住房35%资本金比例大限松绑 5年调控宣告终结

“从去年年底一系列针对购房者的政策利好**，到现在**直接出手‘拯救’开发商，说明持续了5年多的楼市调控已经发生转向。”

近日，**决定调整11类固定资产投资项目资本金比例，其中包括商品住房。引人关注的是，这是自2004年房地产开发项目资本金比例由30%提高至35%后，国家*次对地产商资金链进行“松绑”。

解读

5亿元的中等楼盘，调整后房产商自备资金减少2500万元。

意在促进民间投资

据业内人士介绍，投资项目资本金指的是在项目的总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。与之对应的是项目法人从银行或资金市场筹措的债务性资金。除外商投资和公益性项目外，所有项目无论国有非国有，资本金不到位，便不能获得贷款，不能开工建设。

申银万国研究员江征雁认为，从去年末以来，****的针对房地产政策全部指向“购房者”，包括降低*付比例、减免交易税费等，意在**房地产需求；而此次降低自有资金比例，直接针对开发商，意在提高开工和投资的积极性，政策强度超过预期，预计效果会比较显著。

据专业人士测算，假设商品住宅项目资本金比例降至2004年之前的水平，即降低5个百分点，将大大缓解地产商的资金压力。以一个总投资额为5亿元的中等楼盘为例，调整后将使得房产开发商的自备资金减少2500万元。

现状

潘石屹对本报记者说，开发商刚走出“*黑暗时期”

楼市尚未走出寒冬

在经过年初以来的楼市“小阳春”之后，关于楼市是否回暖的争论一直不断，但一系列的统计数据表明，年初以来楼市成交量回升的实质是地产业“去存货化”的过程，现在断言楼市走出寒冬还为时过早。

有关统计数据表明，在楼市成交量回暖的同时，地产商的投资热情却在降低，今年一季度商品住宅的投资额同比回落超过30个百分点。地产商的买地热情也大幅下降，买地的数量同比下降了40个百分点。

投资大幅回落的背后，是不少开发商遭遇的资金危机。

SOHO中国董事长潘石屹在接受本报记者采访时表示，房地产企业的资金链条在去年年底是*紧张的时刻，开发商有许多贷款到了年关得付清，但好在这时候银行开始实行宽松的货币政策，对这部分贷款都已经做了延期。因此，包括他在内的许多地产业人士的看法是，目前开发商刚走出“*黑暗时期”，至于房地产行业何时复苏，*主要还是看整个宏观经济的走势。

分析

从节约资金规模的角度看，下调资本金比例带来的资金效应*大

新一轮经济刺激打响头枪

近两个月来，国内讨论*热烈的就是**何时会推出第二轮经济刺激计划，其中悬念*大的一个就是地产业会否入围该刺激计划。如今在一些经济学家看来，**下调包括房地产业在内的11个行业资本金比例的举动，无异于吹响了第二轮经济刺激的号角。

经济学家鲁政委认为，去年年末**投资猛烈增长，然而地方**却显得有心无力。今年2月份地方**的投资更是跌至了2004年1月以来的历史*低水平。

据他分析，这其中的一个重要原因，正是项目资本金不足。地方财政收入下滑速度超预期、土地出让金收入大幅萎缩等因素，使得地方资本金投入能力严重不足，造成项目无法上马开工。而占总投资约1/4的房地产，也一直受困于资金链紧张的限制而从先前的20%以上的增速跌至了个位数，从而对投资形成*大拖累。

据此，鲁政委认为如果从节约资金规模的角度看，此次下调资本金比例，其带来的资金效应将接近此前**的两年4万亿计划中的地方**配套资金总量1.2万亿，说其等同于启动了新一轮的刺激计划毫不为过！

质疑

宏观上可能造成各地纷纷上项目，使得产能过剩

下调资本金不是治本之策

对于此次资本金比例调整的影响，也有不少学者发出质疑的声音，《财经》高级研究员刘杉在接受本报记者采访时就认为，“这不是第二次刺激计划，仅仅是4万亿的配套。”从积极方面看，这是刺激投资的有效手段，特别是有利于4万亿计划的执行，可以减少地方**自有资金的数量，以减轻其压力。但他更愿意将其视为一种“权宜之计”。

刘杉解释说，调整资本金比例后，不可避免地会带来一些消极影响，*先是有可能刺激地方**盲目上项目，用小钱做大项目。其次，资金来源将更多集中在银行信贷，从而加大银行压力。第三，有可能导致后续资金不足，造成银行不良资产增加；或者是银行被地方**“绑架”，不得不追加贷款。*后，宏观上可能造成各地纷纷上项目，使得产能过剩。

对于房地产业的影响，刘杉不认为这是鼓励房地产业发展，应该是更多地在鼓励产业投资，特别是缓解地方**资金不足的问题。

因此，对于这一刺激政策，刘杉的观点是，民间投资的热情能否被激活还很难确定，因为银行信贷集中于国有项目，并没有支持中小企业。而民间投资增加取决于经济基本面，而不是刺激政策。从这个角度看，下调资本金比例还不如直接减免税，这样更有益于民间投资。