京住宅存量不足 住建委与开发商准备税改依据

本报记者 董映颉 北京报道

8月初开发商还在为成交低迷感到头疼表示将迅速出货，而现在仅过了两个月的时间，开发商们又开始为了库存锐减、“无房可卖”而烦恼了。

北京房地产交易网的数据显示，截至10月28日，北京房地产交易网可售住宅总量仅10.2万套左右，住宅存量降低至年内*低，相比于去年同期约14.6万的总量，降幅达30%。存量锐减带来的供需不平衡，无疑给房价调整带来压力。而针对近期的市场情况，北京住建委的相关部门又经常和开发商及业内**聚在一起商谈了……

“存量仅够销售7个月”

从2009年的春节后的“小阳春”开始，2008年年底北京约15万套的住宅存量开始逐渐被消化。

据《华夏时报》记者从北京房地产交易网统计的数据了解到，截至10月27日，北京房地产交易网可售期房中住宅仅6.8万套，可售现房中住宅仅3.4万套，总量约10.2万，相比于去年同期约14.6万的总量，降幅达30%。

对此，易居中国北京研究所副所长牟增彬告诉《华夏时报》记者：“据我们了解，目前北京的可售现房大部分是经过较长时间销售剩下的问题房，这一部分存量房在后期也基本无法消化。而现在可售期房有6.8万套，按照月销售1万套来计算，目前北京的存量房仅够销售7个月。”

牟增彬还表示，今年库存量消化快，一方面是因为今年3月份开始，购房需求被释放，成交量大幅上涨，而另一方面2008年之后开发商受金融危机的影响推盘量和开工量都相应收缩。

事实正是如此，近期发布的《中国地产金融蓝皮书》指出，1-9月，北京市住宅新开工面积为713.4万平方米，同比下降29.9%。而同期，北京市住宅销售面积为1301.4万平方米，同比增长1.6倍。从住宅建设来看，开工面积远远比不上销售面积。

对此，万科副总肖劲向《华夏时报》记者表示，近期来看，整体市场的供应量也不会太大。一方面由于去年年底开发商对宏观形势判断悲观，普遍开工不足，造成了9月份以后楼市供应出现问题。另一方面因为新房供应量小，房价涨势太快，消费者并不认可。

开发商认为市场仍能接受高房价

尽管开发商在10月下旬开始密集推盘，但似乎并没有效果。

北京房地产交易管理网数据显示，仅在10月17日和18日两日，就有十多个楼盘开盘销售，包括第三区、美立方及北京华贸城等项目，推盘数量均在500套以上。连开发商也没想到的是，3000多套房源在一周以内几乎被*购一空。

但是，集中推盘并没有减轻库存量下降所带来的供应压力。据搜房网新盘数据监控中心数据显示，10月19日-10月25日，北京楼市纯商品住宅期房的签约量为3001套，周环比上涨了62.22%。

北京市房地产业协会一副***告诉《华夏时报》记者：“契税政策正常情况下今年年底就将到期，另外，公积金优惠政策、营业税政策可能都会在今年年底明年年初进行调整。” 他表示，市场预期政策拐点即将到来也是目前成交有所反弹、库存消化迅速的原因，无论是刚性需求还是资源占有者都希望赶上优惠政策的*后末班车。

对此，华润置地品牌总监朱华越告诉《华夏时报》记者，目前的市场需求依然比较旺盛，因此比如像华润橡树湾项目、万科的万科公园项目一入市就被*购一空，这也说明目前房价虽然已经到了比较高位的水平，但如果性价比合适，还是很容易被市场接纳吸收。不仅是华润，万科、远洋等**开发商也都认为目前市场的供应量与需求不能匹配，但是开发商们表示还是会根据市场情况进行定价。

住建委酝酿政策备用

库存下降和成交量飙升*直接的结果就是拉动成交均价大幅上涨。

美联物业市场部统计数据显示，10月下旬北京新盘开盘均价已达22876元／平方米，对比今年8月份16200元／平方米的成交均价，仅两个月的上涨幅度已达41.2%。

对于目前市场供求不平衡、房价**不下的情况，作为房地产市场主管部门的北京市住建委似乎显得胸有成竹。对于之前媒体热炒的“北京楼市闹楼荒 存量跌破市建委警戒线”的说法，住建委房屋交易管理处一负责人向《华夏时报》记者表示：“住建委并未设置所谓存量警戒线的说法，目前根据住建委掌握的情况，市场存量目前的变化还是在合理的范围内。”

这位负责人还透露，住建委的相关部门近期针对目前的市场情况与开发商和业内**人士进行了多次沟通，一方面为研究取消或延续此前的税费等优惠政策准备数据和市场依据，另一方面也在酝酿**其他的政策措施，以在住建委“认为必要的时候”对房价进行调整。

据了解，在去年12月底**的《***办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中明确规定，贷款*付和利率优惠、交易环节的税费减免等政策暂定执行到2009年12月31日。当前地方**的房地产市场主管部门的工作**，也将是判定下一步政策的走向，并研究制定相应政策。

楼市存量锐减，带来供需不匹配的问题，无疑将给房价调整带来巨大压力，目前房价**不下，决定楼市走向的关键还取决于未来政策的走向。