京城探营房市：开发商谁在涨

周亚玲

数月的回暖给了开发商勇气和信心，他们迫不及待地要小试牛刀。当然，不是所有的开发商都敢在眼下涨价，价格的小幅度上升表明开发商有几分惴惴不安。和买房人一样，商品房开工面积的减少，也体现出开发商的观望情绪。在北京、上海这样的典型城市，零成交的楼盘依然比比皆是。用国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪在某**的发言，“房市已经出现结构性回暖迹象”，似乎更为贴切。

据国家***和国家发改委统计，3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%；但与此同时，环比却上涨0.2%。

结构性分化

4月末，记者在京城的南二环走访时发现，市中心几个楼盘随着大势的转暖，**挑起了涨价的大旗。中信城*近开盘的一期，均价约为2万元/平方米，以97平方米的两居户型为主，现已基本卖完。下午三时许，看盘的除了记者，还有2户人家，售楼**在给一户五六个家庭成员同时上阵的人家，指着沙盘讲述，“下一期以大户型为主，位置比这次要好一些。均价25000元。”看盘的一家人七嘴八舌地讨论着，究竟是买三居还是四居。

几里之隔，就是壹瓶。这个曾经引起*大争议的项目，现在*便宜的房子单价也要23000元了。一辆看房人的富康车刚停在陶然亭公园门口的售楼处，门口的保安连忙用步话机小声地向里面的销售人员说：“富康、富康。”

销售人员告诉记者，去年底开盘的房子基本是西向，但卖得很便宜，均价17000元/平方米。现在南北朝向*便宜的都要23000元/平方米，*小的面积也只有137平方米的了。“这个楼盘的特点就是越贵的卖得越好，因为视野更好，能看到湖面的就要好几万了，楼王要卖几千万。”

一位着装非常讲究的中年女士执意要找一套能看到湖面的房子。售楼员始终一副爱答不理的模样，女士坚持要看，但直到记者离开的半个多小时内，售楼员还是没有带这位女士去看传说的楼王。和中信城一样，售楼员对所有的询问者，都没有丝毫的笑容。

按照北京房地产交易管理网的统计，壹瓶在四月底是成交均价*高的房子。这个楼盘涨价似乎也有足够的理由，在小区里，业主只要用磁卡刷开小门，陶然亭碧波盎然的湖面就会映入眼帘，小区虽然不大，但也有很多苍天大树，一副“庭院深深”的派头。

市区内的房子加上**的景观环境，自然就有了深不可测的价格策略。据了解，壹瓶的开发商先买下紧贴着公园的宾馆，再逐渐将楼盘往公园里挪了100米。数年前，开发商留了很多好的户型，但去年银根一紧缩，也就陆续开始卖了。这个项目原来叫 “凤图腾”，2004年的时候，单价就在14000元/平方米。

除了这类位置绝好的楼盘，一些本来性价比较高，整体环境也不错的楼盘也有点按捺不住。

美利山，这个京城**降价的楼盘，*近要开的一期，据开发商讲，均价要涨1000-2000元/平方米。新开的C26楼盘是美利山中*邻近小区公园的，房子和公园只有100米的空隙地带，而且是7层的板楼。美利山的内部人士也承认，除了户型和位置优越，现在京城成交量的活跃也是提价的重要原因。“不止我们一家，我们周边的*城**、禧福会、珠江帝景都要涨价。”这位人士说。

珠江帝景的涨价原因和美利山略有不同。开发商介绍，去年珠江帝景E区、B区的楼盘都卖完了，现在还剩下这期的几个尾房，就几十套，而且现在市场行情又不错，所以就提了价格。同在合生旗下，年初在望京以低价入市的楼盘麒麟社的价格也在上涨。合生认为：“麒麟社的涨价是因为低开高走是开发商一般的营销策略。”

上涨情况比较类似的还有华侨城，据了解，华侨城将新推的一期因为位置和产品也升级了，所以价格也会有所提升。华侨城3月、4月两次开盘的火爆无疑也给了开发商提价的动力。3月初，华侨城入市时，局势尚未明朗，华侨城就用优惠的价格抢占先机。

