。”可以看出，被积压的购房热情由于开发商的“撒手放盘”而点燃。但不可否认的是，市场的再次风生水起会否带来又一波的政策调控。本报地产评论员 皋静枝