社科院解读2008房地产市场调整因素

新浪财经讯 2009年4月23日上午9：00，2009年中国《房地产蓝皮书》的主编李景国研究员表示，从2008房地产市场除了市场调整外，还有政策调整。

中国社会科学院今日上午举行“2009年中国房地产高峰**暨《房地产蓝皮书》发布会”。会议将邀请国土资源部、社科院及房地产协会的多位**对2009年中国房地产现状、前景进行专题分析演讲。

**，房价持续高涨，超过消费者购买能力。我国房地产业和房地产市场经历了十年的快速发展，一方面近几年房价迅速飙升，另一方面高收入、富裕家庭和自主性住房需求已经基本满足，住房主要群体移到工薪阶层。住房市场的需求已经得到一定程度的阶段性释放，价格弹性开始出现，导致市场支撑能力开始减弱，房价增长空间**，价格上涨超过消费者的购买能力时，价格回落就成为必然。楼市也是如此。

第二，调控政策使投资，特别是投机风险增大。2007年下半年**的第二套房贷新增，使投资，特别是投机购房门槛提高，风险增大。这一政策在2008年连续实施。同时随着美国次贷危机引发的**金融危机的冲击，经济下滑压力的加大，2007年底开始出现的房地产市场调整进入2008年逐渐明朗，使投资、投机性风险进一步增大。尽管因为投资和投机的住房数据缺失，无法进行估算，但是因为投资和投机性资本的*立性和敏感性，人们有理由相信2008年的投资和投机性住房大幅减少，有人甚至认为2008年投资和投机性住房基本缺失。

第三，政策和经济下行环境影响消费者心理预期。**金融危机蔓延，国内经济下行压力加大，预期收入减少，国内持续多年的控制房地产开发，抑制房价的政策和导向使消费者心理预期发生变化，购房意愿下降。

第四，开发企业应对市场变化迟缓。2007年下半年开始，房地产行业运行的环境已经发生改变，但是房地产开发企业对于市场反映相对迟缓，土地储备和在建、新建面积较大。2007年土地购置面积、竣工面积均达到*高。房价高起并快速上涨，与居民购买力之间的不匹配是目前房地产市场成交量下跌的*主要原因。在金融危机冲击、经济压力下行加大的情况下，多种因素叠加交织形成了部分消费，导致成交量萎缩，成为当前市场的主要问题。

2008年房地产市场的调整除了市场调整以外，还有一个更重要的调整就是政策调整。*先是宏观经济政策调整，2008年上半年，双防依然是宏观调控的主基调，下半年宏观调控的主目标调整为扩内需、保增长。

与此相对应，房地产政策在2008年也发生了重要变化，2007年国家对房地产实施控投资、挤泡沫、抑需求的调控，2008年上半年这一政策得到延续，并得到强化。2008年下半年在金融危机的冲击、房地产市场销售量明显萎缩的背景下，打折、降价、退房等事件在各类媒体铺天盖地的出现，**与反**的争论异常激烈。以往房地产调控政策措施均出自****，不少城市**先后**政策措施，以刺激销售，但地方**的政策效果甚至动机受到诸多质疑。

为落实增投资、扩内需、保增长的宏观经济目标，国家对房地产市场的调控政策进行调整，包括降低房地产企业融资成本，减轻购房者负担，刺激消费等等。12月17日，国务院常务会议确定了关于房地产的三项政策措施，加大保障性住房的建设力度，进一步鼓励普通住房的消费，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房的销售。12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品房的住房消费，支持房地产企业积极应对市场变化，强化地方**稳定房地产市场的职责，加强房地产市场的监测，积极营造良好的舆论氛围。并对第二套房贷作出原则性的宽松规定。