似乎一时间要提价成了买卖还不错的开发商的共识。但即便如此，业内人士还是认为，这也只是结构性的调整。北京华侨城营销总监宋翔华在北京做过几个项目的操盘手，他这么谈自己对现在涨价的看法：市场依然是结构性分化，并不是萝卜白菜全好卖。今年还是有品牌的公司推出的配套齐全、产品设计好和价格适中的项目好卖。

高策地产顾问机构董事长李国平也认为，现在楼市底部还未企稳，只有前期低价入市，卖得还不错的才敢小幅提价，此外就是位置好的。

根据亚豪数据统计，4月份取得预售证项目共有51个，环比3月的 38个取证项目增加了34.2%。开盘项目整体平均销售率为46.1%，从具体项目来看，销售率大于50%的项目有21个，其中有几个项目销售率达到了90%以上。而零成交的项目在北京依然是比比皆是，记者统计北京房地产交易管理网的数据发现，从4月初至记者发稿时，零成交的项目近20个。

小心地涨涨看

在上海，一些楼盘也是小心地涨涨看。

上海的老市区和好地段，价格早已“**化”，涨价缺乏动力。这一点和北京略有不同。曾有专家做过统计，按照现在的拆迁的价格，市区的楼房楼面地价到25000元/平方米了。2009年初，新鸿基在拿到某地块，有消息称单价要开到12万元/平方米。眼下的光景，“好地段涨是涨不上去，跌也跌不下来”，上海的业内人士这么评价。

但楼盘提价的原理都基本相似。

“与其说是涨价，还不如说是回调。”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟这么看眼下的上海房市，“涨也是小幅度的涨，涨个5%”。

按照佑威的统计，4月前27天商品住宅成交均价为13351元/平方米，与3月相比上涨了1.3%，成交均价出现了持续两个月的上涨。

但小幅度上涨的楼盘却并非少数，从2009年的成交楼盘的数据来看，共有151个公寓项目，其中3月、4月的累计成交均价相比1月、2月累计成交均价出现上涨的项目有94个，占到了62%，价格出现下跌的项目有57个。

佑威认为，“在成交量出现上涨的情况下，开发商普遍开始回调售价，但是回调幅度很小，多数项目价格涨幅在5%以内，为60个，占到价格上涨的项目的63.8%，而价格出现下跌项目中，幅度也较小，几乎一半以上的项目跌幅在5%以内。”

上海价格上浮比例较大的楼盘有相当比例是在卖尾房。譬如宝山的海尚明城，曾经将单价10000元左右的楼盘直降到单价8000元，号称一天就卖了300多套。现在，尾房价格又提回了单价9500元以上。而慧芝湖项目也是如此，分别经历了从22000元到17000元再到20000元的单价波段。而一些媒体报道的上海开始排大队买房的新闻就源于慧芝湖项目。

尽管涨价楼盘的数量众多，但上海从3月以来，存量在3000平方米以上的楼盘也有98个没有成交记录。这些“白卷楼盘”多位于松江、闵行、奉贤等外郊环区域。因为这些零成交的楼盘以尾盘和取得销售许可证但还未正式开盘的居多，所以陆骑麟认为参考价值有点薄弱。

但深圳房价的上涨的确超过了当地业内人士的预期。深圳市国土房产部门的统计数据显示，4月份深圳市新建商品住宅销售均价为12331元／平方米，比3月份上涨12.4%，比去年同期上涨3.2%。

中原地产深港研究部的高级研究员韦峰告诉记者，因为深圳过去的降价已经非常到位，楼盘消化的速度非常快，现在价格回调也会相对较快。而中原地产甚至发现深圳为数不多的几个2007年就开盘到2009年还在卖的楼盘，价格已经回到了2007年的水平，譬如万科第五园、皇御苑等项目。但即便深圳涨价风潮强盛，韦峰发现，深圳关外的楼房价格和2007年还是有20%的差距。

结构性分化导致的冰火两重天的局面没有一个大城市例外。但房价是否就此回调，大部分的业内人士都无法判定，认为价格在2009年还会有几次波动的人士占了多数。经历了2007年的酷暑到2008年的严寒，形势转化之凶猛已经让开发商有些胆战心惊了，所以行业人士认为，短期内，几大一线城市的价格无论涨跌，都不会重复过去的大起大落。但专家们共同担心的是，楼市价格上涨脱离于经济复苏的基本面之上，极有可能导致下半年的楼市又将回到低点。