楼市回暖调查：库存压力巨大 房价继续下行调整

南方周末记者 王小乔 黄河 吴立波，实习生 雷妍 发自北京、深圳、重庆

部分开发商的降价行动和地方**的**行为促成了此轮楼市反弹，但在去年积累的刚性需求消耗殆尽之后，中国房地产市场依然面临*大的库存压力，这将导致继续下行调整

成交量重返2007

北京市建委对于楼市的殷切“期望”，竟然才一个多月就达成了。

春节过后，建委召集京城几十家大开发商开会，希望大家共同参与“春暖楼市”行动，通过降价促销的方式，让房价回到合理价位，改变去年成交惨淡的状况。

还没等房地产商们采取行动，成交量就开始周周上涨了，累计到2月底的整体统计，竟然比1月份翻了一番，卖出了2万套房；3月份利好持续，又增长了80%多，达到36774套。与惨淡的2008年一季度相比，今年几乎翻了一倍。更让消费者出现些微恐慌的是，部分楼盘借势涨价。

似乎一夜之间，重回2007年。

与以往房地产市场区域化差异*大不同，其它一线城市和北京一样，一季度成交量统统出现了暴涨。京沪深三地新房成交都比2008年一季度涨了一倍以上，深圳甚至涨了两倍多，3月份一线城市几乎都接近了2007年峰值；以前*不起眼的西部城市重庆，可以用“惊人”来形容，一季度成交面积都超过了600万平方米，是北京、上海的3倍多。

想买个二手房也不容易，贾亮看了一个月的二手房，每次后悔了想回头去买，都被告知已经卖了。根据北京市房地产交易管理网的数据，一季度北京二手房交易量3.6万套，也是去年的一倍。

质疑声自然也不断。2月份知名房地产博客牛刀指出深圳仍然有楼盘在假按揭，媒体则报道上海存在国企受**指示为员工团购住房；3月份《****》还发现某楼盘花50元**雇用居委会大妈做托。不过，面对如此突然而又*大的成交回暖，类似的老伎俩能占到多大比例，同样存疑，难以成为主流声音。

“真的卖得很好！”这是南方周末记者在采访中得到的统一回答。

房价定乾坤

不过所有受访者也很肯定，楼市绝对没有回到2007年，那个不管地段、价格、质量，只要有房子出来，就一哄而上、一抢而空的“卖白菜”年代。

这一轮成交量回暖中，许多楼盘销售不久就被一抢而空，但同样也有许多楼盘销售惨淡，3月份北京就有五分之一的在售楼盘“零成交”。

而此轮热销的楼盘都有一个共同特征，就是性价比高。“观测下来，或者是老盘大幅度促销，或者是新盘的开盘价一步到位的，普遍降了10%－20%。也有部分楼盘价格没动，但本身性价比就高。再加上各地新出的政策大幅降低了购房成本，很多人就出手了。”北京海科健房地产经济运营机构总经理焦汝刚告诉南方周末记者。

杭州这个曾历经宏观调控却价格始终不降的城市，同样破天荒地出现了在售楼盘普降10%-20%。“这是杭州历史上从未有过的，”浙江广厦天都城集团副总王旭飞介绍说，“不过相应地，3月份的成交量也达到了历年来*高。”

去年下半年率先打了七折的野风海天城，今年又爆出了七五折，售价只有5500元/平方米，两周就卖了280套。

深圳的下跌更早一些，中原地产深圳总经理李耀智介绍：“2008年第四季度是深圳的*低点，比2007年7月*高峰时跌去了40%左右，成交量从当时就开始释放了。”

让普通消费者心慌的涨价也*早从深圳开始，并在二三月份出现于北京、上海等一线城市。

不过王旭飞认为，这并不代表大势。因为不同公司的资金链和计划不同，有的是前期已经调整到位，有的是不缺钱，还有的楼盘涨价其实是一种销售策略。

价格调整到位的、性价比高的地区和楼盘，回暖力度就大。这几乎是所有市场研究机构和证券公司行业分析报告的一致结论。国泰君安就在报告中这样写道：“房价定乾坤。降价效应加政策刺激促进了本轮回暖；房价调整越充分的地方，成交量反弹越大。”

谁在买房，买什么房

*大而突然的成交量背后，是哪些消费者在支撑？

4月6日，记者在北京热销楼盘“远洋沁山水”的三期开盘现场，碰到了一个20岁左右的女大学生。因为摇到的号码太靠后，她挤到了摇到号客户的等候区，逢人便说“求求你带我进去吧”。

一脸热切的她，努力了一个小时都没成功，急出一脑门的汗。“爸妈要在我学校附近买房，方便来看我，明年毕业就归我住。这半年都来了两三次，花了好几千元了，急死了。”

