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2008年底，经***批准，全国统筹城乡综合配套改革试验区重庆推出****农村土地交易所，探索农村集体建设用地和城市建设用地指标进行置换的“地票”交易，以解开“城市发展扩张缺乏空间，农村建设用地闲置”的疙瘩。一年多来，这一交易所已先后成交“地票”21720亩，成交总金额23.79亿元。**们认为，这一“多赢”的制度创新，拓宽了城市用地渠道，强化了耕地保护，使农民土地收益显著提高。
矛盾：城市发展扩张缺乏空间 农村建设用地闲置
重庆农村土地交易所，除为全市土地承包经营权、林权、农村集体建设用地使用权流转提供交易平台外，*重要的创新就是推出农村集体建设用地和城市建设用地指标在重庆市远距离、大范围置换的“地票”交易。重庆市市长黄奇帆说，农村集体建设用地经过复垦后产生“地票”，在农村交易所公开交易，“地票”相应的土地指标作为新增建设用地指标，增加等量城镇建设用地。
创新的大背景是征地矛盾。以中国城镇化率为每年1%的增长率计算，此**年，中国平均每年减少耕地1000万亩，十年1亿亩。虽然我国实行了*严格的耕地保护制度，但“土对策”层出不穷：未批先占，多占少补，占优补劣，甚至刷绿漆、挂绿网“迷惑”国土部门的卫星遥感。
如何找到一条“中间道路”？重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇说，我国城乡建设用地存在几大亟待解决的矛盾。一是城乡建设用地失衡，城市土地供需矛盾日益突出，而农村用地增减率与城镇化进程极不协调，造成了大量闲置浪费。统计显示，1997年至2005年我国乡村人口减少9633万人，农村居民点用地却增加了176万亩，农民人均用地面积是城市的2倍。重庆市近十年来城镇化率提高了25%，但农村居民点用地减少率不到1%。
以江津区为例，全区近40万农户中约有23%已经**放弃农地耕作，闲置或半闲置的建设用地近3万亩，不少农民进城镇生活后，农村老宅无法处置变现只能任其闲置。
其次，城镇建设用地“先占后补”的模式，占地在先是刚性的，补地在后是柔性的，往往“只占不补”“占优补劣”“多占少补”，很难**补地的数量和质量，长此以往必然造成耕地总量减少和生产能力的下降。
因此，“地票”交易制度呼之欲出。
设计：如何用好农村建设用地
征地矛盾频发，国家征地思路开始由总量扩张，逐步向盘活存量转变，而“地票”制度正是这一思路转变中的重要节点。
“地票”交易就是：将农村宅基地及附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公共事业建设用地等建设用地复垦为耕地，产生建设用地指标，这一指标化为抽象的“地票”，然后在交易所交易，可以在全市的范围内、更有价值的地方“落地”，实现农村集体建设用地和城市建设用地指标在重庆市远距离、大范围置换，土地资源得到优化配置。
为了防止以“地票”交易之名行新一轮“圈地”之实，重庆市设计了严密科学的制度。张定宇介绍了“地票”交易运作的相关程序。*先，将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村建设用地进行专业复垦，经土地管理部门严格验收后，按增加的耕地面积由市土地行政主管部门向土地使用权人发给相应面积的“地票”；然后，将“地票”拿到土地交易所内进行交易，购得者可纳入自己的新增建设用地计划，增加等量城镇建设用地；*后，在城市落地使用时，必须符合土地利用总体规划和城乡总体规划，办理征收转用手续，完成对农民的补偿安置。
“地票”制度充分尊重农民对土地的“发言权”。他们规定，农村建设用地复垦由农民或农村集体经济组织申请，申请者必须有稳定工作或稳定生活来源，避免其交易后生活困难、流离失所；农村集体经济组织申请复垦，必须经2/3以上成员或成员代表同意。
一年来“地票”交易稳步推进，购票单位在城市规划范围内拥有了较大的地块选择自由，江津、黔江、城口等多个远郊区县的建设用地得到集约化整理开发。
收益：全部反哺“三农”
重庆“地票”交易甫一推出，人们关注的焦点就集中在了每年10多亿元、今后还将稳步增长的“地票”收益如何分配。重庆“地票”交易制度规定，所得收益全部反哺“三农”。
关于“地票”交易价款的分配，重庆市国土资源和房屋管理局副局长、重庆农村土地交易所总裁董建国介绍说：如果是农民宅基地复垦的，农民可得到三项收益：农民的房屋及其构附着物按当地征地拆迁补偿标准进行补偿；按复垦区县100平方米乡镇房屋市场价的20%给予农民购房补助；复垦增加的耕地仍由该农户承包耕种。如果是集体经济组织的“地票”，则按照乡镇国有土地出让金标准给予所有权补偿，主要用于村民的社会**；在“地票”收益中还将拨付给复垦区县一笔耕地保护基金或用于农村基础设施建设的专项基金。此外，“地票”落户区县还将获得约占“地票”交易总额10%左右的新增建设用地有偿使用费，用于改善当地农村发展条件。
**们分析说，在“地票”交易制度下，农民的收益表现为一是“得”，该得的一分不少；二是“增”，每亩“地票”价格是过去征地价格的三至五倍，甚至更高。
江津区广兴镇是*次交易的“地票”产生地，区国土局局长简代富给复垦涉及的20余户农民算“收益”：每户复垦面积约1亩，其中房屋150平方米，晒坝、林盘500平方米，按江津当地的拆迁补偿标准，农民可获房屋及构附着物补偿3万元，购房补助1.2万元；村组集体还可得到每亩1万元的出让金，占“地票”基准交易价的65%，其余部分则全部用于区内耕地保护和农村建设。
李市镇农民任文彬是村里的第二批复垦户，居住的房屋已经有30多年历史，按照补偿政策，复垦之后任家老屋每平方米补偿165元，同时可以持宅基地复垦证在村里新建的居民点按照成本价的80%买一套住房。任文彬这样盘算：“宅基地连院坝大概有700多平方米，补偿的钱在村里买一套住房足够了，宅基地复垦后2亩多的土地，我打算转包出去，一年还能多出300多元的净收入。”
以此推算江津区：将现在人均占宅基地198平方米减至规定的150平方米以内，可腾出8.25万亩“地票”指标，再加上其他废弃闲置的，即使以每亩9万元计，也将可带来近百亿元对“三农”的投入。
北京大学周其仁教授高度评价地票交易制度，认为是在农村土地制度改革方面具有重大意义的政策创新制度，是盘活农村土地资源、促进城乡统筹发展的*有效办法。■ 半月谈记者 刘健 张桂林
