北京楼市或将经历严冬

本报记者 **琼 实习生 邢杰冉

2010年北京楼市命运坎坷，4月经历“史上*严厉调控”，持续低迷后刚有回暖苗头便被9月29日二次调控所遏制？楼市命运可谓“一波三折”。而*近的央行加息、北京**《商品房预售资金监督管理暂行办法》，这两个“动作”或许会使北京楼市经历“严冬”。

加息影响仍待观察

10月19日下午中国央行突然宣布调整金融机构的基准利率，经济学家易宪容在接受中国经济时报记者采访时说：“央行加息主要是为了调控房地产市场。”

为了进一步了解加息对北京楼市的影响，记者与北京链家地产市场研究部取得联系，从其提供给本报的数据可以看出，10月20日加息后，北京一手商品房的成交量和成交价格与加息前相比呈下降趋势。10月1―19日，一手房日平均成交259套，而20―26日，日平均成交下降至198套。而二手房的成交量虽有下降，但是成交价格上升。

10月新开盘的项目中，加息后**的一手房楼盘与加息前20天相比，成交量和成交价格都是上升的，但是成交价格上升幅度不大，约为1%。

从10月开盘的预售项目来看，加息后**的楼盘有一个，10月2日获得预售许可的“悦廷茗苑”在19日前一直都是零成交，20―26日不到一周的时间成交了125套。成交价格低于开发商拟售价8%。

链家地产市场研究部分析人员接受本报记者采访时认为，目前，央行加息主要将控制通货膨胀放在*位，但是加息却使消费者购房成本及心理压力都在增大，对房地产市场也有一定影响。

对购房者来讲，加息前后二套房贷消费者成本增加压力相对更高？自今年4月份*次调控利率差异化严格执行后，随着“认房又认贷”的逐步推行，二套房消费者购房成本及心理压力都在增大，而加息通道再次开启，将对其起到双重作用，差异化信贷政策的执行效果将更加明显。这对于短期内衍生的二次购房需求是一个相当大的经济及心理考验，会推迟其置业计划，从而控制需求稳定房价。

对于房地产开发企业而言，加息的影响还不太大。**，可能对开发商带来间接影响，消费者市场观望情绪加重，会影响到开发商新楼盘项目定价。第二，开发商自筹资金的能力增强，对预售款的依赖减弱。

链家地产分析人员认为此次加息很难出现外资大举进入国内且投资股票市场或房产市场的情况，这主要由于此次加息实乃国家深思熟虑的结果，预计近期除外籍人士购房政策趋严外，海外资金投资房产市场也将有相应政策进行抑制，总之很难出现因加息而导致大量外资影响房价的现象。

各方关注“预售资金监管办法”

北京*新**的《商品房预售资金监督管理暂行办法》明确规定，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，**预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。此《办法》将于12月1日起实行。

本报记者连线北京市发改委，工作人员告诉记者：“此办法的**，在于规范房地产市场，杜绝、防止预售资金挪作他用，保护买房者的切身利益。”他还表示此办法亦能防止烂尾工程的出现，并表示规范房地产市场是一项长期工作，北京市发改委将对房地产市场进行严格监管，使房地产市场平稳有序运行。

此政策一出，立即引来多方关注与评论。本报获北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋允许，在此引用其博文。他在10月26日发表题为《房企将面临十年*大危机》的博文中写道：“二次调控*有力的就是限购，而比限购更让开发商痛苦的，则是预售资金的监管。”他认为预售款监管如果在全国推广，会直接让市场上绝大部分开发商资金链立即处于极度紧张状态，整个房地产行业将面临90年代之后*为严峻的形势，没有做好准备的房企，资金链断裂将在所难免。房价大幅下跌、烂尾楼频现或许将再次大规模出现。

链家地产分析人员告诉本报记者，预售资金占开发资金四分之一，从目前来看，为了避免12月1日以后被监管，开发商可能会加快拿预售证，这一段时间，商品房房价受该政策影响不大；一旦12月1日被监管以后，开发商就不能像以前那样用预售资金开发新项目或者拿土地，对于资金紧张的开发商，为了加快资金周转，*直接的方法就是促成销售。

据链家地产提供给本报的数据，北京一手房方面，9月**楼盘的成交价格是20611元／平方米，而10月**楼盘的均价是16584元／平方米，就**楼盘来讲，平均下降4027元／平方米。从6月至今开盘的预售项目看，10月成交均价降幅*大的是通州区的“东潞苑”，降幅超过10%。杨少锋预测，房企正面临十年来*大的危机，唯一自救的出路，就是顺应政策，调整房价，让虚高的房价回归真实的市场价值。