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作者：田骁 贺忠
具有500年历史的湖北省武汉市汉正街历来被誉为“****街”，汉正街小商品市场的繁荣一直把握着武汉早期商业的命脉。但近十几年，汉正街却由鼎盛走向衰落，为此，汉正街市场在**的主导下开始了“二次创业”，大力进行旧城拆迁、改造，意在打造**的“汉正街”商贸区。
然而在拆迁过程中引发的一系列经济纠纷和行政诉讼，成了汉正街改造的无法承受之重。
被强拆的商铺
“我们靠在生意场上打拼攒下的*买下位于武汉市�口区汉正街服装市场中芬片区的商铺。2009年11月，我们的合法私有房产在没有达成任何补偿协议的情况下，被开发商以危房改造之名强拆，该块土地没有经过‘招、拍、挂’程序，开发商甚至在没有取得《建设工程规划许可证》的情况下，就开始施工建设……”9月13日，被拆迁商铺的**林**对记者说。
中芬片位于汉正街与大夹街之间，西面紧靠汉正街中心商城，属于汉正街商业区的核心地段，土地面积约为2万平方米。拆迁单位为武汉顺天泰公司。但�口区**在报上登载的信息称：拆迁后将建成金正茂商贸群。
由于房地产的繁荣，加上地处地段，这里商业房产的价格节节“高升”。一被强拆的商户告诉记者，该地段的临街一楼商铺的价格已经达到每平米15万元以上。因为商铺被拆，他每年光租金损失就达数**元。
2007年9月5日顺天泰公司委托武汉广汉房地产公司为代拆迁人，开始对中芬片进行拆迁。
在中芬片拆迁过程中，有三家公司进入人们的视线，一家是顺天泰公司，一家是金正茂公司，还有一家是徐东公司。
武汉市�口区**汉正街办事处副主任罗辉华对记者说：“顺天泰是名义上的开发商，但其并不具有开发能力，背后的实际投资方为徐东公司，两家合作开发此项目，金正茂是项目的销售商。”
林**告诉记者，“之所以我们没有签订拆迁协议，是因为顺天泰公司不依法还建被拆迁户的临街门面房，不实行产权调换。”同时，还有一个重要原因就是他们质疑顺天泰公司获取中芬片区土地的合法性，认为其不具有合法的主体资格。
“我们的房屋从来没有谁来鉴定过，凭什么说成是危房？更没有经过产权人同意，一纸拆迁令就说是危房要被拆迁。”一位被拆迁商户告诉记者，当时，在这里的商户不能接受这样的事实，要求**及拆迁人给予说法。
2008年11月，顺天泰公司在《楚天都市报》上刊登了一个公告，公告写明：为维护您和他人的合法权益，请该拆迁范围内少数未签订拆迁协议或未与我办联系的房主见报后10日内与我办联系磋商，以解除危房对您及他人可能带来的危害，否则我办在危房可能危害他人生命财产安全的情况下，采取必要的措施，以免您及他人的生命财产安全受到侵害。
“这不是明目张胆的威胁吗？”林**说。
然而，危险最终变成了事实。2009年11月，在没有达成拆迁补偿协议的情况下，坚持到最后的几个商户的门面房被拆除了。
对此行为，武汉市国土资源局�口区分局给商铺作出的回复写明：根据《物权法》规定，你们的房屋被强行拆除属于侵权行为……目前公安部门正依据《治安管理处罚法》等相关法律、法规依法进行调查处理中。
然而回复之后，商铺**们并没有得到进一步的结果和说法，他们不得不走上维权诉讼之路。
遭到质疑的“25号批文”
据了解，2007年9月，顺天泰公司从武汉市国土资源局拿到了房屋拆迁许可证，被强拆的商铺**们一开始就质疑顺天泰公司的拆迁主体资格，为了维护自己的权益，林**等被拆迁户于2008年7月将作出拆迁许可的武汉市国土资源和房产管理局告上法庭，在这场官司中，商铺**们才知道武汉市**于2004年作出了武政土字25号《市人民**关于岱家山实业公司等单位使用国有建设用地的批复》，这个批文成了市国土部门作出拆迁许可的重要依据。
记者在这份不到一页的批文中看到，武汉市**集中为328个单位批复了国有建设用地，其中312个单位为出让方式供地，总面积为一千四百多万平方米。顺天泰公司是其中获批的用地单位之一。该批文中顺天泰公司跟其他大多数用地单位相比，其主要用地指标包括建筑面积、单价、出让金等六项均为空白，批文签发时间为2004年8月31日。
