房产凭证期待“实至名归”

权属不实 纠纷不断 法明 漫画

虽然房产新政已经初见成效，但消费者对房产价格走势仍如雾里看花，忽涨忽跌的房价使房屋买卖纠纷大为增加。而登记的房屋所有人与实际房屋所有人不一致的情况，更使房产纠纷凭添了诸多“变数”。据浙江省宁波市两级**统计，在房产纠纷案件中，因登记所有权人与实际所有权人不一致，共有人提出异议而导致纠纷的案件，比例从2009年的28.57%已上升到今年的50%以上。

谁动了我的房产

1996年，家住浙江宁波市鄞州区的刘某出资34万元与王某合伙建造了一幢别墅，因该幢别墅是未批先建，建好后王某以解决生活和工作需要为由再向**申请，在王某补缴土地出让金后，**同意其改变用途予以出让，因此，该房屋的土地证及房屋所有权证均登记在王某的名下。2009年4月份，王某以270万元的价格将该房偷偷卖给 了他人，刘某得知情况后，以房屋属于合建，房产登记机构将房屋单*登记在王某名下违法而提起行政诉讼，要求撤销房屋登记机构给王某颁发的房屋所有权证。

**经审理认为，刘某虽是对房地产登记行为提起行政诉讼，但其提起诉讼的理由是该争议房屋系与王某合资建造，纠纷的实质在于民事实体权利的争议，登记机关在登记时不可能对房屋的归属作出实质性的审查与判断，所以，刘某应通过民事诉讼来解决，据此驳回了刘某的起诉。

刘某又提起民事诉讼，但是因为王某已经将房屋卖给他人并办理了过户手续，按照新《物权法》的规定，购买人属于“善意取得”，所以刘某无法再从购买人那里要回房产，**只判王某赔偿刘某130余万元。案件虽然胜诉了，但刘某一点也高兴不起来，因为按照案件宣判的时间，这幢别墅市场价起码在400万元以上了，而**只按王某当时的卖价来确定损失。

像刘某这样因为房屋是实际共建，造成实际权利人与登记权利人不一致还有许多，更多的是因为各种原因造成的房屋权属变动，实际权利人没有及时变更登记，比如父母一方去世后，子女可以继承去世一方不动产份额，但实际上，子女通常不会与健在的父或母进行析产并申请共有权登记，这样也会出现不动产登记权利人与实际权利人不一致的情形。

“娃娃房”的尴尬

近年来，许多城市都有“购房入户”的政策，家住浙江宁海县的张某，为了能让自己的儿子要到宁波市比较好的小学读书，于是便提前在该小学附近买了一套学区房。在办理房产证时，还特意将儿子的名字也写进了房产证。儿子小学毕业后，该套房产也已经完成了“历史使命”，张某准备将房屋卖掉，但却遇到了麻烦。房产登记部门告诉张某房子是他和儿子的共有财产，必须经过其儿子的同意才能卖掉。但他的儿子还未满18岁，不具备**民事行为能力，不能对自己名下的房产进行处置。因此，只有等他儿子年满18岁后才能处理。

据房屋登记机构的工作人员讲，这几年“娃娃房主”的数量不断增长，其中的原因很多，有夫妻不和约定将房屋提前登记在子女名下的，有害怕将来有财产纠纷而将房屋直接登记在子女名下的……这种情况一旦发生转让房产或作房产抵押贷款时，都会遇到像张某一样遇到麻烦。

据宁波市鄞州区**民一庭的鲍根月法官说，之所以出现这么多房屋登记问题，主要是法律对实际所有权人没有规定及时变更登记的义务。《物权法》仅要求实际所有权人在处分物权前需要办理登记，但在实际所有权人与登记所有权人不一致的情况下，却没有规定实际所有权人和实际共有权人有及时变更登记的义务。在实际所有权人或实际共有权人怠于变更物权登记的情况下，导致物权归属长期与登记的内容不符，这样不但使物权登记应有公示、公信力降低，并且很容易引发纠纷。