推盘加速 拿地减速房企策略反转仍需时日

“敲着锣鼓去卖房”，4月24日，比往年提早半个月开始的重庆春季房交会有开发商选择以这样的方式进场。

“带着期望去招商”，重庆、厦门等地的副市长同样提早半个月预订了“五一”深圳春交会的“卖地”门票。

在经历了2009年一季度的“小阳春”之后，房企、地方**似乎在各地陆续开展的春交会上集体发力。

借机推盘，加速流转，用上半年筹粮，为下半年蓄水。此时此景相比1年前各方遮遮掩掩试探市场的举措又是一番场景。

春交会契机

重庆春交会超过1105万平方米的可供交易量让罗旭刚颇感压力。身为一家当地房企的营销总监，4月份以来，他多次以各种身份“混”入万科、龙湖、华润、中海等“大腕”房企的售楼部探听促销信息。

“这些大型房企除了同样享受地方**推出的优惠政策外，还有更强的品牌吸引力，我们这种中小房企只有在价格促销等方式上喊得更响亮。”罗旭刚说，在各大房企加大推盘量*客户时，他要敲锣打鼓去吸引客户。

创下历史新高的春交会供应量不止重庆一个。近邻成都甚至因“规模**”，把即将召开的春交会移师至南部新城的新会展中心。而上海商品房及商品住宅供应量在房交会前一周的供应商甚至同比大涨150%以上，深圳、南京、大连等地的春交会也被业内人士称为“载入当地房地产史册”，千亩级的大盘和2007年“地王”的频频亮相成为了焦点。

虽不担心“红五月”人气，但*量房源的入市，还是让营销总监们在房企之间互相秘密踩盘，对竞争者促销计划进行摸底，以便调整措施后发制人。

“我们不仅在房交会推出了大量的优惠措施，更在售楼部备好了咖啡美酒以待购房者。”参加成都房交会的一家知名房企营销总监说，四五月份是今年的关键出货期，只要能完成全年50%以上的销售额，房企将会轻松得多。

“历年春交会都是开发商出货的好时机，金融危机影响下的2009年‘春交会’契机，房企当然不会错过。”戴德梁行住宅部主管吴健对《中国经营报》记者说，经过2008年的市场调整，房企的营销策略更加务实、理性和成熟，也将更多地通过体验式营销来实现。

政企合力

房企的积极行动，让同样寄望于楼市积极回暖的地方**也乐得“顺水推舟”。

4月21日凌晨4点，成都双流县体育中心便排起了长长的队伍，领取面额5000～8000元不等的购房抵用券。“由地方**向购房者发放总量1亿元购房券，希望能在春交会期间刺激需求，拉动区域内楼盘的销售。”成都双流县房管局局长胡洪军表示，这些购房券将由房管局买单。

“今年1～3月份的销售高峰主要是消化了主城区内的房源，郊区盘销售仍然压力*大，这让郊区地方**不得不在房交会上下猛药。”成都天爱地产顾问机构总经理何欣分析，前几年的成都房交会，郊县楼盘只做展示，今年的房交会郊县楼盘也开始注重“实效”，这也是今年成都房交会展馆面积同比扩大3倍的原因。

针对楼市*大的供应量，重庆市房管局人士向记者表示，重庆市**专门为房交会出“契税减半、营业税全免”的优惠政策，并将执行时间延长至15天。

地方**对楼市的努力显然来自于当前的土地存量压力。

国家***日前公布的2009年1～3 月全国房地产运行数据显示：1～3 月全国完成房地产开发投资4880 亿元，同比增长4.1%，增幅比1～2 月提高3.1个百分点，但土地购置面积及新开工面积的负增长幅度进一步扩大，尤其是城郊区域土地开工状况依然低迷。

急于出让土地的地方**显然难以安坐，他们一方面试图通过政策为楼市压力减负，另一方面则积极推动**土地入市。

“我们了解到开发商目前通过楼盘的快速流转后，就会有实质的拿地动作，因此只有在楼和地上进行互动，才能打破目前的僵局。”前述重庆房管局人士透露。

而记者从深圳房交会组委会了解到，来自上海、杭州、厦门、重庆等50多个城市的土地将在深圳春交会的土地专场集中亮相。不少城市甚至由副市长带队招商，*幅土地随处可见。

春交会前，房企和地方**心态的微妙变化折射的是当前中国房地产的左右为难。但地方**的推动能迎来市场真正的转机吗？

新貌旧颜

“消化存量房和制订开发策略并不是鱼和熊掌这么简单。”罗旭刚说，首先是开发商销售楼盘库存、接着是土地库存，等两项指标转入正常后才是新增拿地。

“存货压力”是在多个城市开辟战场的主流房企们面对的重要课题。在目前公布2008年年报的全国数十家房企中，万科、保利地产、招商地产的存货分别比上年增加了29%、43%和39%，而2009年一季度的销售额仅比2008年有小幅增长。

“光有一季度的消化还远远不够，第二季度的消化量才是今年房企制定策略的关键。”戴德梁行住宅部经理蒋尚礼如是判断。

戴德梁行的监测数据显示，1998年至2008年的10年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，但到2008年年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，“开发商手中还有近40%土地积压”。

“经历过2008年的洗礼后，开发商逐渐变得成熟起来，好容易通过小阳春回收了一定现金流之后，拿地的冲动会减少很多。”何欣分析，如今的状态是开发商推盘加速，拿地减速。“2008年之前，开发商在春交会上大多只亮相1～2个项目，如今大多是八九个盘齐开，生存的法则变了。”

即使是通过小阳春清空了库存的重庆隆鑫地产，他们在春交会上喊出“今年展会不卖房”的口号后，也一口气拿出存量土地上的8个新项目“示人”。

“刚性需求释放带来的‘小阳春’暂时无法构成房企策略大反转的根基。等到投资需求大量释放的时候，房企或许会改变自2008年下半年制定的策略。”在阳光100副总裁范小冲看来，春交会只能是部分房企快销政策的延续，而不是新政策的开始。