08年房地产调整以销售面积大幅下降为主要特征

2009年4月23日上午，中国社会科学院举行“2009年中国房地产高峰**暨《房地产蓝皮书》发布会”，发布《2009房地产蓝皮书》。

中国网4月23日北京讯 4月23日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心和社会科学文献出版社主办的“2009年中国房地产高峰**暨《房地产蓝皮书》发布会”在北京举行，会议就当前我国房地产市场形势进行了分析研讨，并发布了2009年房地产蓝皮书。《房地产蓝皮书》指出，2008年前三季度，深圳商品房市场延续了2007年下半年的颓势，房价持续走低，成交量大幅下挫。岁末在利好政策的指引下，房价下行后趋稳，成交量也强劲反弹。

一、2008年房地产市场调整：以销售面积大幅下降为主要特征

2008年房市“打折、促销”甚至“大幅降价”等商家活动层出不穷，但大部分购房者并没有感受到。事实上，尽管环比增幅回落、年末出现房价**价微降，但从全国、全年看，房价仍在继续上涨，房地产市场的调整主要体现在销售量上，还不是全面的调整。

2008年商品房销售面积同比下降19.7%，销售大幅下降，住房制度改革以来，商品房销售面积逐年连续增长，2008年商品房销售量大幅减少是住房制度改革以来*次，成为2008年房地产市场“调整”*明显的标志。

但市场其他主要指标并没有类似态势：

■全国房地产投资额同比增长20.9%，增幅虽较2007年下降9.3个百分点，但延续了房改以来投资逐年连续增长的趋势，在2008年达到历史*高，商品住宅投资走势也如此。

■土地购置面积同比减少，但仍处于近年波动范围之内：2004年创新高近4亿平方米后，2006年减少到3.65亿平方米，2007年再创新高略超4亿后，2008年减少到略高于2006年的水平。

■新开工面积同比小幅上升。

■施工面积与投资指标一样，从房改以来也在逐年连续增长，2008年达到*高。但需要注意的是，2008年的施工面积基本逐月减少，后半年大幅减少，需要关注此种趋势。

■竣工面积与2007年相比减少3.5%，但仍高于2006年。

■房价：从全年看，房价依然增长，呈现“量跌价涨”局面；从年初到年末的变化看，房价增幅逐步回落，年末**价微跌，呈现下调趋势。

2008年全国商品房销量大幅萎缩，成为市场不景气的主要反映，但全年房价在历经多年快速增长、价位高企的情况下同比却仍上涨了6.5%，呈现“量跌价涨”特点。从各月看，1月到11月房价同比仍然在上升，但环比增幅逐月下降，12月份**价同比出现微降，房价呈现走低趋势。

房价高企并继续增长与销售清淡、需求萎缩并存，与开发商主导市场定价权不无关系。销售量大幅下降，表明供大于求或价格偏离市场支撑，是市场向开发商发出的下调产品价格的明确信号，但许多开发商为继续维持***不愿意和不甘心顺应市场变化下调房价、等待**出手**等是形成全年总体“量跌价涨”局面的主要原因之一。面对“量跌价长”，开发企业选择“减产”应对市场变化，竣工面积减少、施工面积从年初到年末大幅缩减。然而，尽管竣工面积减少，商品房空置面积却以较大幅度增加，全国商品房空置面积同比增长21.8%。在竣工面积大幅减少的情况下，空置面积较大幅增长，说明开发商以“减产”的措施难以应对市场变化。

二、市场调整的主要原因

一是房价持续高涨，超过消费者购买力。我国房地产业和房地产市场经历了近10年快速发展，高收入、富裕家庭的自住房需求已经基本满足，购房主要群体转移到工薪阶层，住房市场的需求已经得到一定程度的阶段性释放，价格弹性开始显现，但近几年房价一直快速飚升，导致市场支撑能力减弱，房价增长空间**。价格上涨超出消费者购买能力时，价格回落就成为必然，楼市也是如此。

二是调控政策使投资特别是投机风险增大。2007年下半年**第二套房贷新政，使投资特别是投机性购房门槛提高、风险增大，这一政策在2008年延续实施。同时，随着**金融危机的冲击、经济下滑压力的加大，2007年底房地产市场开始出现的调整迹象进入2008年逐渐明朗，使投资、投机性购房风险进一步增大。尽管因投资、投机性购房数据缺失，无法估算投资、投机性购房减少对2008年市场销售量减少的影响，但因投资和投机资本的逐利本性和对市场变化的敏感性，人们有理由相信，2008年投资和投机性购房大幅减少，是销售量减少的重要原因之一。

三是政策和经济下行环境影响消费者心理预期。**金融危机蔓延，国内经济下行压力加大，预期收入下降。国内持续多年的控制房地产开发、抑制房价的政策和舆论导向，使消费者心理预期发生变化，购房意愿下降，观望情绪浓厚。

四是开发企业应对市场变化迟缓。2007年下半年开始，房地产行业运行环境已经发生改变。房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建、新建面积较大，2007年土地购置面积、竣工面积达均达房改以来*高。

房价高企并快速上涨与消费者购买力之间的不匹配是目前房地产市场成交量下跌的主要原因。在金融危机冲击、经济下行压力加大、房地产业拉动内需保增长权重增长的情况下，多种因素叠加、交织的共振效应导致的成交量萎缩成为当前市场的主要问题。