海外炒房团：谁是谁的蛋糕

“亚特兰大2003年以来的泡沫已经全部被挤干了，我们手上一套‘法拍房’，20 06年卖20万美元，现在标价才1.2万；还有一套稍微偏远点的，2006年估价是31.5万美元，8个月前我去看，标价是14.8万，现在你去看，只卖2.2万美元。”一边急速地讲解，美加置业总经理贺钢一边在打印出来的房产照片上，用粗粗的红笔，标出各个时期的价格。

“现在是在美国投资买房*好的时机了。”贺钢一改笑脸，郑重地告诉《�望东方周刊》，“我们每个月都组织目前中国*专业的炒房团去美国看房，15天，费用是5万元人民币，成交再收10%中介费，但收益却是5倍、10倍计算的。”

但在美国接待了几批中国炒房团的经纪人陈远却告诉本刊，“我已经不想再接这样的业务了。”因为不管号称有多少客户可以立马掏出现金来买房，“但‘炒房团’这个做法本身就是不专业的，有的华人经纪人私下抱怨说，接这样的团，就是浪费时间，因为不会有人买的，事实也的确如此。”

澳洲威驰中国区CEOColetteChester也觉得，目前比比皆是的海外看房团显得很奇怪――按照这样的模式，“看房者和开发商都没有好处”。

那谁在里面*到*了呢？“从上海出发的美国14天普通旅游，报价是每个人15300元人民币，贺钢15天的看房团报价是5万元，你想，其中有多少利润？”刚刚送走一个“海外炒房团”的上海一家旅行社总经理杨飞告诉本刊。

围绕“海外看房”，国内已经形成了一个包括海外购房投资者、国外开发商、经纪人、国内旅行社、移民公司、留学公司、看房团“黄牛”在内的产业链，然而，在这个产业链中，“炒房团自己成了蛋糕”。

“非专业”炒房团

“从去年下半年开始，陆续有国内的投资人组团到美国看房，大部分团都选择由当地的华裔房产经纪人接待。”陈远告诉本刊。

“一个30人的团，居然只找了我一个经纪人。”陈远说，“美国人买房，一般是一个经纪人对应一个客户，经纪人根据客户要求筛选出几个项目，再陪着客户慢慢挑选，*顺利的情况下，看房、签约、验房、查房产历史、交割，这个过程*少也要一两个月。”

但中国的海外炒房团中，大部分人都没有想清楚自己要买什么样的房子，组织者也不允许成员分开看房，*后就是“上午看3个十几万美元的公寓，下午看两个几**、上千万的豪宅，一大群人一拥而入，匆匆看一圈，就要去下一个，还没开始介绍，就有人急着要去买电脑、手机带回国。在一个城市待两天，马上又去了另一个城市。”

这些投资者中很多都是原来温州炒房团的成员，在国内专业炒房，但在美国却显得有些“业余”。“美国房产经纪人**收入来源是房产交易的佣金，是买卖双方各出3%。为了完成业务，经纪人要把房子的所有背景资料，包括所有权、负债、房屋质量，甚至附近有没有垃圾填埋场，有几家学校都调查清楚，一个房产的资料可能有上百页厚，但没有一个客户拿这些资料去看。”

分别参加过美国和澳大利亚购房团的郭图认为，造成这种局面的原因是双方投资理念差别太大。“去美国看房的人，无论是为子女留学，还是想移民，根本目的是想**，说白了，就是想去拣个**宜。电视上天天说美国怎么金融危机，房价怎么跌，但跑过去一看，其实并不是那么回事。”

曾经也是温州炒房团一员的郭图告诉本刊，2009年1月，他参加了一个赴美海外炒房团，想既为自己14岁的女儿今后留学作准备，也可以等房价重新涨上去后*差价，“真正地段、环境、质量等等条件能基本满足要求的，只有一个纽约皇后区的新建单元楼。”

在郭图带回来的资料上，这个单元楼离地铁站还有1个街区，一套115平方米的两居室*低售价为70万美元，8 0平方米的一居室，有一套采光不足的特价房，也要42万美元。

“价格高就不说了，再把各种税费算上去，3年后卖出去，我参加炒房团的这3万元费用都回不来。”郭图说，“稍微有点升值潜力的公寓，价格都远远超过50万美元，但管理费用太高，税收政策限制，差不多能抵消短期投资的所有获益。”

美丽泡影

投资的确是好机会，但炒房在国外却行不通，不少参与者并没有搞清楚其中的关系。

ColetteChester告诉本刊记者，目前中国人海外购房，*有利的因素分别是汇率和当地房价的下跌，由此，澳大利亚和美国成为中国海外购房团的主要目的地。

以澳大利亚为例，2008年人民币和澳元的汇率是1比6.6，2009年3月初，汇率则变成了1比4.5，“现在用人民币买澳大利亚的房子，就等于比去年便宜了40%”，但是，这并不意味着澳大利亚房价可以炒，Colette Chester说，澳大利亚房价在过去多年中，一直是稳步增长，而**的税费政策，也是鼓励长期持有，所以，“如果你选择了一个很好的地段，那5~7年后，你的房产可能价值翻倍，短期炒房的人，是不会*到*的。”

以一套一居室、售价为30万澳元的公寓为例，中国投资者一般可以首付15万，贷款15万，利息为5%，也就是每年7500澳元。如果能以每周400澳元的价格租出去，每年就有22000澳元的收入，除去每年3000澳元的物业费，1800澳元的土地行政管理费，250澳元的业主保险费等，每年收益大约为1万澳元。

ColetteChester告诉本刊，澳大利亚平均房价涨幅为5%，如果投资者5年以后将房屋脱手，可以获得2.5万澳元的折旧补贴退税，“收益就是7.5万澳元的售房差价，减去1800澳元的税，再加上每年的租金收入。”再除去当地代理公司帮客户租赁房屋的代理费、房屋的维护、维修等费用，也就是说，如果房价依旧保持5%的增长，中国人投资30万澳元，5年后的收益率就是40%，平均每年8%。

而如果持有一年就抛售，“很多税费优惠都享受不到，就只能*1.5万澳元”，也就是说，收益只有5%，其中还不包括房屋空关、地段不佳而升值慢、甚至所选择的开发商信誉不佳的风险，“而且，客户去看房，大概要1个礼拜时间，费用也要自己出，要1.5万元人民币左右。”

自澳洲威驰2005年在上海成立办事处到2008年底，只有10多个中国人购买了其代理的楼盘，“以前大多卖家还是在中国的澳大利亚人和欧美人，只是今年才开始有特别多的浙江客户打电话来询问楼盘情况，”ColetteChe ster说，“我们正计划在浙江开办一次客户说明会，因为*近找我们的浙江客户实在太多了。”