楼市调整可能加速 行业洗牌倒计时

2008年，在国内外因素的共同作用下，我国房地产市场开始进入周期性调整。2009年，**为刺激经济增长而实施的积极的财政政策和适度宽松的货币政策将对国内房地产市场形成正面支持，但由于房地产市场的周期性调整尚在延续，2009年国内房地产市场行业景气仍将维持下行趋势。

调整已全面蔓延

2009年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点;环比下降0.2%。连续第7个月下降。

房屋销售价格环比下跌的城市数量也在逐月增加，整体房屋销售价格环比下跌的城市从2008年4月份的5个增加到12月份的56个。这说明房价已经由原来的局部城市调整向全国性房价下跌发展。

信贷审慎、销售放缓，行业资金链全面趋紧

作为典型的资金密集型行业，房地产行业的兴衰与资金充裕程度息息相关。截至2008年12月，国房景气指数已连续出现13个月下滑，这也是2000 年以来该指数的第四次持续下滑。而该指数的历次下降都与房地产资金来源指数的下降如影相随。资金困局依然是导致当前房地产行业景气度下降的主要原因。而信贷总量控制加强以及房地产市场销售遇到困难共同造成了当下房地产行业的资金困局。

供求失衡，房价将继续下跌

2008年1?12月份，全国商品住宅竣工面积下降5.2%，销售面积则下降19.7%，一改2006和2007两年供应增速回落，销售加速上升导致销售竣工比大幅攀升的态势，2008年1?12月销售面积与竣工面积比为1.3,远低于2007年同期1.9的水平，表明市场供不应求的状况已有所缓解。而供应的释放和需求的萎缩已经相当明显。截至12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1?11月提高6.5个百分点。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。今年以来呈现持续增长态势，这一切都表明市场观望气氛浓厚。

从历史上看，商品房空置面积和价格之间存在密切的相关性。当前库存持续高涨，而价格的变化相应滞后，高库存对价格的压力在不断累积，我们认为市场加速进行调整的可能性大幅增长。如果需求进一步萎缩，全国房屋销售均价可能进一步回落。

**政策难改长期调整态势

继2008年10月22日，财政部和央行**了多项政策支持居民购房之后，***又在12月17日推出促进房地产市场健康发展的三大政策措施，其中包括放松改善性住房的二套房贷政策。与此同时，各地**的陆续推出系列救房市政策。此次**的政策的**力度超过市场预期，如贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍和*低*付款比例下调为20%，如此大力度的**政策表明****保经济增长的态度较为明确，如果市场依然持续低迷，未来仍将有利好政策**。总体来看我们认为政策调整短期内将有利于刺激需求，但由于贷款利率下浮和降低*付比例这两个政策都可能增加银行的风险和缩小银行的利差，因此商业银行在执行新政方面会相对谨慎，而且，由于**金融危机对我国经济的影响在2009年将会表现得更为突出，历史数据显示房地产市场周期一般会持续三到四年，而我国房地产市场2008年才刚开始调整，因此我们认为，**措施并不会改变房地产行业景气继续下行的趋势，但可以减轻房地产市场价格出现大幅下降的风险。

房企重组将向纵深推进

2009年，随着企业经营状况的分化以及土地有偿使用制度改革的深化，房地产开发企业的并购将在2008年的基础上得以延续并进一步发展。有实力的房地产开发企业通过并购与重组逐步扩大市场份额;一些缺少土地与资金支撑的中小开发商、不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能被兼并或破产。

房地产开发商间的分化不可避免。资金链继续出现问题的房地产商显出颓势，但对于一些有实力的企业而言，行业内普遍出现现金流紧张并非是坏事，因为房地产市场调整之时，正是行业洗牌的好时机。目前持有现金还是进行收购，是不少优势企业决策的难点所在，资金多寡仍然是企业能否存活的关键。正如股市里“熊市里现金为王”，同样，楼市调整了，也是现金为王。