武汉别墅每栋4000万占地7亩 日均成交仅半套

每栋别墅到湖边都有个栈桥

别墅的造型有点怪，跟传统欧式风格的别墅不同

当别墅的土地成为“****资源”时，用30亩的地去建尽量多的别墅肯定是*划算的。然而，武汉一家开发商在木兰湖边的这块土地上，只竖起了4栋房子。这个只有“四口人”的别墅项目四千院，目标售价4000万元/栋，不仅是武汉，更是华中地区目前*贵的别墅。

一栋占地7亩多

30亩的别墅区只有4栋房

上周三，记者在木兰湖畔看到，这个别墅项目占地不大，约30亩，位于一个面向湖汊的小山坡上。根据山坡的走势分布了4栋房子，每一栋都有*立的院子和通往湖边的路。根据所处地势不同，4栋别墅分别分布在山顶、坡地、谷底和沿湖。连接每栋别墅的路的尽头就是湖边的木质栈桥。据开发企业介绍，这是为业主的游艇停靠预备的。“武汉目前的*栋别墅，一般占地1亩左右，按常规商业考虑，我们这30亩土地至少可以做30栋别墅。后来只建造了4栋别墅，每栋占地7亩，市场上绝无仅有。”四千院开发企业副总葛凯介绍，木兰湖这宗地块自然环境非常难得，感觉做一般的别墅不能突出其优势，而公司也不急于用这个项目换现金，希望打造一个标志性的项目，遂决定请**设计师重新规划。

他透露，这位日本设计师是亚洲****的一位**。公司希望他不要考虑商业因素，尽量从更好利用自然景观的角度来做规划。设计师*后拿出的设计图让公司上下也很震撼。这是一种武汉别墅市场从没见到过的极简风格的别墅。该设计师也表示，这是从事建筑设计行业多年来少有的令自己满意的作品。

景观好外观怪

一栋别墅9个卫生间

记者现场看到，这4栋别墅面积很大，*小的1100平方米，*大的1500平方米。每栋别墅的造型跟市场上普通别墅差别极大，像艺术馆类的公共建筑。目前武汉众多*栋别墅多是欧美风格，极少数是古典中国院子式的。但四千院别墅的外观像极了两根交叉在一起的“管子”，伸出的两根“管子”是观景和居住的主要空间;“管子”相接的地方多是起居室和餐厅等位置。

4栋别墅构造不同，但风格相同。比如，都是采用白色和深咖啡色的极简设计风格;“管子”一面全是落地大窗，窗外就是山林和湖水，满足设计师强调的“用风景做墙，以山水为窗”的要求。据介绍，不少人在看过别墅图后称，“**了对别墅外观的印象，外观更像一个艺术场馆。”

记者看到，别墅大量使用落地大窗，主卧、餐厅、起居室等空间整面朝向木兰湖;朝向别墅区内的则是设计成墙面，保护业主隐私。躺在床上或者泡澡都可以欣赏湖景，不用担忧被人打扰。

记者看到，有3栋别墅均配备了带净化设备的*立泳池，另外一栋虽然没有泳池，但主卧外环绕了200多平方米的浅水池，可以实现戏水嬉戏。还有一栋配备了一个高尔夫推杆练习场。4栋别墅享受的园林投入也不小，据称光绿化投资就高达700多万元。

除了观景***，别墅设计也非常人性化。记者数了一下，一栋别墅光卫生间就有9个，每个客卧和操作间均配备了卫生间，泳池旁甚至配备了4个更衣室。

不过，记者参观的这些别墅都是空荡荡的“毛坯房”，无法想象4000万元的别墅到底是多么的奢华。项目销售经理梁宏开介绍，由于只有4栋，准备只装一栋作为样板房。“买得起这种别墅的人，肯定希望能按自己的喜好来装修。”

每栋4000万元

是物有所值还是噱头

尽管木兰湖风景美，别墅容积率低，但一栋房子真的值4000万元吗？

对于四千院每栋别墅的成本，开发商不愿透露。虽然土地是多年前取得，成本并不高，但葛凯介绍，别墅*不可替代的资源地段和景观方面，四千院超过所有在售项目。

他介绍，在地段上，汤逊湖和盘龙城虽然是武汉中高档别墅主要聚集地，但作为国家3A级旅游度假区的木兰湖景观更好，别墅栋栋观湖望山，这是其他别墅项目所不具备的*特优势。另外，*特的设计风格也使得别墅的修建耗时长，众多建材要到外地厂家定做。比如其外墙砖采用了日本*新研制成功的“琴石”，每平方米造价700多元，这种美观、耐用的材料也是国内建筑中首次使用。

