海外买房一场中介热辣秀

4月中旬，美中房地产交易会组委会在北京饭店国宴厅宣布，只举行了三天的交易会，却达成意向成交500多套美国房子，意向成交金额超过1亿美元。

与此遥相呼应的是，广州4月也成立了一家专门提供海外置业服务的中介公司，并高调宣布，6月将在广东组织一队千万**团，目标是南半球澳大利亚房地产市场。除此之外，沈阳、温州等地，美国房展会、日本房展会、赴美看房团鼓声雷动，声响震天。

一时间，关于中国人**美国楼市的消息再兴：美国、欧洲、澳大利亚、日本，仿佛一夜间，中国人成了世界房地产市场的“大救星”。

果真可以像20年前的日本人一样，把整个洛克菲勒中心买下来？又或者这只是某些人一手促成的集体意淫？

成功还在彼岸

其实，半年前关于海外**的消息已经开始流传。

今年3月国内某知名网站就专门组织了一个21人的“**团”赴美。然而，事前轰轰烈烈、让美国媒体激动不已的“中国**”，只在美国逛了一圈，一套房子都没成交就悄然回国。

“有没有一套真正成功的案例？”身在海外的美亚地产合伙人陈韬通过MSN向《中国经营报》记者询问。记者随机抽选了其中四家“海外买房”活动策划公司查询，全部的回答都是，目前处于前期阶段，要等到投资人海外实地考察后才会有结果。

即使是风头*劲的北京美中房展，其***吴江也表示：“有意向的购房者将在5月底组团赴美实地看房”。换句话说，所谓1亿美元意向金并非实际成交，仅仅是“参团费用”。中原地产中北区董事李文杰也估计，更多人现在只是有购买意向，实际成交量短期内可能不会太多。至于会不会像某知名网站3月的那次“打干雷”，还不得而知。

其实到国外买房并非什么新鲜事，十年前，陈韬在国内的业务就是专门为有意投资海外的人士牵线铺路。据他介绍，2000年前后，深圳五洲宾馆几乎每周都有一些“投资移民”或“海外置业”的小规模展会或者活动。如果客户有意，他们还会专门组织投资者海外考察。但这些活动都仅限于小圈子内，不需要大肆广告，新客户通常是熟客介绍。而客户都是神秘低调的主。

“这样敲锣打鼓地找客户有作用吗？”陈韬也有些弄不懂。

不是*的问题

“距休斯敦市中心5分钟车程的公寓，单价1万元人民币/平方米，200平方米的房子只要200万元”这是此次中美房展会上的一个项目。1万元/平方米，北京五环内几乎都找不到这样的房子，却可以住进美国市中心。价*是打动国人的直接因素，媒体放大的“1元卖房”不断触动着国人的神经。

“而且买下的土地是**属于你的，不会像国内，只能使用70年。”在某个房展会上，一位对海外置业抱有无限热情的中年人向记者表示，“假如某天航空公司想在你家屋顶上空开辟航线，必须向你支付航道租金，你能想象吗？”他不无憧憬。

“对，这些都是美国置业的好处，但问题是美国市场的游戏规则**不同于国内，投资者要计算清楚。”陈韬说。

与国内不同，美国养房子的价*可不低，一方面是高昂的物业管理费，通常休斯敦一套两居室的公寓每月管理费在500～1000美元间。另一方面是，每年都必须缴纳的房产税，此支出一般占房屋估价总值的1%～6%，以上述休斯敦的200平方米的公寓计算，每年还要支出2万～12万元人民币的房产税。另外，“如果你购入的是木结构的房子，每5年左右就要花大约6000美元用于翻新维修。”陈韬告诉记者，如果房屋买下来没有入住，地方**可能会征收一笔空置费。甚至“花园里的草长得过长也要交罚款”，所以，如果你不打算入住，还必须花*聘请服务公司为你打理房子。当然，你可以将房屋出租，但陈韬表示别指望能*大*，现在美国的租金还在下跌，“七扣八扣，能取得5%的回报已经算是不错的投资。”

而且，如果真的计划海外置业，“你要准备好***付款。”陈韬说，因为中国人在海外贷款买房子非常复杂，美国的银行对中国人的收入证明以及资产审核卡得非常死，特别是没有美国信用记录的外国人。陈韬说，他的客户通常都是***付款，其实不仅仅是欧美，即使近在咫尺的香港，由于信用体系的不同，内地人要想贷款买房也是程序繁复。

“所以投资海外不仅仅要考虑*的问题。”陈韬再度强调。

中介的想象力

然而，更重要的是，现在欧美、澳大利亚，甚至日本的房价真的到了底部吗？孙元贵是3月赴美买房团的成员之一，他真实看到的是美国房价平均跌幅只有15%，一些具备投资价值的房价依然坚挺，“吸引力不大”。

既然如此，为何依然有这么多的展会、**团的筹备？记者在采访中发现，这波高调炒作海外置业的策划者大多是新进入市场的外国公司，或者干脆是一些外国社会团体，例如沈阳房展会的策划者是美国北加州东北同乡会；广州筹备千万**团**澳洲的，是一家在澳洲代理了一些楼盘的海外中介，此前在国内没有开展业务。

“这波浪潮大都是借此噱头的新进入者。”业内人士也认同记者的推测。他们认为，如果是熟悉国内情况的行内人，不会用这种方式寻找客户，“因为有*人只在小圈子内活动”。

但市场的观点总有不同。洛琳斯是记者接触到的“**团”操盘手，她对这种房展会抱有极大的希望。她是英国籍的世界公民，现在正在长三角策划一场澳洲房展会。“现在中国人的需求还没有释放出来，特别在房地产投资方面，亚洲人都有着浓厚的情结。”洛琳斯表示，如果采用以前那种开拓客户的方式，一方面需时甚久，会错过投资时机；另一方面没办法激发国内沉淀资本的热情。洛琳斯的坚持源于她以前的经验，上世纪90年代的金融冲击波中，她就成功介绍了一些俄罗斯人到伦敦买房。

“这波金融海啸与上一轮危机无法同日而语，现在全世界都盯着中国人的钞票，就看我们能用怎样的服务把它们激发出来。”洛琳斯面对记者时，仍有着传教士般的热情。