4月份重点城市住宅成交面积增一成

中房指数系统数据显示，4月份，30个**城市中，有22个城市住宅成交面积环比上升。上海、广州、深圳等地住宅价格指数继续回升。

楼市回暖，本来愁卖的开发商却开始“逆市”捂盘惜售，把部分房源押后上市以“赌未来”。对此，**提醒，开发商不要“好了伤疤忘了痛”，楼市走向尚未明朗，盲目乐观很可能“搬起石头砸自己的脚”。

综合***电 中房指数系统对全国30个**城市的监测数据显示，今年4月份，30个城市商品住宅总成交面积继续攀升，环比增长11.42％。上海等城市的存量被快速消化，后市供应不足的问题较为明显。

中房指数系统的数据显示，30个城市中，有22个城市住宅成交面积环比上升，环比涨幅*大的是温州，达到171.56％，其次是苏州、杭州。**城市北京、广州、上海的环比增幅均在30％以内。8个成交面积环比下降的城市中，有5个环比降幅在10％以内。尽管4月份成交环比涨幅较上月有明显的减弱，但多数城市依然保持良好的上升势头。

价格方面，4月份上海、广州、深圳价格综合指数继续回升，住宅价格指数环比增幅分别为0.32％、0.25％、1.39％。北京住宅价格指数延续了上个月的小幅下跌态势，但整体趋于平稳。

土地市场

新一轮“放量期”即将到来

浏览近期京、沪、深等城市国土资源管理部门的网站，可以发现土地招拍挂的信息变得密集，土地市场“回暖”迹象日益明显，新一轮的放量即将到来。

3月份中原地产监测的12个城市中，北京、上海、天津和南京土地供应面积较前12个月均值均出现上升。其中上海推出76公顷居住用地，较前12个月均值增长261％，超过2月份供应量的3倍；深圳推出8公顷居住用地，突破5个月以来居住用地的“零供应”。

综合分析来看，此轮土地市场的“放量”，主要原因有三：一是楼市“暖意”传导所致。楼市总体转好明显，影响了开发商对后市的预期；二是**降价、“护地”意识明显；三是“保增长”压力所致。

今年的土地市场将何去何从？回答这个问题，供需双方因素都需考虑：

一是不少地方**增加了土地供应指标。不过，目前的地价已令人望而生畏，这考验着地方**的推地策略；二是开发商拿地、投资的热情相对要低，信贷等相关“激励”措施也不够明朗。

城市地价有望趋于平稳

中国城市地价动态监测系统*新公布的报告认为，受劳动就业、土地财政、进出口贸易、利用外资等宏观经济形势影响，预计2009年我国土地市场需求仍将低迷。不过，与房价相比，**这只有形之手对地价的作用力更直接；促进土地市场“理性回归”，**也更有主动权。

楼盘销售

开发商捂盘惜售欲“赌未来”

楼市尚处于“回暖”过程，有开发商“见好就涨”，或者“见好就收”。“上涨”的是房价，“收缩”的是房源。而后者就是市场常言的“捂盘”。面对“回暖”，开发商为何逆市惜售？

各地刚结束的“五一”房展会，与以往有一显著差异：开发商对促销明显“懒”了很多，心理上似乎也“牛”了起来。上海等地的售楼处又出现了久违的排队人群。

上海一家房企老总对记者说：“我们现在放慢了销售节奏，只要**现金流相对充裕就可以了。”他的公司目前在售楼盘占可售总数的50％~60％，“剩下的房源暂不办理预售证，放到明年再说，我们准备赌一赌未来”。他说，这些房子都是六七年前拿的地，当时的地价比现在房价要低得多，部分销售就可以**企业有可观的利润，“捂后”再上市，“价格一定比现在上涨一点”。

记者采访、分析发现，同样是“惜售”，楼盘可分为两类：一类是“低进高出”，其房价远超多年前购置土地的楼板价，少量多批甚至少批都足以带来足够利润，且自身又不存在迫切的资金困难；另一类则大多是近两三年买的高价地，有些楼板价之高甚至到了“面粉”贵过“面包”的程度；对这些开发商来说，房价的回落是难以忍受的，所以现在只好“扛着”不降价，从而被迫“惜售”。

惜售同时，上述开发商还表示，目前没有进一步投资、拿地的准备，“我们会考虑跟踪一些项目，但现在不是拿地的*好时候”。

**：开发商不能“好了伤疤忘了痛”

与一季度相比，二季度的楼市开始显露出更多“不确定性”，一线城市尤为如此。比如，中原地产研究中心数据显示，4月份第一周后，北京市住宅成交量连续三周出现环比下跌。其中，第四周，成交量环比降幅超过20％。退房率也有所上升。

市场人士认为，京、沪两个“风向标”城市楼市表现差异，从表面上看跟供求比、政策环境等有关，但根本上则是形势不够明朗时市场博弈出现的正常波动，其中不排除存在市场对捂盘、涨价等现象作出反馈等原因。

上海城开集团总经理倪建达认为，楼市回暖使开发商的日子刚有起色，但这一过程可能导致市场调整过程被迫中断，并为二季度以后的楼市增加了很多不确定因素。五月份上海等楼市的推盘量依然较大，但全年走向如何还要看六月份以后。

戴德梁行在新近的报告中提醒，随着**适度宽松的货币政策的持续实施，整体市场流动性较为充裕，预期通胀将重新恢复。但购房者的需求价格弹性也逐步增大，略微的价格变化对需求方的影响将较为明显。

欲“赌未来”的开发商认为：“明年此时，房价肯定更高。”而易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭提醒：“如果企业在日子刚好过的时候，便‘好了伤疤忘了痛’，危害可能就大了。眼下中国的房地产开发企业，就有些盲目乐观情绪。”