另外，由于地处景区，环保、污水处理等成本也比较高，别墅拥有自己的中水回用系统。“虽然只有4栋，却花了将近2年的时间去建造。时间成本也很高，如果一时找不到买家，空置成本很大。”葛凯说。

从去年底开始，四千院开始低调亮相。葛凯坦言，“刚开始心里也没有底，毕竟目标客户太少了。”他介绍，这四栋别墅的买家将是“金字塔尖上的人”，身家起码几个亿才能消费4000万元的房子，“这个群体在华中地区规模并不大”。据介绍，目前该项目基本处于“口口相传”的阶段，有一些买家对四千院表示出了浓厚兴趣，他们都是在武汉以及湖南等地进行大型投资项目的企业家和企业集团。但他拒绝透露潜在买家的姓名。“过千万的别墅在武汉别墅市场中尽管所占份额非常小，也不是市场需求的主流，但正是由于这万分之一，甚至更少的高端消费群体的存在，才显示出其稀缺性，才会有一定市场空间的存在。”梁宏开认为。

“一开始并没有打算定位这么高，等做出来才发现，没有4000万左右的价格已经不能与之相匹配了。”梁宏开坦言。

中国指数研究院华中分院首席分析师李国政对于泰合四千院的定位，则觉得“有点突兀”和“还不成熟”。他认为，在武汉地区，这样的定位很难面向私人客户，因为没有规模效应，配套也跟不上。他认为，给某些公司作为对外交流的企业会所可能会更适合一些。一个有意思的佐证是，该别墅区“聘请”了一只退伍军犬来守门。“毕竟别墅位处景区，离开人口密集的地方有段距离，有什么事情即使报警，等待警察赶到也有很长时间。”葛凯笑称。

对此，一位业内专家认为，作为一个不可多得又无可复制的板块，千万元以上的“超级别墅”要求更“苛刻”。

他指出，一般来说，在位置选择上，必须有*特的自然资源来支撑;设计上，要由著名的建筑设计师来设计，并在设计上有新的突破;在施工、装修上，品质应不同凡响，设备高科技含量要居领先地位，本身形成的文化、风格也要居于领先地位。

日均成交仅半套

武汉别墅市场并不太火

对于别墅的销售，不同的“级别”，市场的“吞吐”也是各自不同。

长期观察房地产走势的一位分析专家表示，随着别墅价格的不断增加，成交就越往“金字塔尖”走，超过1000万元之后，市场份额会大幅缩小。由于其所匹配的“金字塔尖”客户层相对很窄、需求有限，成交表现也就平平。

他认为，500万元以下的中低端别墅*受市场欢迎，这类别墅占市场份额近八成，从产品形态看，这个价格段的别墅以联排和*栋为主，产品线相对来说比较丰富。500万-1000万元的中高端别墅成交也比较稳定。而总价超过1000万元的高端别墅则显得“门庭冷落”。

他特别指出，对于总价超过2000万的顶级别墅，买家更是“凤毛麟角”，即使在沿海等一些地区，日均成交也仅有半套，即两天只能成交一套。

从武汉市场来看，目前有60多个项目推出了别墅产品，但市中心的多数项目都是打擦边球，类似联排、双拼、叠拼等“类别墅”产品，并不是真正意义上的纯别墅项目。*栋纯别墅项目主要集中在盘龙城、汤逊湖等区域，面积多在300―500平方米，均价多超过1万元。虽然价格没降，但这些别墅销售并不乐观，去年以来成交非常冷清。

四千院开发企业也感觉，目前金融危机形势下，买家可能没有预期的那么乐观。

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高档别墅

5年前，为节约有限的土地资源，国家停批别墅用地。几年来，一些标价过千万元的*栋别墅不时出现。

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武汉*贵“楼王”3600万元：2006年10月，武汉秋季房交会上，一家开发商推出当时武汉*贵的别墅――一套总价达3600万元的别墅“楼王”。占地1300平方米，四面临湖，一条小路与外界相通;房子只有两层，但配有电梯;屋外，有游艇码头、私人直升机停机坪、高尔夫推杆场、六星级湖滨会所等。

国内*贵别墅2.05亿元：国内*贵住宅纪录近期被上海的楼盘再次刷新。位于上海松江区佘山地区楼盘世茂佘山庄园*近成交两单，*贵的单套别墅2.05亿元，刷新住宅楼盘*高成交价纪录。