“我们看到市府25号批文时很吃惊。顺天泰公司六项重要指标均为空白，肯定没有经过招、拍、挂。但早在2002年，建设部就颁布实施了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，其中第四条规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌方式出让。顺天泰公司获批的项目属商业、住宅的经营性用地，按规定必须进行招、拍、挂。”林**对记者说。
这一点在汉正街街道办，记者也得到了证实，罗辉华告诉记者：“这个项目确实没有经过招、拍、挂程序。”
2008年底，林**等人将武汉市**列为被告，顺天泰公司列为第三人，以市**25号批文违法，请求撤销为由，起诉到武汉市中级法院。结果，以武汉市江岸区法院为一审，武汉市中院为二审的这起行政诉讼官司，商铺业主们都输了。
两级法院审理此案的法律依据，即国土资源部关于历史遗留问题的规定，出自于国土资源部365号《关于进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见》，该文对招拍挂实施前的历史问题的界定是：“对《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前遗留问题的处理……要确定历史遗留问题截止时间，但不得超过2002年7月1日。在截止时间前，市县**已经进行了前置审批或市县**已经与开发商签订书面项目开发协议的经营性用地，作为历史遗留问题，可以继续以协议方式出让。”为了证明25号批文符合此规定，市**在法庭上拿出了武汉市计委于1997年下发的投资计划的通知，其附表中顺天泰公司在列。市**坚持认为，这个投资计划的通知就是市**对建设项目的前置审批，而两级法院均予以采纳。
“市**把市计委的通知当成了救命稻草，但我们认为这根本就是两码事，市计委的一份通知怎么就是市**的前置审批呢？”林**觉得很不可思议。
“而且，市府25号批文在程序上也严重违法。《城市规划法》明确规定，**在批准用地前，用地单位必须办理相关规划手续，拿到《建设用地规划许可证》。建设部统一制作的全国通用的《建设用地规划许可证》法定文本遵守事项栏第二条规定：凡未取得本证，而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效。而顺天泰公司在25号批文之后整整一年才获得规划许可。谁都知道先有规划，才可以供地。”
让人玩味的是市**25号批文的签发时间。正是2004年8月31日，国土资源部、监察部发布了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，该通知第三条规定“各地要严格按照国家有关政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日以后不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”。
武汉市**硬是赶在2004年8月31日这天批复了328个单位的用地申请。而市土地部门报批的时间仅仅在此三天之前。
中南财经政法大学教授王琰对记者分析：“2004年的时候，各地以历史遗留问题来规避招拍挂的规定具有一定的普遍性。而现在的问题是，既然市**批准顺天泰公司用地，自然不是通过招拍挂，而是协议出让，接下来应该签协议出让合同，可经营性土地协议出让在2004年8月31日以后，不管是不是历史遗留问题都是严厉禁止的，哪个部门也不敢冒此风险。现在开发商已经大部分完成拆迁安置，项目建设也正在进行中，但没有办理国有土地使用证，也无法办，因为土地还在土地储备中心储备中。这就是在特定的历史条件下出台的市府25号文件必然产生的后果。”
两级**管不住的一处违法建筑