现场还有比她更急需房子的，挤到等候区的消费者里，不是适婚年龄的年轻人，就是子女达到适婚年龄的，沁山水的户型都是100平米以下的，恰好合适。

“目前卖得好的，都是100平米左右、二居、小户型、适合自住的普通住宅。”中原地产北京投资部总经理张坤昱和亚豪机构市场部经理郭毅不约而同地得出了这个结论。

国泰君安的投资报告也统计出，全国范围来看，2008年11月以来成交量的50%―70%都是90平米左右住宅，也是该城市价格*低的两档。

在搜房网的北京楼盘团购排行榜上，排名前两位的也始终是均价不超过6000元的限价房――万科红狮与旗胜家园。

二手房的特征非常类似，链家地产统计的结果是，30岁以下年轻人占了北京二手房市场的30%―40%，成交均价9816元/平米；而总价在60%―90万二手房，也占到了四成左右。

这类购房者和这一类型的房子，显然说明了投资客尚未真正入场，北京中原三级市场研究部指出90%-95%的消费者为首次置业及改善型自住购房。

深圳的知名投资客邹建民就认为现在显然还不是投资的时候，尽管他所住的楼盘已经跌了50%。“这个价位对于自住购房者来说比较合适，但以前7000元/平方米我都嫌贵，现在调整到15000元/平方米认为很便宜，这有什么道理？”

为什么出现这么多消费者集中购房？受访者的判断仍然是高度一致。

中经联盟秘书长陈云峰指出，除了开发商不再傻扛以及****增强信心降低成本外，市场压抑了一年多的刚性需求启动同样很关键。

亚豪机构的郭毅也观测到卖得好的老项目，基本上都是去年积累客户量较大的，客户积累不好的楼盘干脆就放着，不做任何推广活动。

中原地产深圳总经理李耀智也给记者计算：“深圳过去两年没有释放的购买力大约在700万平方米左右。一季度的回暖，实在是因为2008年的成交量太小了，不足正常年份的一半。”

在3月28日的“2009中国房地产百强企业研究”峰会上，万科集团总裁郁亮也表示：“并不是所有城市、所有市场都出现回暖的现象，目前只是低总价、低单价刚性需求的房子成交比较活跃。”

开发商在观望

正因为“刚性需求集中释放、投资客尚未入场”这个不同于以往的热销原因，开发商对于后市预测普遍谨慎。

这一轮热销来得之快，南京新城置地的销售总监张立刚一开始都没反应过来；同样地，这也超出了一直保持不错销量的北京保利百合花园的营销总监叶菁的估计。

“春节前卖完了好卖的大两居和小三居，本来还在担心剩下的140平米左右的大三居怎么推广呢，买房人就忽然多起来了。”叶菁表示。

不过，即使是这些卖得好的开发商，也慎言对后市的乐观预计，而是等待和观望。

亿城集团的西山华府，是目前在北京比较热销的中高档楼盘，但其副总孙勇认为目前的状况不一定能持续太久，还是要看未来两三个月的数据，“毕竟刚性需求的释放是有期限的。”万科总裁郁亮的观点也与其类似。

深圳楼市是*早回暖的城市，有机构监测到3月份有三十多个楼盘出现涨价，涨幅5%－10%，高于其它城市。但李耀智仍然认为未来几个月的成交会低于二三月份的高峰期，“因为已经消化了一大部分住家，同时随着房价上升，潜在买家也会减少”。

投资客邹健民的解释*为直接：“只要投资客不入市，这个市场就总是有限的，只有投资者的需求是无限的。”

房地产业的投资增速体现了大多数开发商的犹豫。1－2月全国房地产开发投资只增长了1%，而去年同期高达32.9%，全国开工面积同比下降了4.8%。

“开工量的持续萎缩，至少说明了开发商拿不准，毕竟一开工就是一大笔钱，一定看清楚。”王旭飞分析道。

除了刚性需求的不可持续性，*大的存量房也是压在开发商心里的一块石头。据金地地产的研究，按照目前回暖时的数据计算，把市场上现有的存量房卖光，北京需要一年，杭州需要14个月，上海至少业要7个月。

也有相对乐观的公司，华业集团的某位高管就认为回暖的信号已经比较明显了，尤其在深圳。华业计划近两个月在深圳新开一个“玫瑰郡”，“本来公司对于这个开盘时间有顾虑，但近两个月深圳的销售数据很好，而且是全国回暖力度*彻底、调整*到位的，所以决定5月份尽快开盘。”该位高管表示，不过在定位上他仍然强调了“要做区域内的性价比*高”。

以上种种原因，让业内人士也开始担忧部分楼盘的涨价做法。张坤昱希望开发商都能慎重涨价，成交量一上来就涨价，消费者不是又得打鼓么，始终这么反复，不利于行业恢复。

“过快的涨价只会吓走购房者。”李耀智指着电脑显示屏告诉记者，公司进入4月份以后的单日成交量只有四十余套，“在3月份时从来没有低于过70套”。

未来三个月会如何？国泰君安和招商证券的报告甚至直接判断成交量可能会萎缩。