楼市小阳春的真相

医*一个气血两虚的病人，不是简单地给他打一针强心的***即可。从这个角度来说，房地产开发商倒是应该利用难得的“小阳春”养气补血，固本培元。

本刊记者 陈率

统计显示，上证地产指数在3月前三周内涨幅逾23%，在房地产股票里套牢的股民在干渴里迎来几滴雨露。几乎同时，国家发改委发布消息，对全国36个大中城市监测所得，2月份全国新建商品房集中成交价环比由上月下降2.96%，转为上涨0.22%；存量房集中成交价则环比上涨1.33%。

成交量方面，北京2月份商品住宅成交5843套，同比增长145.81%；3月上半月，商品房期房的网签套数达到5232套，接近整个2月份的成交套数。上海3月份第2周商品住宅成交量32.38万平方米，环比大幅上升38.3%。深圳新房成交量从1月份的4445套上升至2月份的5275套；3月前三周则达到5037套。“房地产成交量上涨，是一个全国性的情况。”全国工商联房地产商会会长聂梅生接受采访时说。

不仅仅在中国，美国、日本等地的楼市同样“温暖和煦”。这样**房地产同沐一个“小阳春”的情形实在出乎太多人的预料。美国猛开印钞机导致的通货膨胀预期、假按揭放大数量，还有市场即将实质性复苏启动等等解释纷至沓来。

许多人基本达成一致的观点是：前段时间房地产商大举降价等促销手段开始产生效果，积压的刚性需求被系列炒作激活；并且**对楼市减税、降息、降*付的刺激政策也获得了正面的回应。

“房地产小阳春是**利好政策刺激下的小反弹。”这是**经济评论人叶檀的观点。国泰君安房地产行业研究员孙建平则认为，各城市成交量复苏的关键在于房价调整幅度：调整越充分，距离复苏的时间就越短。

无论原因如何，在这一现象面前，*关键是要弄清楚：它是真正春天的前奏，还只是秋日里一个无改大局的“小阳春”？

还得看数据。上海市***数据显示，2009年2月末，上海商品房空置面积已达到创纪录的1211.75万平方米。瑞银证券近期发布的报告称，根据今年1月各城市的待售面积和成交套数的数据测算，宁波、东莞、成都等城市消化完现有库存需要2年～3年；北京、南京、青岛等要消化完现有库存需要1年～2年的时间。

数年疯狂跃进累计下来的*大库存，是悬在各大房地产商头上的一柄利剑，一旦成交量下滑，消化库存所需时间将延长，那么房地产商的回款压力将更为严峻。销量下降导致的价格下降，将致使毛利率进一步降低。想方设法去库存化，是他们当前的**要务。

从土地市场上看，中原地产中国研究院调查报告表明，沪、广、深、津四地1月份的土地成交价格较去年同期下跌了50%以上，其中上海和杭州的地价较去年12月环比下跌了20%，创近几年来*大跌幅。从数据中可以看出，即使房地产商本身，对于市场回暖也信心不足。

医*一个气血两虚的病人，不是简单地给他打一针强心的***即可。从这个角度来说，房地产开发商倒是应该利用难得的“小阳春”养气补血，固本培元。