据记者了解，投资方徐东公司为了开发这个项目，已经投资了近9亿元，他看中的是汉正街中芬片这块寸土寸金的中心地段。
记者采访了徐东公司林姓负责人，据介绍，他们建设中的金正茂商城共23层，下面四层为商业楼层，其上19层为住宅，目前已建2层，记者询问他们是否取得《建设工程规划许可证》和《建筑施工许可证》，这位林姓负责人回答：“没有。”
记者到施工现场进行了实地查看。紧挨着汉正街中心商城的这一片拆迁区域，四周都砌起了围墙，东边金正茂商城正在施工当中，一些工人在该工程的第三层安装脚手架，下面两层主体结构已经完成。工程北边正是大夹街，偌大的金正茂精品服饰批发城展示厅红色招牌正对着街口。记者以预订商铺为由进入展示厅，一男性工作人员热情接待，他介绍目前二层和三层的部分商铺已经预订完毕，每家都缴纳25万元的预订金，到9月底开盘时再根据确定的商铺面积签合同结算。
事实上，徐东公司和金正茂公司还没有办理预售许可证。
没有办理建筑法规定必须具备的两证，也没有办理预售许可证，这金正茂商城是如何开始从规划到设计，从动工建设到半遮半掩地进行预售的？相关**和职能部门是否知情？
武汉市城市综合开发管理办公室是负责武汉市商品房预售许可证审查、发放、管理的**部门。早在2008年7月，金正茂商城还没有破土动工，汉正街中芬片危改项目拆迁户罗棣涛等人就联名向市开发办举报金正茂商城未取得预售许可证即对外预售收取诚意金行为，市开发办进行暗访调查，确认确有其事，但顺天泰和徐东公司解释，上述预售工作是投资商所为，相关工作已停止。
2009年8月，拆迁户部分群众再次向市开发办举报开发商上述行为，市开发办给予的书面答复是：“经过多方调查，我办已初步掌握武汉顺天泰集团股份有限公司委托武汉金正茂商贸有限公司收取客户诚意金的证据，并已对此进行了立案处理，现正进入行政处罚程序。”
“但我们后来多次询问市开发办处理结果，一直没有得到相应答复，要么答复正在处理中。”林**对记者说。
金正茂商城2009年7月正式桩基施工，拆迁户部分群众多次反复向市、区两级**及职能部门反映。
首先接到相关投诉的是武汉市建委，市建委指令�口区建管站进行调查处理，记者见到了�口区建管站向市建委所作的一份回复：“2009年7月以来，汉正街中芬片违法进行桩基施工，我站曾多次到现场进行查处，两次下达停工，但开发商武汉顺天泰公司置之不理，我站于9月20日对该公司进入了行政处罚程序，并于10月14日下达处罚决定书第013号)，决定如下：1.罚款贰拾肆万元整；2.停止施工；3.完善相关手续。现已处理完结并经济处罚执行到位。特此回复。签发时间2009年10月16日。”
�口区建管站签发此回复两个月后，反映情况的大夹街部分商铺业主们的门面房被暴力拆除。而记者在中芬片现场看到的是金正茂精品服饰批发城的建筑工程正热火朝天地建到了第三层，而且第二层和第三层的大部分商铺早已预售一空。
2009年10月，同样接到群众投诉的�口区城管局到施工现场进行了调查，并书面回复投诉群众：顺天泰公司现在的情况是既没有建设工程规划许可证，也没有建筑工程施工许可证，它的建筑施工属于违法施工，该公司在接受区建设局行政处罚后拒不停工，我们将按照有关规定，通过法定程序对其采取措施，制止其违法行为。11月，市城管局也进行了调查，也书面回复投诉人，内容与�口区城管局基本相同，市城管局还做了另外一件工作，就是通过武汉市控制和查处违法建设工作协调办公室分别向市建委和�口区市**下达了《关于迅速依法查处顺天泰集团股份有限公司违法施工的督办通知》，记者见到了这两份迅速查处违法施工的通知。
然而事隔大半年之久，不仅该工程一层一层在往上建设，而且该工程印制精美的预售宣传册每一个只要进入展示厅的人都可以拿到一份，上面最醒目的几个大字是：地段，地段，还是地段！
对于这样的“违法施工”，罗辉华对记者说：“这个项目到目前为止，确实还有一些‘瑕疵’，法律手续还不完善，但是我们目前正在积极促成开发商和被强拆商户的谈判，希望这些商铺**能尽快签订协议，只要他们签了字，还未完善的‘手续’就能办下来了。”
